Antes de firmar un contrato de alquiler, debe comprobarse que quien alquila el piso es realmente el propietario, que tiene capacidad de alquilar y que es quien dice ser. En caso de que la persona que alquila el piso actúe en nombre del titular o propietario, se tiene que revisar que tiene poder notarial suficiente para hacerlo.
Se debe formalizar el contrato por escrito y analizar todas y cada una de las cláusulas que contenga. En caso de duda, hay que preguntar cuál es el significado. Si algo no queda claro, no se debe firmar. En definitiva, es primordial analizar todas las condiciones antes de firmarlo, ya que una vez firmado será demasiado tarde.
Si son varias las personas que quieren alquilar el piso, es muy recomendable que todas firmen el contrato para que consten todas como titulares.
Los contratos de alquiler de viviendas formalizados a partir del 1 de enero de 1995 están regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU, Ley 29/1994) (CAT). También hay que tener en cuenta las modificaciones introducidas por la Ley 4/2013 de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado de Alquiler, el Real Decreto Ley 7/2019 de medidas urgente en materias de vivienda y alquiler y la Ley 11/2020 para la Regulación de Precios del Alquiler de la Generalitat de Cataluña.
Los contratos de arrendamiento de vivienda, después de la entrada en vigor de la Ley 4/2013, se regirán, en primer lugar, por la voluntad de las partes, título II, y, supletoriamente, por el Código Civil.
Duración y renta
En lo que se refiere a la duración, si el contrato se ha firmado entre el 1 de enero de 1995 y el 5 de marzo de 2019, la LAU establece que la duración del contrato es libre. Pero si el contrato es inferior a los tres años el propietario está obligado a prorrogarlo anualmente hasta los tres años. Este período se conoce como prórroga forzosa. Si el contrato se ha firmado a partir del 6 de marzo de 2019, el contrato se rige por el Real Decreto Ley 7/2019 de medidas urgentes en materias de vivienda y alquiler amplía esta prórroga forzosa. En este caso el contrato se debe ir renovando de forma anual hasta llegar a los cinco años, si el propietario es una persona física, y hasta los 7 años, si el propietario es una persona jurídica.
En lo que se refiere el precio también se debe tener en cuenta la fecha del contrato. Hasta el 22 de setiembre de 2020 el precio de la renta era libre. A partir de esta fecha entra en vigor la Ley 11/2020 para la Regulación de los Precios del Alquiler de la Generalitat de Cataluña y el precio del alquiler debe cumplir una serie de requisitos. En las zonas con un mercado de vivienda tenso, entre las que se encuentra Barcelona, el precio está sujeto al Índice de Referencia, que será el precio máximo que se puede pedir. Si la vivienda ha estado alquilada los últimos cinco años se deberá revisar el precio del anterior contrato y el índice de referencia y escoger, de entre estos dos, el más bajo. SI la vivienda no ha sido alquilada los últimos cinco años el alquiler no podrá superar los índices de referencia. Si el inquilino anterior era un familiar y el precio era muy bajo se puede subir hasta el índice de referencia.
Se puede pactar un aumento de hasta el 5% del precio si se cumplen, como mínimo, tres requisitos entre una serie de mejoras que recoge la ley. Entre estos supuestos está, pro ejemplo, que la vivienda esté moblada, que tenga un sistema de refrigeración o calefacción, aparcamiento o zonas comunitarias, entre otras.
