Habitatge Social

Abans de comprar un pis, cal tenir en compte...

Estat de la finca i el pis

Abans de comprar un pis, és imprescindible fer una revisió a fons tant del pis com de la finca. 

Un dels aspectes que cal tenir en compte és l'antiguitat de l'edifici i l'estat general de les façanes. En cas que no sigui el més òptim, cal comprovar si la comunitat de veïns o l'Ajuntament té planejat rehabilitar algun d'aquests aspectes, i com pot incidir això en l'estat general del pis. 

Per altra banda, és recomanable assegurar-se que no hi hagi esquerdes a les parets, i revisar l'estanquitat de la coberta i les parets, les instal·lacions comunes (ascensors, calefacció central, etc) i la qualitat dels materials. 

Un cop en el pis, cal parar esment a possibles flexions en els sostres i el terra, a la qualitat de la fusteria i els paviments, al sistema de calefacció, a l'estat dels serveis, a les cambres higièniques i a les cuines. 

La grandària i la distribució són molt importants. L'espai d'un habitatge pot amidar-se en m2 útils o enm2 construïts, els quals representen un 15% més que els útils. Conèixer aquesta diferència és imprescindible a l'hora de cercar pis. Per altra banda, és recomanable veure si la distribució de les habitacions s'ajusta a les nostres necessitats. 

A part d'això, cal mesurar una sèrie de factors molt importants que incideixen directament en la qualitat de vida d'un pis. Una la il·luminació natural, una contaminació acústica baixa, protecció tèrmica i la netedat d'ambient són elements determinants per al confort d'una llar. 

Un dels capítols dels quals s'ha de tenir més cura, especialment en els pisos de segona mà, són les instal·lacions d'aigua, llum i gas. 

Aigua: abans de comprar un pis, cal esbrinar si el subministrament d'aigua és de servei directe amb comptador, o d'aforament amb dipòsit. En el primer cas, cal que el diàmetre d'entrada a l'habitatge sigui com a mínim de 3/4", o d'1" si té més d'un bany i una cuina. En el segon cas, cal que el dipòsit tingui com a mínim 200 litres o, si és possible, 150 litres per dormitori. Cal revisar les instal·lacions de potència de l'aigua calenta. 

Gas: cal un certificat de revisió fet per un tècnic o per un instal·lador autoritzat. 

Llum: cal comprovar les condicions de seguretat exigides i si hi ha la potència suficient per al consum previst. Els electrodomèstics de gran consum, màquines de rentar roba, de rentar plats, microones, forns, estufes, etc., necessiten endolls de 16 a 25 ampers.

 

Entorn

L'entorn de la finca i els serveis i equipaments del barri on s'ubica poden ser també determinants a l'hora d'escollir un pis. Alguns dels factors que poden influir en la nostra decisió són la proximitat del transport públic, la comunicació ràpida amb el lloc de treball, la proximitat de botigues i mercats, l'existència d'escoles, les zones d'oci, els espais verds, etc.

 

Propietari

Un fet clau és que ningú pot vendre un pis si no n'és el propietari legal. Per tal de comprovar si la persona que us ven el pis n'és el legítim propietari cal comprovar-ho al Registre del la Propietat, on el nom i els cognoms dels propietaris del pis han de coincidir amb les dades del venedor: 

Registres de la Propietat: 

Tots els registres excepte el num. 12:
C/ Joan Miró, 19-21
08005 BCN
Tel: 932 212 499 

Registre nº12:
Provença, 275
08037 BCN
Tel: 932 151 442 

En cas de venda per poders o en situacions d'herències, etc., és recomanable consultar un expert.

 

Edificis nous: Càrregues i pagaments

El comprador s'ha de fer càrrec de les següents despeses:

  • El preu de l’habitatge.
  • L'IVA si es tracta d'una obra nova (actualment el 10%).
  • A partir de l’1 de gener de 2013, el tipus a aplicar serà del 10% excepte per habitatges en règim especial de protecció oficial o promoció pública, que es mantindrà al 4% . Més informació a la web de l'Agència Tributària.
  • L'impost sobre actes jurídics documentats. Més informació
  • Les despeses derivades de la constitució d'hipoteca (notari, registre propietat, gestoria, i tributs, i/o despeses de cancel·lació d'hipoteca en cas de subrogació d'hipoteca (notari, registre propietat, gestoria, i tributs: exempta Actes jurídics documentats. S'ha de presentar el formulari).
  • Honoraris del notari, corresponents a l'atorgament de l'escriptura pública i a les còpies de la mateixa.
  • Les despeses de la inscripció en el Registre de la Propietat, que no acostumen a superar l'1%.
  • Les despeses de Gestoria, derivades de la tramitació de documentació davant Hisenda, de la liquidació d’impostos i d’inscripció en el Registre de la Propietat de l’escriptura publica de compravenda.
  • Contractació de serveis: llum, aigua, gas, etc.

En cas de constitució d’hipoteca, hauran d’assumir les despeses d’una assegurança que com a mínim, asseguri els riscos que derivin de causes fortuïtes, de força major i de danys a tercers. Així mateix, serà necessari negociar amb l’entitat financera les despeses d’obertura del préstec, cancel·lacions parcials,etc

 

Edificis de segona mà: càrregues i pagaments

Despeses a càrrec del comprador:

Un aspecte crucial abans de comprar un pis és comprovar que l'habitatge està lliure de càrregues i elpropietari està al corrent de tots els pagaments. 

  • Preu de l’habitatge.
  • L'impost sobre transmissions patrimonials (ITP) si és un habitatge de segona mà. Tipus impositiu a Catalunya:
    • Tipus de gravamen en negocis sobre béns immobles: 10%. (Llei 1/2013, del 16 de juliol, del tipus impositiu aplicable a les transmissions patrimonials oneroses de bens immobles). Si es tracta d'un habitatge de protecció oficial el tipus impositiu és el 7%, amb independència de quan s'hagi adquirit.
    • Tipus de gravamen en l’adquisició de l’habitatge habitual per famílies nombroses: 5%, sempre que es compleixin simultàniament els requisits previs per la Llei 21/2001, de 28 de desembre.
    • Tipus de gravamen en l’adquisició de l’habitatge habitual per a minusvàlids: 5%, sempre que es compleixin simultàniament els requisits previs per la Llei 21/2001, de 28 de desembre.
    • Tipus de gravamen en l’adquisició de l’habitatge habitual per joves: 5% sempre que es compleixin els requisits previs Llei 31/2002, de 30 de desembre.
  • Les despeses derivades de la constitució d’hipoteca (notari, registre propietat, gestoria, i tributs: AJD  0,1% en habitatges declarats protegits i 1,5% a la resta de supòsit  segons Llei 21/2001, de 28 de desembre, en la redacció donada per la Llei 5/2007, del 4 de juliol), i/o despeses de cancel·lació d’hipoteca en cas de subrogació d’hipoteca (notari, registre propietat, gestoria, i tributs: exempta Actes jurídics documentats. S'ha de presentar el formulari).
  • Honoraris del notari, corresponents a l'atorgament de l'escriptura pública i a les còpies de la mateixa.
  • Les despeses de la inscripció en el Registre de la Propietat, que no acostumen a superar l'1%.
  • Les despeses de Gestoria, derivades de la tramitació de documentació davant Hisenda, de la liquidació d’impostos i d’inscripció en el Registre de la Propietat de l’escriptura publica de compravenda.
  • Contractació de serveis: llum, aigua, gas, etc

En cas de constitució d’hipoteca, hauran d’assumir les despeses d’una assegurança que com a mínim, asseguri els riscos que derivin de causes fortuïtes, de força major i de danys a tercers. Així mateix, serà necessari negociar amb l’entitat financera les despeses d’obertura del préstec, cancel·lacions parcials,etc.

 

Qualificació urbanística

La qualificació urbanística d'un habitatge és molt important ja que pot limitar la realització d'obres i, fins i tot, pot impossibilitar l'obtenció d'una hipoteca. 

Per saber la qualificació urbanística d'una finca heu de demanar cita prèvia al Departament de Documentació i Informació Urbanística de l'Ajuntament de Barcelona: Sol·licitar cita prèvia 

Si l'habitatge està afectat per algun pla urbanístic, és recomanable demanar-ne els detalls i mirar com afecta l'immoble per poder-ne valorar els avantatges i els inconvenients.

 

Comunitat de propietaris

Per tal de començar aquesta nova etapa amb bon peu, és important comprovar que el venedor està al corrent del pagament de les quotes de la comunitat de propietaris; en cas contrari, el comprador s'ha de fer càrrec legalment del pagament de fins a un any de quotes endarrerides. La manera de comprovar aquesta dada és demanar-la a l'administrador de la finca o, en el seu defecte, al President de la comunitat de propietaris. 

Si l'habitatge forma part d'un edifici en règim de propietat horitzontal, en els estatuts es pot consultar la participació que tindreu en les despeses de manteniment, les possibles limitacions d'ús en l'interior de l'habitatge i el règim pel qual es regeixen els elements i els espais comuns. 

Per comprovar els anteriors, es poden sol·licitar els Estatuts de la Comunitat, si s'escau i un certificat del secretari de la Comunitat amb la situació del pagament de les despeses de la comunitat.

 

Serveis bàsics

Un cop ja tenim escollit el nostre habitatge (bé sigui de compra, bé de lloguer), hem de donar-nos d'alta dels serveis bàsics de llum, aigua, gas i telèfon. La contractació d'aquests serveis correspon alllogater en el cas dels pisos de lloguer, o al propietari en el cas dels pisos de compra. 

Per contractar els serveis de llum i gas, es pot fer a qualsevol companyia, atès que el mercat ha estat liberalitzat. 

Per tal de donar-se d'alta d'aquests serveis només cal posar-se en contacte amb les empreses distribuïdores: 

Gas natural 

El servei de gas natural es contracta per escrit. 

Els comptadors del gas poden ser de lloguer o de compra i són dins de l'habitatge; els usuaris tenen dret de sol·licitar la verificació del comptador. Les tarifes del consum són aprovades pel Govern de l'Estat i es publiquen al BOE. 

Cada quatre anys, la companyia subministradora fa una inspecció i n'elabora l'acta corresponent. A més, l'empresa subministradora o un instal·lador oficial ha de fer les revisions corresponents. La documentació que s'emet és un certificat. El pagament de la revisió es fa mitjançant la factura del gas, si es paga a la companyia subministradora, i en efectiu, si es paga a un instal·lador. 

Cada mes, la companyia subministradora fa una lectura del consum. En els casos que no es fa una lectura real del comptador, es fa una estimació del consum. En cas que el consumidor no sigui al seu domicili pot hi haver fins a tres estimacions sense lectura de consum real. 

La factura es cobra cada dos mesos i inclou els conceptes de quantitat fixa o quota del servei, quantitat variable segons el consum, l'import del lloguer del comptador, si és el cas, i els impostos aplicables. 

Gas natural, SDGSA
Portal de l'Àngel, 20 Barcelona
www.gasnatural.com

Informació..........................900 760 760
Avaries i urgències.............900 750 750
Lectura de comptadors.......900 770 770 

Gas Butà 

De la mateixa manera que el gas natural, el servei de gas butà es contracta per escrit amb l'empresa subministradora que garanteix el lliurament d'ampolles, un regulador i una assegurança. 

Aquest subministrament s'ha de servir al consumidor en el seu domicili en un termini de 24 hores a partir del moment que el sol·licita si el centre d'emmagatzematge és dins de la seva localitat, si és fora, el termini és de 48 hores. 

Les tarifes del gas butà les autoritza el Govern de l'Estat i es publiquen al BOE. Inclouen totes les despeses: bombona, transport... 

Cada cinc anys, la companyia subministradora o un instal·lador oficial ha de fer revisions, després d'haver avisat el consumidor amb una antelació mínima de tres mesos. Quan el tècnic ja ha fet la revisió, enganxa un adhesiu que acredita la data de la revisió i serveix de recordatori per a la propera revisió, i també lliura un certificat al propietari. La revisió s'ha de pagar en efectiu. El tub flexible s'ha de canviar quan caduca, mentre que el regular només es canvia quan està en mal estat; aquests dos elements estan exclosos de la revisió. 

Si es té gas butà cal prendre mesures addicionals, com ara comprovar que totes les claus de pas estan tancades quan se surt de casa, que hi ha prous canals de ventilació i la seguretat és adequada. 

Gas butà, Repsol Butano
Carrer de Tarragona, 149-157, 12è
Barcelona
www.repsol.com

Atenció al client i comandes.....901 100 100
Avaries...................................901 121 212 

Electricitat 

El servei de subministrament de llum s'ha d'establir per contracte escrit. 

Les tarifes de la llum les aprova el Govern de l'Estat i es publiquen al BOE. 

La potència contractada consta en una pòlissa d'abonament, segons les necessitats de cada casa, i es pot modificar. Es paga d'acord amb la potència contractada i si s'ha contractat tarifa nocturna o no. 

Cada dos mesos es fa una lectura del comptador, que pot ser de propietat o de lloguer. Les factures es fan cada dos mesos, encara que hi ha l'opció de pagament mensual, i inclouen:

  • La quota fixa, que depèn de la potència contractada.
  • L'energia, que és el consum d'energia efectiu.
  • El lloguer del comptador, si és el cas.
  • L'IVA.

La companyia subministradora pot tallar-ne el subministrament per impagament de rebuts, però ho ha de notificar de manera fefaent al consumidor abans de fer el tall i l'ha d'informar sobre el dia del tall. 

FECSA
www.fecsa.es 

Telèfon d'atenció al client...........902 507 750
Avaries....................................902 536 536
Lectura de comptadors.............902 507 750 

Aigua 

La contractació de l'aigua s'ha de fer per escrit. Prèviament convé informar-se de la documentació que s'ha de presentar. 

Una vegada signat el contracte, la companyia subministradora instal·la un comptador -que pot ser de compra o de lloguer- i dóna l'alta en el subministrament. 

La factura del consum d'aigua és, generalment, trimestral i coincideix amb la lectura del comptador. Quan no es pot fer la lectura de comptador, es fa una estimació del consum. A la factura hi ha detallats la quota del servei, els blocs de consum i el complement de tarifa de xarxa bàsica, a més dels conceptes següents:

  • La tarifa complementària de garantia i subministrament.
  • L'IVA.
  • El clavegueram.
  • La taxa ambiental metropolitana de gestió de residus municipals.
  • L'increment de la tarifa de sanejament.
  • El cànon d'infraestructura hidràulica.

La companyia subministradora pot tallar el subministrament per manca de pagament, però abans ha de notificar-ho al consumidor de manera fefaent i amb un termini de temps suficient perquè pugui pagar les factures. 

La reparació de les avaries és responsabilitat de:

  • La companyia subministradora, en el cas d'avaries de la canalització exterior de l'aigua fins a l'entrada de l'immoble.
  • La comunitat de propietaris, des de l'entrada de l'immoble fins a cada pis.
  • El consumidor, a dins del pis.

Per donar-se de baixa del servei cal fer-ho per escrit i adjuntar-hi una còpia del DNI o del NIF. 

Societat General d'Aigües de Barcelona, AGBAR
Passeig de Sant Joan, 39
www.agbar.es 

Oficines comercials..........933 422 000
Avaries............................900 700 720
Atenció al client...............900 710 710 

Telefonia i internet 

El subministrament bàsic en telefonia es refereix a la possibilitat de transmissió de veu a 2.400 BPS. Per tant, la connexió a internet o a faxs no es considera un servei bàsic. Telefònica és la companyia obligada a donar aquest servei bàsic fins al 2005. 

El contracte del servei de telefonia es pot fer per escrit. La companyia ha d'informar al consumidor de les dades de la companyia, el tipus de servei, els mecanismes de resolució de conflictes, el període mínim de durada de les ofertes, etc. El contracte també es pot fer per via telefònica i s'entén acceptat amb el pagament del primer rebut. El consumidor pot sol·licitar a la companyia el contracte per escrit. 

A causa d'un retard d'un termini superior a un mes a partir de la presentació del rebut de pagament total o parcial, la companyia pot suspendre el subministrament parcialment, és a dir, deixar inactiva la línia per efectuar trucades, llevat de les d'emergència, però amb la possibilitat de continuar rebent-ne. 

Si el retard del pagament del servei és de més de tres mesos, el tall pot ser definitiu; també pot ser definitiu si hi ha hagut dues suspensions a causa de demora. 

L'avís del tall del servei s'ha de fer amb un mínim de quinze dies d'antelació i no es pot fer en un dia inhàbil. Per l'altra part, l'usuari pot sol·licitar la suspensió temporal del subministrament per un període mínim d'un mes i un màxim de tres mesos dins del mateix any. La suspensió a petició de l'usuari genera una deducció de la quota. 

La factura pot ser mensual o bimestral, segons l'operador. Ha d'estar desglossada per conceptes i serveis contractats:

  • Quota fixa d'abonament: és per la línia telefònica i l'aparell si és de lloguer.
  • Consum: ha d'especificar si les trucades efectuades són metropolitanes, provincials, nacionals, internacionals o de tarifació especial.
  • Serveis addicionals: tarifa plana, servei de contestador,etc.
  • IVA.

 

Assegurances

Una assegurança és un contracte entre un assegurador i un assegurat pel qual l'assegurador s'obliga a pagar a l'assegurat -o a un tercer-, a canvi d'una prima, una quantitat determinada en el cas que s'esdevingui un risc o un esdeveniment incert. 

L'assegurador acostuma a ser una persona jurídica (entitat o companyia), mentre que l'assegurat és la persona a favor de la qual se signa l'assegurança i que hauria de percebre el capital assegurat per part de l'assegurador. 

Normalment, el prenedor contracta per compte propi i assumeix les posicions de prenedor i assegurat, encara que el beneficiari de l'assegurança pot ser també un tercer. Això succeeix per exemple en les assegurances de vida. 

Un contracte d'assegurances sempre s'ha de formalitzar per escrit. L'assegurador resta obligat a lliurar la pòlissa a l'assegurat, que és un document en què obligatòriament ha d'identificar-se l'assegurador, l'assegurat, l'agent d'assegurances i el concepte pel qual s'assegura. També, s'ha d'especificar la naturalesa del risc cobert, els objectes que s'asseguren, la suma assegurada i l'import de la prima. 

La majoria d'entitats bancàries exigeixen la contractació d'una assegurança a l'hora de concedir un crèdit hipotecari. 

Hi ha tres tipus bàsics d'assegurances: 

Assegurança de danys de l'habitatge 

És obligatòria per llei i cobreix el continent (l'estructura) de l'habitatge. En cas de pèrdua total del bé immoble, la companyia asseguradora liquida el deute pendent a l'entitat financera i la resta de l'import, fins a cobrir el total del valor cobert, el lliura a l'assegurador. 

El valor d'aquesta assegurança pot oscil·lar entre 75 i 100 euros per any. 

Assegurança de multirisc de l'habitatge 

Aquesta assegurança cobreix tant l'estructura de l'habitatge (el continent, igual que l'assegurança de danys de l'habitatge) com els objectes que conté (des d'electrodomèstics, joies i mobles, fins a la responsabilitat civil a tercers). Tot i que les quotes són molt diferents depenent de cada cas i del valor assegurat, el preu pot oscil·lar sobre 150 euros l'any. 

Assegurança de vida o d'amortització de préstec 

Tot i no ser obligatòria, és un tipus d'assegurança molt aconsellable, ja que cobreix les contingències de defunció, invalidesa absoluta i invalidesa permanent, encara que, normalment, no cobreix la invalidesa parcial. Pot costar anualment uns 200 euros. 

Per altra banda, la llei d'Ordenació de l'Edificació exigeix als promotors que contractin una assegurança de danys materials o una assegurança de caució (a elecció del promotor), per tal de garantir que respondrà pels danys que es produeixin a l'habitatge. 

D'aquesta manera, si l'habitatge pateix algun tipus de dany estructural (cimentació, suports, bigues, forjats, murs de càrrega, etc.), o manifesta tenir vicis causats per defectes dels elements constructius o de les instal·lacions, el promotor (constructor, cooperatives, etc) haurà d'indemnitzar al propietari del pis. 

Aquests tipus d'assegurances entren en vigor en el moment en què l'obra s'aprova i el comprador esdevé el propietari, però s'ha de tenir en compte que només cobreix deu anys en el cas de defectes estructurals, tres anys en el cas de vicis o defectes que incompleixin les normes d'habitabilitat de l'edifici.

 

Recomanacions

Abans d'adquirir un habitatge, és bo tenir en compte els aspectes següents:

  • Els immobles construïts a partir del 7 d'abril de 1993 han de tenir les dades i les incidències recollides en un llibre d'edifici, que es pot consultar.
  • És molt recomanable que la quota mensual de la hipoteca no superi el 35% dels ingressos familiars mensuals.
  • Si ja s'ha triat la zona on es vol comprar el pis, es pot demanar a l'ajuntament informació sobre el desenvolupament urbanístic que s'hi preveu, per tal d'evitar sorpreses.

Durant l'operació de compravenda, és recomanable dur a terme les accions següents:

  • Assegurar l'habitatge tant per danys derivats de casos de força major (catàstrofes naturals, inundacions, terratrèmols, etc...) com per danys a tercers.
  • Demanar sempre un comprovant de qualsevol quantitat lliurada a compte.
  • En cas de qualsevol problema, el millor és recórrer a un professional del sistema arbitral de consum, que prendrà una decisió de caràcter vinculant de forma ràpida i gratuïta, sempre que, ambdues parts estiguin d'acord en sotmetre's-hi.

A més, cal tenir en compte que el promotor no pot obligar al comprador sota cap concepte a acceptar lasubrogació de la seva hipoteca.

Ajuntament de BarcelonaÀrea de Drets SocialsContactaAvís legal Accessibilitat