• Inici
  • / Aspectes economics

Aspectes economics

Abans de comprar

Comprar una casa sempre genera unes despeses inicials. En aquest sentit, és recomanable disposar de prous estalvis per cobrir el 20% del preu de la casa i el 10% que engloba totes les despeses addicionals que no són el preu de la casa, o estar en condicions d'obtenir el finançament, atès que les hipoteques acostumen a concedir el 80% del valor de l'habitatge o del preu de compra.

 

Despeses del venedor i del comprador

Despeses a càrrec del venedor 

Quan es duu a terme la compravenda d'un habitatge, les despeses següents corren a càrrec del venedor:

  • Les derivades d'una hipoteca per finançar la construcció, en una obra nova.
  • Les imputables a l'escriptura d'obra nova i de divisió horitzontal de l'immoble d'obra nova.
  • Les derivades de la cancel·lació d'inscripció d'una hipoteca anterior, i que varien entre un 2 i un 3% del préstec concedit.
  • L'impost sobre l'increment del valor del terreny o plusvàlua. L'increment del valor es calcula tenint en compte el valor cadastral i el nombre d'anys transcorreguts des de l'anterior transmissió. Sobre aquest increment s'aplica un tipus de gravamen, que és un percentatge establert per cada comunitat autònoma d'acord amb uns màxims i uns mínims fixats per Llei.
  • Honoraris de l'agent de la propietat, en cas d'haver-ne contractat un. Si l'encàrrec l'ha fet el comprador, els honoraris els pagarà aquest comprador.

Despeses a càrrec del comprador 

  • A part de pagar l'habitatge, un comprador també s'ha de fer càrrec de les despeses següents:
  • Les despeses de l'escriptura de la hipoteca, si n'hi ha.
  • L'IVA si es tracta d'una obra nova (actualment, el 10%), excepte en habitatges de protecció oficial en règim especial (actualment, 4%) o l'impost sobre transmissions patrimonials si és un habitatge de segona mà (a Catalunya és del 10 per a bens immobles i 7% per a habitatges protegits). 
  • L'impost sobre actes jurídics documentats.
  • Els honoraris del notari, corresponents a l'atorgament de l'escriptura pública i a les còpies d'aquesta. Normalment suposa entre l'1 i l'1.5% del preu de l'habitatge i estan fixats per l'Estat. Normalment el venedor es fa càrrec del cost de l'escriptura original i el comprador resta obligat a satisfer el pagament del cost de la primera còpia i les successives. Les despeses de la inscripció en el Registre de la Propietat, que no acostumen a superar l'1%. En cas que aquesta inscripció la faci una gestoria, s'haurà de pagar els honoraris de la gestoria. Al contrari que passa amb els notaris, les tarifes dels gestors no són fixes i, per tant, convé informar-se bé abans de contractar-ne un.
  • Les despeses de la inscripció en el Registre de la Propietat, que no acostumen a superar l'1%. En cas que aquesta inscripció la faci un gestora, s'haurà de pagar els honoraris de la gestoria. Al contrari que passa amb els notaris, les tarifes dels gestors no són fixes i, per tant, convé informar-se bé abans de contractar-ne un.
  • Contractació dels serveis (llum, aigua, gas, etc).
  • L'assegurança, com a mínim, dels riscos que derivin de causes fortuïtes, de força major i de danys a tercers.
  • En cas necessari, obres de condicionament, rehabilitació i moblament.
  • Els notaris i registradors resten obligats a facilitar una informació exhaustiva sobre les liquidacions que realitzin, les quals han d'estar detallades en l'escriptura pública. 


S'ha de tenir en compte que aquestes despeses poden arribar a superar globalment el 10% del valor del pis.

 

Hipoteques

La hipoteca és un préstec que s'aconsegueix en donar l'habitatge com a garantia, i acostuma a cobrir només un 80% del valor total de l'habitatge. 

Demanar una hipoteca implica comprometre's a tornar els diners amb un determinat interès anual i en uns terminis concrets. Un cop concedida la hipoteca, es determina la quantitat que s'haurà de retornar cada mes, i que acostuma a ser fixa. Una part d'aquesta quantitat es destina a l'amortització -baixa al començament i més alta al final dels pagaments- i l'altra, al pagament d'interessos. 

Abans de demanar una hipoteca, és molt important informar-se bé de les condicions i comparar les diferents opcions que hi ha al mercat. Els paràmetres que ajuden a decidir

  • Període d'amortització.
  • Tipus nominal d'interès.
  • Si l'interès és variable o fix.
  • Periodicitat dels pagaments i de si són per endavant o per períodes vençuts.
  • Comissions aplicables.

A més, és important saber si hi ha una penalització en cas d'avançar el pagament de la hipoteca. 

Igualment, cal haver pactat en el contracte d'arres, si s'escau, les conseqüències de la no-obtenció de la hipoteca. 

El tema de les comissions pot ser un dels punts més importants a l'hora d'escollir entre una hipoteca o una altra. Les comissions més importants i que poden tenir més incidència en el cost del préstec són les següents: 

Comissió d'estudi 

Tot i que és una excepció, abans de concedir una hipoteca algunes entitats estudien la viabilitat de la prestació de la hipoteca; els costos d'aquest estudi els assumeix el comprador. 

Per a l'inici de la tramitació, s'estableix el pagament d'un import percentual sobre el préstec. En el cas d'operacions inferiors a 15.025,3 euros, no podrà cobrar-se cap quantitat per aquest concepte. 

Comissió d'obertura 

La comissió d'obertura engloba totes les despeses originades a les entitats financeres amb la tramitació d'una hipoteca. Aquesta comissió acostuma a situar-se entre el 0 i el 2,5% de l'import nominal del préstec. Normalment aquesta comissió es cobra en firmar la hipoteca, tot i que també es pot pactar pagar-la al llarg de la vida del crèdit. 

Comissió de cancel·lació parcial i total 

Tot i que un client té el dret a cancel·lar el préstec hipotecari totalment o parcialment abans que acabi el termini acordat, les entitats financeres acostumen a gravar aquesta operació amb una comissió -un percentatge sobre la quantitat cancel·lada o lliurada a compte-. D'aquesta manera, intenten compensar les pèrdues que puguin tenir respecte a la estimació inicial. L'avançament de quantitats superiors a lesquotes està gravat amb una comissió que oscil·la entre el 2 i el 4%. 

Es pot donar el cas que els promotors de pisos nous imposin al comprador que pagui les despeses derivades de la cancel·lació anticipada de la hipoteca, en el cas que no es vulgui subrogar amb l'entitat creditora. Aquest tipus de clàusules són contràries a la llei (RD 515/1989 de 21-4, art. 10), ja que ha de ser el venedor qui s'encarregui de les despeses de cancel·lació. 

Legalment, les comissions de cancel·lació tenen uns límits màxims. En els crèdits al consum estan fixats en el 3% per als que són a interès fix i en el 1,5% per als variables. En les hipoteques, només hi ha un màxim per als variables, l'1%. Únicament si se subroga una hipoteca fixa, la comissió de cancel·lació no pot superar el 2,5%. 

Per altra banda, s'ha de tenir en compte que una hipoteca, a més de les comissions esmentades i dels interessos, comporta altres despeses:

  • La taxació de l'habitatge, que pot oscil·lar entre el 150 i els 450 euros en funció del resultat del preu de la taxació.
  • Comprovació en el Registre de la Propietat, per tal que el banc pugui assegurar-se que el pis està lliure de càrregues. Oscil·la entre 15 i 30 euros.
  • L'assegurança contra danys i incendis de l'habitatge en cas que no n'hi hagi.
  • Les despeses de Registre i de l'impost sobre actes jurídics, que poden suposar entre un 2% i un 3% del valor del préstec, en el moment de cancel·lació de la hipoteca. Aquesta despesa es pot ajornar indefinidament si no hi ha cap nova transmissió.

La formalització d'un préstec hipotecari pot trigar normalment entre quinze dies i un mes. 

Un cop la hipoteca ha estat constituïda, hi ha altres despeses que també s'han de cobrir:

  • Despeses de constitució de la hipoteca davant de notari.
  • Despeses derivades d'inscriure la hipoteca en el Registre. Aquestes tarifes estan regulades oficialment i s'apliquen calculant la base liquidable del préstec.
  • Despeses derivades de la tramitació de l'escriptura del préstec davant d'Hisenda i la seva inscripció en el Registre de la Propietat.
  • Impostos sobre actes jurídics documentats. La seva quantia ascendeix al 0,5% del capital garantit.

Si es vol saber quan pot costar una hipoteca, es pot consultar el simulador del CAT365

 

Fiscalitat

Pel que fa a la fiscalitat, segons el que estableix la Llei 40, de 9 de desembre de 1998, i el reglament aprovat pel Reial decret 214/1999, de 5 de febrer, l'accés a l'habitatge habitual mitjançant una hipoteca permet:

  • Durant els dos primers anys de pagament de la hipoteca: deducció d'un 25% sobre els primers 4.507,59 euros invertits; deducció del 15% sobre els restants, fins a un màxim d'uns altres 4.507,59 euros.
  • A partir del tercer any, la deducció serà: un 20% sobre els primers 4.507,59 euros i el 15 % sobre els restants, fins a un màxim de 4.507,59 euros.

L'import idoni per aprofitar els beneficis fiscals és el que suposa un pagament anual de 9.015,18 euros. 

Com a condicions necessàries, s'haurà de finançar almenys el 50% a través de préstec bancari i noamortitzar més del 40% del capital durant els primers tres anys. En cas de no complir aquestes premisses, el percentatge de deducció serà del 15% durant tots els anys, amb un límit màxim de 9.015,18 euros. 

També es pot deduir en la declaració, i sota el concepte de deducció de la quota íntegra, el 15% de les quantitats satisfetes per comprar l'habitatge habitual, fins a un límit conjunt de 9.015,18 euros.

 

Plans d'estalvi i comptes d'habitatge

Hi ha una sèrie de productes financers i plans d'estalvi destinats a reunir un capital amb la finalitat de comprar o rehabilitar un habitatge. Tenen una durada limitada (normalment cinc anys) i permeten fer aportacions puntuals o periòdiques de forma automàtica. El tipus d'interès és fix fins al final del pla i s'aplica a totes les aportacions. 

El punt més interessant d'aquests plans d'estalvi és que permet avançar els avantatges fiscals de la compra del primer habitatge. 

El 15% de les quantitats dipositades en una llibreta de tipus habitatge, sempre que es destinin a la primera adquisició de l'habitatge habitual, es pot deduir de la quota de l'IRPF. La base màxima de deducció és de 9.015,18 euros. 

Aquesta informació ha estat generada a partir de consultes realitzades a diferents entitats bancàries.