Habitatge Social

Aspectes legals en la compra d'habitatges

Publicitat, informació i oferta

La Llei 24/1991, de 29 de novembre, de l'habitatge regula entre d'altres la publicitat, la informació i l'oferta: 

(i) Superfície: la superfície d'un habitatge s'ha de referir a la superfície útil, que és la superfície dels espais interiors de l'habitatge, descomptats els envans i murs. Per contra, la superfície construïda és la suma de totes les superfícies de l'habitatge i que, en el cas d'un habitatge plurifamiliar, inclourà a més la part que li correspongui de la superfície dels elements comuns. 

(ii) Oferta econòmica: en el preu de venda s'han d'especificar els conceptes que inclou. En el que cas que no ho faci s'entendrà que no hi són inclosos els impostos, les taxes i altres despeses que legalment siguin a càrrec del comprador. 

(iii) Informació en l'oferta: s'ha de facilitar informació suficient sobre les condicions essencial de l'habitatge com ara la dimensió i el disseny, el nivell de qualitat de la construcció, el grau d'aïllament acústic i tèrmic, la titularitat, les càrregues i gravàmens de l'immoble, les condicions d'ús, els serveis que hi ha a l'abast en l'habitatge, les despeses previsibles de manteniment, les condicions econòmiques i de finançament de l'oferta i els tributs que graven la propietat. En cas d'habitatges d'obra nova a més cal que hi consti la informació relativa a les llicències o les autoritzacions administratives, les dates de construcció i les dades de la garantia obligatòria, en el cas d'habitatges acabats.

 

Documents per a realitzar la compravenda d'un pis

Documents per a realitzar la compravenda d'un pis de segona mà 

Abans de formalitzar la compravenda d'un pis de segona mà mitjançant un contracte, és recomanable tenir la documentació següent:

  • El títol de propietat (es pot trobar al Registre de la Propietat).
  • El plànol de l'habitatge.
  • Certificació de domini i càrregues. El certificat es pot trobar sol·licitant una nota simple al Registre de la Propietat.
  • Certificat cadastral de l’habitatge.
  • Assegurar-se que l’habitatge no està arrendat.

A més, el venedor té l'obligació d'aportar:

  • La cèdula d'habitabilitat (art.26 Llei 18/2007 del dret a l’habitatge). L’art.  132.a Llei 18/2007 del dret a l’habitatge, preveu la possibilitat d’exonerar de manera expressa aquesta obligació, sempre que per mitjà d’un informe emès per un tècnic competent s’acrediti que l’habitatge pot obtenir la cèdula d’habitabilitat desprès de l’execució de les obres de rehabilitació. 
  • El certificat d’aptitud en el cas que l’edifici hagi estat obligat a passar la inspecció tècnica de l’edifici.
  • Una nota simple informativa del Registre de la Propietat, actualitzada.
  • L'escriptura de la declaració d’obra nova i divisió horitzontal, i dels estatus de la Comunitat de Propietaris, si ja han estat atorgats, si s’escau.
  • La documentació necessària per a contractar els serveis i els subministrament de l’habitatge
  • Les garanties de l'habitatge (si l’habitatge te menys de 10 anys,  és obligatori una assegurança de deu anys per vicis i desperfectes d'estructura)
  • La documentació relativa a la hipoteca constituïda, si és el cas (demanar justificants o certificats de que s’està al corrent en el pagament de la quota hipotecària)
  • Escriptura de compravenda del venedor o, en el seu defecte, les dades registrals de l'habitatge. Si el venedor no facilita aquestes dades, simplement amb la direcció de l'immoble es pot anar al Registre de la Propietat
  • Rebut de pagament de l'ultima anualitat del IBI, on hi consta el valor cadastral de l'immoble, dada fonamental a efectes de fer front a nombrosos impostos.
  • Certificat relatiu a l’estat de deutes dels transmitents amb la comunitat , en el qual ha de contar, a mes les despeses ordinàries aprovades pendents de repartir.

També és important demanar la qualificació urbanística de l'habitatge per verificar la legalitat urbanística de l'habitatge. Es pot demanar tant al venedor com als serveis urbanístics de l'Ajuntament.

Documents per a realitzar la compravenda d'un pis nou 

Quan s'adquireix un pis de nova construcció s'ha de comprovar que l'habitatge disposa de:

  • Certificat de final d'obra.
  • Cèdula d'habitabilitat.
  • Llicència de primera ocupació.
  • Garantia obligatòria.
  • Connexió a la xarxa de servei general dels serveis previstos per xarxa.
  • Compliment de les condicions imposades en la llicència d'obres.
  • Llibre de l'edifici.
  • Divisió del crèdit hipotecari, si s’escau, entre totes les entitats registrals de l’immoble.

En cas de comprar sobre plànol, és imprescindible verificar que les quantitats lliurades pel comprador estan garantides mitjançant aval o pòlissa d'assegurances. D'aquesta manera, es garanteix que aquestes quantitats s'invertiran en la construcció de l'habitatge i es retornaran al comprador en el cas d'incompliment o no finalització de l'obra. 

No obstant això, abans de lliurar qualsevol quantitat a compte es recomana verificar els aspectes següents:

  • L'edifici disposa de la llicència municipal d'obres.
  • El contracte preveu el termini de finalització de les obres i la data de lliurament dels habitatges.
  • Hi ha un document que acredita que el promotor té la titularitat del terreny sobre el qual s'edificarà.
  • El projecte tècnic de l'obra està redactat.
  • El règim jurídic de l'edificació projectada.
  • Condicions econòmiques i financeres de la compravenda: qualificació de l'habitatge, lescàrregues, les condicions econòmiques i financeres, els coeficients de participació, el projecte dels estatuts de la comunitat o la consignació que cal elaborar.

El contracte de compra d'un pis sobre plànol ha de incloure els punts següents:

  • La data prevista de lliurament de l'habitatge, incloent una penalització a càrrec del venedor en cas de retard.
  • Preu total de l'habitatge, incloent impostos que el graven.
  • Formes de pagament. S'ha de fer referència a la existència o no d'hipoteques, a la subrogació(si comprador assumeix la hipoteca, cosa que no està obligat a fer) i la cancel·lació d'aquestes.
  • Annexats al contracte han d'aparèixer els documents següents:
    • El plànol de situació de l’edifici.
    • El plànol de l’habitatge, amb l’especificació de la superfície útil de la construïda, amb els mesuraments acreditats per tècnics competents. Si hi han annexes , els mesuraments han d’esser diferenciats.
    • Memòria de qualitats de l'habitatge   
  • Croquis de les instal·lacions d'electricitat, gas i aigua

Si el venedor incompleix el contracte, el comprador pot reclamar i fins i tot demanar la resolució del contracte, amb la devolució prèvia de les quantitats satisfetes. 

En el cas que no es compleixi el termini de lliurament de l'habitatge, el comprador podrà reclamar les quantitats pactades en concepte de penalització.

 

Cèdula d'habitabilitat

Tots els habitatges, tant els que són nous, com els usats, com els que són fruit d'una gran rehabilitació, han de tenir cèdula d'habitabilitat, que és el document que garanteix el compliment dels nivells mínims d'habitabilitat exigibles als habitatges. A més, en els habitatges de nova construcció la cèdula garanteix que l'immoble compleix els controls de qualitat obligatoris en la construcció d'habitatges. 

És imprescindible tenir aquesta cèdula per poder-se donar d'alta dels serveis d'aigua, electricitat i gas. 

Només un tècnic especialitzat (arquitecte, arquitecte tècnic o aparellador) pot certificar l'habitabilitat d'un pis i expedir-ne la cèdula. La recerca d'un professional que s'encarregui d'aquesta tasca pot fer-se perfectament en línia:

Col.legi d'Arquitectes de Catalunya: Conté un cercador dels arquitectes col·legiats.
Col·legi d'Aparelladors i Arquitectes Tècnics de Barcelona: Informació al telèfon 932 402 060.
Col·legi d'Aparelladors i Arquitectes Tècnics de Girona: Informació al telèfon 972 211 854.
Col·legi d'Aparelladors i Arquitectes Tècnics de Lleida: Informació al telèfon 973 249 100
Col·legi d'Aparelladors i Arquitectes Tècnics de Tarragona: Conté un cercador dels aparelladors i arquitectes tècnics de Tarragona

Cal tenir en compte que aquest document caduca al cap de 15 anys de la seva expedició; per tant, s'ha de tramitar novament transcorregut aquest termini. 

La tramitació de les cèdules d’habitabilitat es pot fer a la Xarxa d’Oficines de l’Habitatge de Barcelona. 

La documentació que s'ha d'aportar per aconseguir-la varia si es tracta d'un habitatge nou o d'un d'usat: 

Cèdula d'habitabilitat de primera ocupació 

Cèdula d'habitabilitat de segona ocupació 

En el cas d'un habitatge de compra ha de ser el venedor qui aporti aquesta cèdula, i en el cas dels habitatges de lloguer ho ha de fer el propietari de l'immoble. 

Els impresos per sol·licitar les cèdules d'habitabilitat es poden obtenir en els serveis següents:

A la pàgina web d'Habitatge de la Generalitat de Catalunya

A més, per a la tramitació de les cèdules d'habitabilitat d'habitatge usat també es pot anar als consells comarcals que tenen conveni per tramitar-les: Alt Empordà, Alt Urgell, Anoia, Bages, Baix Ebre, Berguedà, Cerdanya, Conca de Barberà, Garraf, Montsià, Osona, Ripollès i Terra Alta. 

Els preus per aconseguir una cèdula també varien segons el tipus d'habitatge.

 

Opció de compra

Alguns habitatges disposen d'una opció de compra. Si el comprador s'acull a aquesta opció, pot disposar d'un marge de temps per acabar de decidir-se, o per buscar un altre habitatge en millors condicions o prestacions.

 

Contracte privat i arres

  • En els contractes d’arres (o contractes privats de compravenda), s’ha de fixar la data prevista pel lliurament de l'habitatge, incloent una penalització a càrrec del venedor en cas de retard.
  • Es aconsellable que els contractes d’arres especifiquin si es tracten d’arres confirmatòries, penitenciàries o penal. Si no es determina, es considera que estem davant d’arres confirmatòries.
  • S’ha de especificar que l’immoble es transmet lliure de càrregues, d’arrendataris .etc.
  • El contracte d’arres ha de determinar el preu total de la transmissió, incloent impostos que el graven.
  • Incloure clàusula que condicioni la compraventa a l’atorgament de la hipoteca, de manera que si no es concedeix hipoteca, es torni l’import ja abonat per aquesta operació.

 

Contracte i escriptura pública

Un comprador es converteix legítimament en propietari d'un habitatge en el moment de firmar un contracte privat en què s'especifiquen els drets i les obligacions tant del venedor com del comprador. 

El contracte de compravenda d'un habitatge ha d'identificar clarament els punts següents:

  • Identificació del venedor i del comprador, reconeixement de la seva capacitat legal per a contractar, i el caràcter amb què actuen.
  • Descripció de l'immoble i annexos (garatge, habitacions de mals endreços, etc).
  • Superfície útil.
  • Zones comunitàries i estatuts de la comunitat de propietaris (si n'hi ha).
  • Situació geogràfica.
  • Càrregues que el puguin gravar.
  • Dades registrals del mateix.
  • Situació econòmica de l'immoble (rebuts d'impostos i certificats de pagament).
  • Preu i modalitat de pagament.
  • Impostos aplicables (IVA o ITP -impost de transmissions patrimonials-).
  • Repartiment de les despeses econòmiques de la compravenda.
  • Moment de lliurament de les claus.
  • Termini per atorgar l'escriptura pública.
  • Condicions de compravenda.
  • Condicions de subrogació de la hipoteca, en cas que n'hi hagi alguna.
  • Penalitzacions aplicables a totes dues parts en cas d'incompliment del contracte.

Al marge d'aquests punts, és recomanable que es pacti la submissió de totes dues parts a un arbitratge de consum -gratuït- com a via per resoldre possibles conflictes. 

No obstant això, el comprador no esdevindrà propietari legal de l'habitatge fins que un notari elevi aescriptura pública el contracte signat prèviament amb el comprador. En aquesta escriptura, a part de les dades consignades en el contracte privat, també han de quedar reflectits els punts següents:

  • Càrregues que pesen sobre l'habitatge. El notari té l'obligació de realitzar una última comprovació de la situació registral de la finca. El comprador pot renunciar a aquesta última comprovació, però no és aconsellable.
  • Justificant del pagament de l'impost sobre béns immobles (IBI). El notari ha d'annexar a l'escriptura una fotocòpia de l'últim rebut de l'IBI satisfet pel venedor.
  • Subjecció a les disposicions legals i a les obligacions fiscals que es deriven de la compravenda.
  • Distribució de les despeses de l'operació entre les parts.
  • Liquidació de les despeses notarials, amb menció expressa de la base d'aplicació dels aranzels, número d'aranzel aplicat i els honoraris que corresponguin.
  • Davant del notari s'ha de llegir íntegrament l'escriptura en el moment de la firma. Un cop que les parts han signat l'escriptura pública es procedeix a inscriure-la al Registre de la Propietat, però prèviament s'han d'haver pagat els impostos que corresponguin, en especial els que graven la pròpia transmissió.

Cal tenir en compte que el comprador té dret a triar el notari que ha de fer l'escriptura pública de la compravenda. 

Abans d'inscriure l'escriptura pública en el Registre de la Propietat s'ha de liquidar a l'Administració corresponent els impostos que graven l'operació, que en el cas de l'habitatge de segona mà és l'impost de transmissions patrimonials.

 

Registre de la Propietat

El registre de la propietat és voluntari, però és molt recomanable dur-lo a terme si es vol estar protegit de possibles fraus. A més, cal tenir-lo si posteriorment es vol realitzar una nova transmissió de l'habitatge. 

Per tal d'inscriure l'habitatge al Registre de la Propietat és indispensable tenir l'escriptura pública. 

A més, cal aportar la documentació següent per dur a terme l'esmentada inscripció:

  • Impost sobre transmissions (en cas d'un habitatge antic) o l'IVA (en cas d'un habitatge nou).
Ajuntament de BarcelonaÀrea de Drets SocialsContactaAvís legal Accessibilitat