Vivienda

Antes de alquilar un piso, es recomendable hacer una revisión a fondo y verificar que el inmueble responde a nuestras necesidades.

Hay que fijarse en una serie de factores que inciden directamente en la calidad de vida. La iluminación natural, la contaminación acústica baja, la protección térmica y la limpieza del ambiente son elementos determinantes para el confort de un hogar.

Con respecto a pisos amueblados, hay que comprobar que la lavadora, la nevera, la cocina y el calentador funcionan. Es importante revisar las instalaciones de agua, gas y electricidad, y, en edificios antiguos, verificar la presión del agua en el baño. Además, es conveniente pedir un certificado de la revisión del gas.

El entorno del inmueble y los servicios y equipamientos del barrio donde se ubica también pueden ser determinantes a la hora de hacer la elección. Algunas de las variables que influyen en la decisión son la proximidad del transporte público, del lugar de trabajo y de tiendas y mercados, la existencia de escuelas, de zonas de ocio, de espacios verdes, etcétera.

Aparte de eso, debería comprobarse si hay algún plan previsto o en vías de desarrollo, como un plan urbanístico, que pueda modificar la zona. En caso de que sea así, el Ayuntamiento puede proporcionar información sobre los proyectos para valorar si pueden beneficiar o perjudicar.

Hay que certificar que el piso elegido dispone de la cédula de habitabilidad correspondiente. Este documento garantiza que la vivienda está en condiciones de ser ocupada, y es imprescindible para dar de alta el suministro de agua, de gas y de electricidad.

Para poder alquilar una vivienda se debe disponer previamente de este documento, que certifica un técnico cualificado, arquitecto o aparejador, y que otorga la Generalitat de Catalunya.

Antes de firmar un contrato de alquiler, debe comprobarse que quien alquila el piso es realmente el propietario, que tiene capacidad de alquilar y que es quien dice ser. En caso de que la persona que alquila el piso actúe en nombre del titular o propietario, se tiene que revisar que tiene poder notarial suficiente para hacerlo.

Se debe formalizar el contrato por escrito y analizar todas y cada una de las cláusulas que contenga. En caso de duda, hay que preguntar cuál es el significado. Si algo no queda claro, no se debe firmar. En definitiva, es primordial analizar todas las condiciones antes de firmarlo, ya que una vez firmado será demasiado tarde.

Si son varias las personas que quieren alquilar el piso, es muy recomendable que todas firmen el contrato para que consten todas como titulares.

Los contratos de alquiler de viviendas formalizados a partir del 1 de enero de 1995 están regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU, Ley 29/1994) (CAT). También hay que tener en cuenta las modificaciones introducidas por la Ley 4/2013 de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado de Alquiler, el Real Decreto Ley 7/2019 de medidas urgente en materias de vivienda y alquiler y la Ley 11/2020 para la Regulación de Precios del Alquiler de la Generalitat de Cataluña.

Los contratos de arrendamiento de vivienda, después de la entrada en vigor de la Ley 4/2013, se regirán, en primer lugar, por la voluntad de las partes, título II, y, supletoriamente, por el Código Civil.

Duración y renta

En lo que se refiere a la duración, si el contrato se ha firmado entre el 1 de enero de 1995 y el 5 de marzo de 2019, la LAU establece que la duración del contrato es libre. Pero si el contrato es inferior a los tres años el propietario está obligado a prorrogarlo anualmente hasta los tres años. Este período se conoce como prórroga forzosa. Si el contrato se ha firmado a partir del 6 de marzo de 2019, el contrato se rige por el Real Decreto Ley 7/2019 de medidas urgentes en materias de vivienda y alquiler amplía esta prórroga forzosa. En este caso el contrato se debe ir renovando de forma anual hasta llegar a los cinco años, si el propietario es una persona física, y hasta los 7 años, si el propietario es una persona jurídica. 

En lo que se refiere el precio también se debe tener en cuenta la fecha del contrato. Hasta el 22 de setiembre de 2020 el precio de la renta era libre. A partir de esta fecha entra en vigor la Ley 11/2020 para la Regulación de los Precios del Alquiler de la Generalitat de Cataluña y el precio del alquiler debe cumplir una serie de requisitos. En las zonas con un mercado de vivienda tenso, entre las que se encuentra Barcelona, el precio está sujeto al Índice de Referencia, que será el precio máximo que se puede pedir. Si la vivienda ha estado alquilada los últimos cinco años se deberá revisar el precio del anterior contrato y el índice de referencia y escoger, de entre estos dos, el más bajo. SI la vivienda no ha sido alquilada los últimos cinco años el alquiler no podrá superar los índices de referencia. Si el inquilino anterior era un familiar y el precio era muy bajo se puede subir hasta el índice de referencia.  

Se puede pactar un aumento de hasta el 5% del precio si se cumplen, como mínimo, tres requisitos entre una serie de mejoras que recoge la ley. Entre estos supuestos está, pro ejemplo, que la vivienda esté moblada, que tenga un sistema de refrigeración o calefacción, aparcamiento o zonas comunitarias, entre otras. 

Una vez escogida la vivienda (bien sea de compra, bien de alquiler), hay que darse de alta en los servicios básicos de luz, agua, gas y teléfono. La contratación de estos servicios corresponde al arrendatario en el caso de los pisos de alquiler, o al propietario con respecto a los pisos de compra.

La contratación de los servicios de luz, gas y telefonía puede hacerse en cualquier compañía, puesto que el mercado se ha liberalizado.

Un contrato de seguros siempre se debe formalizar por escrito. El asegurador queda obligado a entregar la póliza al asegurado, que es un documento en el que obligatoriamente debe identificarse el asegurador, el asegurado, el agente de seguros y el concepto por el que se asegura. También debe especificarse la naturaleza del riesgo cubierto, los objetos que se aseguran, la suma asegurada y el importe de la prima.

En las ofertas de arrendamiento se debe proporcionar al destinatario información suficiente sobre las condiciones esenciales de la vivienda, y también de las condiciones básicas del contrato. Esta información debe entregarse antes de recibir cualquier cantidad a cuenta. La información mínima de una oferta debe contener estos datos:

• Descripción y condiciones físicas de la vivienda, con la indicación de la superficie útil y de los servicios, las instalaciones y los suministros (cédula de habitabilidad o calificación definitiva en caso de vivienda con protección oficial).
• El precio total de la renta, con el desglose y el detalle de los servicios asesores y otras cantidades que sean asumidas por los arrendatarios, indicando la periodicidad de la liquidación, el plazo del arrendamiento y la forma de actualización del precio a lo largo del plazo del arrendamiento.
• La Ley 11/2020 para la Regulación de los Precios del Alquiler de la Generalitat de Cataluña establece que los contratos posteriores al 22 de setiembre de 2020 se debe indicar el valor del índice de referencia (€/m2 acompañado del documento que genera el sistema de indexación de los precios del alquiler), si el piso estaba alquilado se debe incluir el precio del anterior contrato. Si se ha incrementado o reducido un 5% la renta se deben explicar los motivos. 
• Si se contrata a una empresa que vende una lista de viviendas de alquiler disponibles, hay que asegurarse antes de la seriedad y credibilidad de los profesionales, para evitar sorpresas (pisos ya alquilados, pisos que el vendedor no quiere alquilar, etcétera). Es recomendable leer bien las condiciones del contrato antes de firmarlo y fijarse especialmente en las condiciones, los servicios que ofrecen, el precio y la duración del contrato. En caso de duda, se puede pedir una copia para analizarlo con detenimiento antes de firmarlo.
• Hay que prestar atención a los anuncios que ofrecen pisos de alquiler, asegurarse de que no se trata de publicidad engañosa y de que las ofertas realmente se corresponden con el anuncio.
• En caso de que se produzca una situación irregular, puedes presentar una denuncia en la Generalitat de Catalunya.

Derechos

• Recibir la fianza como garantía de que la vivienda le será devuelta en buenas condiciones.
• Percibir el pago de la renta fijada, que se destine la vivienda al uso pactado y que se cuide de ella.
• El arrendatario debe reparar daños en la vivienda en caso de que se produzcan.
• Aumentar la renta de acuerdo con lo que se haya especificado en el contrato.
• Elevar la renta por obras de mejora hechas en la vivienda una vez transcurridos tres años de duración del contrato, excepto cuando las partes hayan pactado lo contrario.
• Interrumpir el sistema de prórrogas del arrendamiento, una vez transcurrido el primer año de duración del contrato. En este caso, el arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí mismo o para sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción, o bien para su cónyuge, en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Habrá que hacer la comunicación correspondiente al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se requiera, y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en este plazo si las partes no llegan a un acuerdo diferente.
• Si el arrendatario no cumple los acuerdos establecidos en el contrato, el propietario tendrá derecho a instar a su cumplimiento, o bien a rescindir el contrato con indemnización de daños y perjuicios.
• Rescindir el contrato por impago del arrendatario, si el arrendatario subarrienda la vivienda o hace obras sin el consentimiento del propietario, por daños en la vivienda o si el arrendatario lleva a cabo actividades molestas, insalubres, nocivas o peligrosas en la vivienda.

Deberes

• Garantizar al arrendatario el uso pacífico de la vivienda.
• Hacer las reparaciones necesarias de carácter urgente y, si no lo hace, pagarle el coste al arrendatario.
• Garantizar las condiciones necesarias para hacer que la vivienda sea habitable a lo largo del contrato.
• Si el propietario es una persona jurídica, el propietario se debe hacer cargo de los gastos de la gestión inmobiliaria y la formalización del contrato. 
• No puede exigir el pago anticipado de más de una mensualidad.
• No puede perturbar al arrendatario en el uso y la posesión pacífica de la vivienda.
• Debe cumplir las cláusulas del contrato bajo pena de anulación por parte del arrendatario.
• Está obligado a comunicar al arrendatario la actualización de la renta un mes antes de que tenga lugar.
• Queda obligado a justificar todos los gastos, en general, que provoquen un aumento de la renta pactada inicialmente, con recibos, facturas de obra, etcétera.

Derechos

• Comprobar el estado de la vivienda y el mobiliario, en caso de que esté amueblada, antes de entrar a vivir.
• Verificar que quien le alquila la vivienda es realmente el propietario, lo que se puede conocer dirigiéndose al Registro de la Propiedad. También puede comprobar que la persona que actúa en nombre del propietario tiene poderes notariales suficientes para hacerlo.
• Uso pacífico de la vivienda. El propietario no puede perturbar este uso.
• El propietario debe garantizar las condiciones necesarias para que la vivienda sea habitable a lo largo del contrato.
• El arrendador no puede exigir el pago anticipado de más de una mensualidad.
• Recibir el justificante por escrito de los recibos que hagan referencia a la renta mensual, y que acrediten todos y cada uno de los conceptos por los que el arrendatario está pagando.
• Tener garantizado el alquiler durante un periodo mínimo de cinco años si el propietario es una persona física y siete años si es una persona jurídica. 
• Hacer obras de mejora que no modifiquen la configuración de la vivienda, siempre con el consentimiento del propietario.
• Resolver el contrato.
• Recuperar la fianza en un máximo de treinta días desde la finalización del contrato, siempre que no haya desperfectos en la vivienda. Si el propietario se niega a devolverla, el arrendatario tiene derecho a exigir que le explique los motivos y que los acredite. En caso de que la vivienda esté amueblada, es recomendable que antes de dejarla se compruebe, junto con el propietario, que todo está correcto, y firmar una hoja de conformidad.
• Derecho a subrogarse en el contrato en los casos antes previstos.

Deberes

• Antes de entrar a vivir, hay que pagar la fianza.
• Pagar la renta mensual, hasta el plazo marcado en el contrato.
• Cuidar de la vivienda y no hacer actividades molestas, insalubres o ilegales.
• Destinar la vivienda alquilada a lugar para vivir, personal o familiar, y no a otros usos diferentes de los pactados con el propietario.
• Hacerse cargo de los gastos de mantenimiento del inmueble (servicios, tributos, cargas y responsabilidades que correspondan a la vivienda alquilada), siempre que se haya pactado que sea el arrendatario quien se haga cargo.
• Encargarse de los gastos por servicios (luz, agua, gas), que se deben acreditar mediante recibos de pago facilitados por el propietario.
• Reparar los daños que, bien por culpa del arrendatario, bien por negligencia, se hayan producido.
• Pagar las obras de mejora realizadas en la vivienda, con consentimiento del propietario, siempre que estas no modifiquen la estructura o la configuración de la vivienda.
• Pagar la renta que falte hasta que acabe el contrato en caso de abandonar la vivienda antes de que finalice el contrato.
• No subarrendar la vivienda sin consentimiento del propietario.