Habitatge Social

Comunitat de propietaris

Què és?

La comunitat de propietaris és l'òrgan que regula les relacions entre els propietaris dels habitatges d'un mateix edifici, i gestiona les possibles incidències que puguin sorgir. 

El seu objectiu és vetllar perquè tots els propietaris compleixin les seves obligacions com a tals, les quals es poden resumir en els punts següents:

  • Respectar els elements comuns i les instal·lacions generals.
  • Mantenir en bon estat el seu pis i les instal·lacions privatives.
  • Contribuir a les despeses generals (tant ordinàries de conservació com extraordinàries de reparació), segons la quota assignada.

En relació amb l'ús de l'immoble, els propietaris han d'evitar les activitats prohibides en els estatuts i les que siguin danyoses per a la finca, immorals, perilloses, insalubres i incòmodes.

 

Òrgans de direcció

Les comunitats de propietaris poden tenir estatuts o no. En el primer cas, aquests s'han d'inscriure alRegistre de la Propietat. Vinculen a qualsevol adquiridor i només es poden modificar per unanimitat. 

L'òrgan de direcció d'una comunitat de propietaris és la junta de propietaris, la qual està formada per tots els propietaris dels pisos i locals de l'edifici. Els seus màxims representants són el president, el vicepresident i el secretari. 

Aquest òrgan es reuneix com a mínim una vegada a l'any en una junta ordinària, on es vota l'aprovació del pressupostos i els comptes de la comunitat i es tracten els altres assumptes inclosos en l'ordre del dia. No obstant això, si en algun moment sorgeix un tema urgent d'interès general es pot convocar una junta extraordinària. 

Normalment és el president de la comunitat qui convoca les juntes.Tanmateix, un veí o una veïna pot convocar-ne una si aconsegueix el suport d'una quarta part dels veïns que sumats representin el 25% per cent de les quotes de participació del total de l'edifici. En aquest cas, la convocatòria s'ha de comunicar als veïns com a mínim amb tres diesd'antelació. 

Qualsevol propietari pot proposar a la junta un tema i demanar-ne l'estudi. Per això cal que remeti un escrit en què proposi el tema al president, el qual està obligat a incloure aquesta iniciativa en l'ordre del dia de la propera convocatòria de junta.

 

Representants de la Comunitat

El president, el vicepresident, el secretari i l'administrador són, juntament amb la junta de propietaris, els òrgans de govern de la comunitat. 

El president ha de ser un propietari d'un habitatge. Pot ser escollit per acord majoritari, per sorteig o ser designat per torn rotatiu, depenent el que hagi acordat la junta. Normalment, el càrrec dura un any si no és que els estatuts estableixin el contrari. 

El president és el representant legal de la comunitat. Les seves obligacions són:

  • Convocar les juntes de propietaris (tant les ordinàries com les extraordinàries).
  • Demanar a l'ocupant o propietari que realitzés actes perjudicials per a la comunitat o legalment prohibits que cessi en aquestes pràctiques, amb l'advertència d'iniciar accions legals.
  • Emetre certificats als propietaris que ho sol·licitin conforme estan al corrent en el pagament de les despeses comunes i aportacions al fons de reserva.

El vice-president és un càrrec facultatiu, segons el que hagi establert la comunitat de propietaris. A l'igual que el president, s'escull per acord majoritari, per sorteig o torn rotatiu. El seu càrrec també dura un any. 

Les seves funcions es limiten a substituir el president en els casos d'absència, vacant o impossibilitat d'aquest, i ajudar-lo en totes les seves funcions. 

El secretari ha de ser escollit per la comunitat però, a diferència del president, pot ser un professional reconegut per exercir aquesta funció, com per exemple un administrador de finques o una empresa dedicada a aquesta activitat. Igualment, les funcions de secretari pot exercir-les el president, a no ser que els estatuts de la comunitat estableixin el contrari. 

La durada del càrrec és també d'un any, si no és que els estatuts estableixen un altre termini. 

Les funcions del secretari es resumeixen en:

  • Expedir, amb el vist i plau del president, els certificats als propietaris conforme es troben al corrent del pagament de les despeses de la comunitat o aportacions al fons de reserva.
  • Expedir, amb el vist i plau del president, els certificats de les actes de les juntes de propietaris.
  • Guardar els llibres d'actes de les juntes de propietaris i conservar durant el termini de cinc anys totes les convocatòries, comunicacions, apoderaments i altres documents importants de les reunions de la junta de propietaris.

El càrrec d'administrador pot ser exercit pel propi president o pel secretari, si no és que els estatuts estableixen una altra cosa. Si no hi ha acord en contrari la durada del càrrec serà d'un any. 

Les funcions d'un administrador són les següents:

  • Vetllar per les instal·lacions i serveis de l'edifici. L'administrador pot, per tant, realitzar a la comunitat les oportunes advertències i requeriments. També i prèvia comunicació al president o als mateixos propietaris, podrà dur a terme les mesures que calquin per assegurar la conservació de l'edifici, ordenant les reparacions i altres mesures que resultin urgents.
  • Preparar el pla de despeses de la comunitat que s'haurà de sotmetre a l'acord de la junta de propietaris.
  • Dur a terme els acords aprovats per la junta de propietaris pel que fa a les obres i encarregar-se de fer els pagaments.
  • Encarregar-se de rebre els cobraments.

 

Coeficients de participació

El coeficient de participació expressa el valor (%) proporcional de cada pis o local en el conjunt de l'immoble i, en la majoria dels casos, serveix per fixar també la quota de participació en les despeses. Es fixa en funció de la superfície útil de cada pis o local i una vegada fixades les quotes només es poden modificar per unanimitat de tots els copropietaris o per resolució judicial. 

En cas d'incompliment de l'obligació del pagament de les quotes la comunitat les pot exigir per via judicial, o amb embargament del pis, la qual cosa farà que el pis quedi afectat a les despeses de l'últim any i de l'anualitat corrent, sigui qui sigui el seu propietari actual: és una garantia real.

 

Obres en una Comunitat

Per a la realització d'obres en els elements comuns dels edificis cal la unanimitat de tots els propietaris. En el cas de supressió de barreres arquitectòniques, n'hi ha prou amb el vot de 3/5 parts dels propietaris que representin 3/5 parts de les quotes. 

L'acord sobre obres per crear noves instal·lacions i serveis o millores de la finca no requereix unanimitat. Les pot acordar la junta per majoria de propietaris i quotes. En aquest cas, els que han votat en contra no estan obligats a pagar-les si l'import de les mateixes és superior a una mensualitat de les despeses comunes, però no podrà utilitzar les noves instal·lacions o serveis i, quan ho vulgui fer, haurà de pagar. 

Realitzar les reparacions ordinàries, comunicar a la junta de les reparacions extraordinàries i adoptar les mesures adients en cas d'urgència, és competència de l'administrador. 

En el cas d'obres en els elements privatius, un propietari d'un pis o local pot modificar els elements arquitectònics, instal·lacions o serveis sempre que:

No alteri la seguretat de l'edifici, l'estructura general ni la configuració o estat exterior.
No perjudiqui els drets d'altres propietaris.

Ajuntament de BarcelonaÀrea de Drets SocialsContactaAvís legal Accessibilitat