Vivienda Social

Antes de comprar un piso, hay que tener en cuenta...

Estado de la finca y del piso

Antes de comprar un piso, es imprescindible revisar a fondo tanto el piso como la finca. 

Uno de los aspectos que hay que tener en cuenta es la antigüedad del edificio y el estado general de las fachadas. En el caso de que las condiciones no sean óptimas, hay que comprobar si lacomunidad de vecinos o el Ayuntamiento tiene planeado rehabilitar alguno de estos aspectos, y cómo puede incidir eso en el estado general del piso. 

Por otro lado, es recomendable asegurarse de que no haya grietas en las paredes, y revisar la estanquidad de la cubierta y las paredes, las instalaciones comunes (ascensores, calefacción central, etc.) y la calidad de los materiales. 

Una vez en el piso, hay que prestar atención a posibles flexiones en los techos y en el suelo, en la calidad de la carpintería y los pavimentos, en el sistema de calefacción, en el estado de los servicios, en las cámaras higiénicas y en las cocinas. 

El tamaño y la distribución son muy importantes. El espacio de una vivienda se puede medir en m2 útiles o en m2 construidos, los cuales representan un 15% más que los útiles. Conocer esta diferencia es imprescindible a la hora de buscar piso. Por otro lado, es recomendable ver si la distribución de las habitaciones se ajusta a nuestras necesidades. 

Aparte de esto, hay que sopesar una serie de factores muy importantes que inciden directamente en la calidad de vida de un piso. Una iluminación natural, una contaminación acústica baja, protección térmica y limpieza del ambiente son elementos determinantes para el confort de un hogar. 

Uno de los capítulos con los que se debe tener más cuidado, especialmente en los pisos de segunda mano, son las instalaciones de agua, luz y gas. 

Agua: antes de comprar un piso, hay que averiguar si el suministro de agua es de servicio directo con contador o de aforo con depósito. En el primer caso, hace falta que el diámetro de entrada a la vivienda sea como mínimo de 3/4", o de 1" si tiene más de un baño y una cocina. En el segundo caso, es preciso que el depósito tenga como mínimo 200 litros o, a ser posible, 150 litros por dormitorio. Hay que revisar las instalaciones de potencia del agua caliente. 

Gas: hace falta un certificado de revisión expedido por un técnico o por un instalador autorizado. 

Luz: hay que comprobar las condiciones de seguridad exigidas y si hay la potencia suficiente para el consumo previsto. Los electrodomésticos de gran consumo, lavadoras, lavavajillas, microondas, hornos, estufas, etc., necesitan enchufes de 16 a 25 amperios.

 

Entorno

El entorno de la finca y los servicios y equipamientos del barrio donde se ubica pueden ser también determinantes cuando se debe elegir un piso. Algunos de los factores que pueden influir en nuestra decisión son la proximidad del transporte público, la comunicación rápida con el puesto de trabajo, la proximidad de tiendas y mercados, la existencia de escuelas, las zonas de ocio, los espacios verdes, etc.

 

Propietario

Un hecho clave es que nadie puede vender un piso si no es el propietario legal. Con el fin de comprobar si la persona que le vende el piso es el legítimo propietario hay que comprobarlo en el Registro del la Propiedad, donde el nombre y los apellidos de los propietarios del piso tienen que coincidir con los datos del vendedor: 

Registros de la propiedad: 

Todos los registros excepto el n.º 12:
C/ Joan Miró, 19-21
08005 BCN
Tel: 932 212 499 

Registro nº12:
Provença, 275
08037 BCN
Tel: 932 151 442 

En el caso de venta por poderes o en situaciones de herencias, etc., es recomendable consultar a un experto.

 

Edificios nuevos: Cargas y pagos

El comprador se tiene que hacer cargo de los siguientes gastos:

  • El precio de la vivienda.

  • El IVA si se trata de una obra nueva (actualmente el 10%).

  • A partir del 1 de enero de 2013, el tipos a aplicar será del 10% excepto para viviendas en régimen especial de protección oficial o promoción pública, que se mantendrá en el 4%. Más información www.aeat.es

  • El impuesto sobre actos jurídicos documentales. Más información

  • Los gastos derivados de la constitución de hipoteca (notario, registro propiedad, gestoria, y tributos, l y/o gastos de cancelación de hipoteca en caso de subrogación de hipoteca (notario, registro propiedad, gestoria, y tributos: exempta Actos Jurídicos Documentados. Se tiene que presentar el formulario).

  • Honorarios del notario, correspondientes al otorgamiento de la escritura pública y a las copias de la misma.

  • Los gastos de la inscripción en el Registro de la Propiedad, que no suelen superar el 1%.

  • Los gastos de Gestoria, derivados de la tramitación de documentación delante de Hacienda, de la liquidación de impuestos i de inscripción en el Registro de la Propiedad de la escritura pública de compraventa.

  • Contratación de servicios: luz, agua, gas, etc.

En caso de constitución de hipoteca, tendrán que asumir los gastos de un seguro que como mínimo, asegure los riesgos que deriven de causas fortuitas, de fuerza mayor y de daños a terceros. Así mismo, será necesario negociar con la entidad financiera los gastos de obertura del préstamo, cancelaciones parciales, etc.

 

Edificios de segunda mano: cargas y pagos

 

Un aspecto crucial antes de comprar un piso es comprobar que la vivienda está libre de cargas y elpropietario está al corriente de todos los pagos. 
 

  • Precio de la vivienda.

  • El impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP) si es una vivienda de segunda mano. Tipo impositivo en Catalunya:

  • Tipos de gravamen en negocios sobre bienes inmuebles: 10%. (Ley 1/2013, del 16 de julio, del tipo impositivo aplicable a las transmisiones patrimoniales onerosas de bienes inmuebles). Si se trata de una vivienda de protección oficial el tipo impositivo es del 7%, con independencia de cuándo se haya adquirido.

  • Tipos de gravamen en la adquisición de la vivienda habitual para familias numerosas: 5%, siempre que se cumplan simultáneamente los requisitos previstos por la Ley 21/2001, de 28 de diciembre.

  • Tipos de gravamen en la adquisición de la vivienda habitual para personas minusválidas: 5%, siempre que se cumplan simultáneamente los requisitos previstos por la Ley 21/2001, de 28 de diciembre.

  • Tipos de gravamen en la adquisición de la vivienda habitual para jóvenes: 5% siempre que se cumplan los requisitos previstos en la Ley 31/2002, de 30 de diciembre.

  • Los gastos derivados de la constitución de la hipoteca (notario, registro de la propiedad, gestoría, tributos: Actos Jurídicos Documentados 0,1% en viviendas declaradas protegidas y 1,5% para el resto de supuestos según la Ley 21/2001, de 28 de diciembre, en la redacción dada por la Ley 5/2007, del 4 de julio), y/o gastos de cancelación de hipoteca en caso de subrogación de hipoteca (notario, registro de la propiedad, gestoría, y tributos: exento AJD. Se ha de presentar el formulario).

  • Honorarios del notario, correspondientes la obtención de la escritura pública y a las copias de la misma.

  • Los gastos de la inscripción en el Registro de la Propiedad, que no acostumbran superar el 1%.

  • Los gastos de Gestoría, derivados de la tramitación de documentación ante Hacienda, de la liquidación de impuestos y de inscripciones en el Registro de la Propiedad de la escritura pública de compraventa.

  • Contratación de servicios: luz, agua, gas, etc.

  • En caso de constitución de hipoteca, deberán de asumir los gastos de una póliza de seguro que como mínimo, cubra los riesgos que deriven de causas fortuitas, de fuerza mayor y de daños a terceros. Así mismo, será necesario negociar con la entidad financiera los gastos de apertura del préstamo, cancelaciones parciales, etc.

 

Calificación urbanística

La calificación urbanística de una vivienda es muy importante, ya que puede limitar la realización de obras e, incluso, puede imposibilitar la obtención de una hipoteca. 

Para conocer la calificación urbanística de una finca, es necesario solicitar cita previa al Departamento de Documentació i Informació Urbanística del Ajuntament de Barcelona: Solicitar cita previa 

Si la vivienda está afectada por algún plan urbanístico, es recomendable pedir los detalles y mirar cómo afecta el inmueble para poder valorar sus ventajas e inconvenientes.

 

Comunidad de propietarios

Con el fin de empezar esta nueva etapa con buen pie, es importante comprobar que el vendedor está al corriente del pago de las cuotas de la comunidad de propietarios; en caso contrario, el comprador debe encargarse legalmente del pago de hasta un año de cuotas retrasadas. El modo de comprobar este dato es pedirla al administrador de la finca o, en su defecto, al presidente de la comunidad de propietarios. 

Si la vivienda forma parte de un edificio en régimen de propiedad horizontal, se puede consultar en los estatutos la participación que se tendrá en los gastos de mantenimiento, las posibles limitaciones de uso en el interior de la vivienda y el régimen por el cual se rigen los elementos y los espacios comunes. 

Para comprobar todo esto, se pueden solicitar los estatutos de la comunidad de propietarios, si son necesarios, y un certificado del secretario de la comunidad con la situación del pago de los gastos de la comunidad.

 

 

Servicios básicos

Una vez ya se ha elegido la vivienda (bien sea de compra, bien de alquiler), se ha de dar de alta los servicios básicos de luz, agua, gas y teléfono. La contratación de estos servicios corresponde alinquilino en el caso de los pisos de alquiler, o al propietario en el caso de los pisos de compra. 

Para contratar los servicios de luz y gas, se puede hacer en cualquier compañía, dado que el mercado ha sido liberalizado. 

Con el fin de dar de alta estos servicios sólo hay que ponerse en contacto con las empresas distribuidoras: 

Gas natural 

El servicio de gas natural se contrata por escrito. 

Los contadores del gas pueden ser de alquiler o de compra y están dentro de la vivienda; los usuarios tienen derecho a solicitar la verificación del contador. Las tarifas del consumo son aprobadas por el Gobierno del Estado y se publican en el BOE. 

Cada cuatro años, la compañía suministradora realiza una inspección y elabora el acta correspondiente. Además, la empresa suministradora o un instalador oficial tiene que llevar a cabo las revisiones correspondientes. La documentación que se emite es un certificado. La revisión se paga mediante la factura del gas, si se paga a la compañía suministradora, y en efectivo, si se paga a un instalador. 

Cada mes, la compañía suministradora hace una lectura del consumo. En los casos que no se hace una lectura real del contador, se elabora una estimación del consumo. En el caso de que el consumidor no se encuentre en su domicilio, puede haber hasta tres estimaciones sin lectura de consumo real. 

La factura se cobra cada dos meses e incluye los conceptos de cantidad fija o cuota del servicio, cantidad variable según el consumo, el importe del alquiler del contador, si es el caso, y los impuestos aplicables. 

Gas natural, SDGSA
Portal de l'Àngel, 20 Barcelona
www.gasnatural.com

Información..........................900 760 760
Averías y urgencias...............900 750 750
Lectura de comptadors...........900 770 770 

Gas butano 

De la mismo modo que el gas natural, el servicio de gas butano se contrata por escrito con la empresa suministradora que garantiza la entrega de bombonas, un regulador y un seguro. 

Este suministro se ha de servir al consumidor en su domicilio en un plazo de 24 horas a partir del momento en que se solicita si el centro de almacenaje está dentro de su localidad, si está fuera, el plazo es de 48 horas. 

Las tarifas del gas butano las autoriza el Gobierno del Estado y se publican en el BOE. Incluyen todos los gastos: bombona, transporte, etc. 

Cada cinco años, la compañía suministradora o un instalador oficial tiene que hacer revisiones, después de haber avisado al consumidor con una antelación mínima de tres meses. Cuando el técnico ya ha hecho la revisión, pega un adhesivo que acredita la fecha de la revisión y sirve de recordatorio para la próxima, y también libra un certificado al propietario. La revisión tiene que pagarse en efectivo. El tubo flexible se debe cambiar cuando caduca, mientras que el regular sólo se cambia cuando está en mal estado; estos dos elementos están excluidos de la revisión. 

Si se tiene gas butano es necesario adoptar medidas adicionales, como comprobar que todas las llaves de paso están cerradas cuando se sale de casa, que hay suficientes canales de ventilación y que la seguridad es la adecuada. 

Gas butano, Repsol Butano
Calle de Tarragona, 149-157, 12è
Barcelona
www.repsol.com

Atención al cliente y pedidos.....901 100 100
Averías...................................901 121 212 

Electricidad 

El servicio de suministro de luz se ha de establecer por contrato escrito. 

Las tarifas de la luz las aprueba el Gobierno del Estado y se publican en el BOE. 

La potencia contratada consta en una póliza de abono, según las necesidades de cada casa, y se puede modificar. Se paga de acuerdo con la potencia contratada y si se ha contratado o no tarifa nocturna. 

Cada dos meses se procede a una lectura del contador, que puede ser de propiedad o de alquiler. Las facturas se reciben cada dos meses, aunque existe la opción de pago mensual, e incluyen:

  • La cuota fija, que depende de la potencia contratada.
  • La energía, que es el consumo de energía efectivo.
  • El alquiler del contador, si es el caso.
  • El IVA.

La compañía suministradora puede cortar el suministro por impago de recibos, sin embargo debe notificarlo de forma fehaciente al consumidor antes de cortarlo y tiene que informarlo sobre el día del corte. 

FECSA - Endesa
www.fecsa.es 

Teléfono de atención al cliente........902 507 750
Averías.........................................902 536 536
Lectura de contadores....................902 507 750 

Agua 

La contratación del agua debe ser por escrito. Previamente, conviene estar informado de la documentación que se tiene que presentar. 

Una vez firmado el contrato, la compañía suministradora instala un contador, que puede ser de compra o de alquiler, y da de alta el suministro. 

La factura del consumo de agua es, generalmente, trimestral y coincide con la lectura del contador. Cuando no se puede hacer dicha lectura, se realiza una estimación del consumo. En la factura se detalla la cuota del servicio, los bloques de consumo y el complemento de tarifa de red básica, además de los conceptos siguientes:

La tarifa complementaria de garantía y suministro.

  • EL IVA.
  • El alcantarillado.
  • La tasa ambiental metropolitana de gestión de residuos municipales.
  • El incremento de la tarifa de saneamiento.
  • El canon de infraestructura hidráulica

La compañía suministradora puede cortar el suministro por falta de pago, pero antes debe notificarlo al consumidor de manera fehaciente y con un plazo de tiempo suficiente para que pueda pagar sus facturas. 

La reparación de las averías es responsabilidad de:

  • La compañía suministradora, en el caso de averías de la canalización exterior del agua hasta la entrada del inmueble.
  • La comunidad de propietarios, desde la entrada del inmueble hasta cada piso.
  • El consumidor, dentro de su piso.

Para darse de baja del servicio hay que comunicarlo por escrito y adjuntar una copia del DNI o del NIF. 

Sociedad General de Aguas de Barcelona, AGBAR
P.º de Sant Joan, 39
www.agbar.es 

Oficinas comerciales..........933 422 000
Averías.............................900 700 720
Atención al cliente..............900 710 710 

Telefonía e internet 

El suministro básico en telefonía se refiere a la posibilidad de transmisión de voz a 2.400 BPS. Por lo tanto, la conexión a internet o a faxes no se considera un servicio básico. Telefónica es la compañía obligada a dar este servicio básico hasta el 2005. 

El contrato del servicio de telefonía puede hacerse por escrito. La compañía tiene que informar al consumidor de los datos de la compañía, el tipo de servicio, los mecanismos de resolución de conflictos, el periodo mínimo de duración de las ofertas, etc. El contrato también se puede tramitar por vía telefónica y se entiende aceptado con el pago del primer recibo. El consumidor puede solicitar a la compañía el contrato por escrito. 

Debido a un retraso de un plazo superior a un mes a partir de la presentación del recibo de pago total o parcial, la compañía puede suspender el suministro parcialmente, es decir, dejar inactiva la línea para efectuar llamadas, salvo las de emergencia, pero con la posibilidad de continuar recibiéndolas. 

Si el retraso del pago del servicio es de más de tres meses, el corte puede ser definitivo; también puede ser definitivo si ha habido dos suspensiones a causa de demora. 

El aviso del corte del servicio se tiene que hacer con un mínimo de quince días de antelación y no se puede llevar a cabo en un día inhábil. Por otro lado, el usuario puede solicitar la suspensión temporal del suministro por un periodo mínimo de un mes y un máximo de tres meses dentro del mismo año. La suspensión a petición del usuario genera una deducción de la cuota. 

La factura puede ser mensual o bimestral, según el operador. Tiene que estar desglosada por conceptos y servicios contratados:

  • Cuota fija de abono: por la línea telefónica y el aparato si es de alquiler.
  • Consumo: tiene que especificar si las llamadas efectuadas son metropolitanas, provinciales, nacionales, internacionales o de tarificación especial.
  • Servicios adicionales: tarifar plana, servicio de contestador, etc.
  • IVA.
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