Aspectos legales

Publicidad, información y oferta

La Ley 24/1991 de la vivienda del 29 de noviembre regula, entre otros, la publicidad, la información y la oferta: 

(i) Superficie: la superficie de una vivienda ha de referirse a la superficie útil, que es la superficie de los espacios interiores de la vivienda, descontados los tabiques y los muros. Sin embargo, lasuperficie construida es la suma de todas las superficies de la vivienda y que, en el caso de unavivienda plurifamiliar, incluirá además la parte que le corresponda de la superficie de los elementos comunes. 

(ii) Oferta económica: en el precio de venta se tienen que especificar los conceptos que incluye. En el que caso de que no lo estén, se entenderá que no se incluyen los impuestos, las tasas y otros gastos que estén legalmente a cargo del comprador. 

(iii) Información en la oferta: se debe facilitar información suficiente sobre las condiciones esenciales de la vivienda como la dimensión y el diseño, el nivel de calidad de la construcción, el grado de aislamiento acústico y térmico, la titularidad, las cargas y gravámenes del inmueble, las condiciones de uso, los servicios disponibles en la vivienda, los gastos previsibles de mantenimiento, las condiciones económicas y de financiación de la oferta y los tributos que gravan la propiedad. En el caso de viviendas de obra nueva además hace falta que conste la información relativa a las licencias o las autorizaciones administrativas, las fechas de construcción y los datos de la garantía obligatoria, en el caso de viviendas acabadas.

Documentos para realizar la compraventa de un piso

Documentos para realizar la compraventa de un piso de segunda mano 

Antes de formalizar la compraventa de un piso de segunda mano mediante un contrato, es recomendable tener la siguiente documentación:

  • El título de propiedad (se puede encontrar en el Registro de la Propiedad).
  • El plano de la vivienda
  • Certificado de dominio y cargas.

Además, el vendedor tiene la obligación de aportar, si el adquiriente lo solicita:

  • La cédula de habitabilidad.
  • El plano a escala 1/50.
  • La lista de las compañías suministradoras.
  • Los boletines de alta.
  • Las garantías de la vivienda (en el caso de obra nueva, es obligatorio un seguro de diez años por vicios y desperfectos de estructura, que es indispensable para poder inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad).
  • La documentación relativa a la hipoteca constituida, si es el caso.
  • Escritura de compraventa del vendedor o, en su defecto, los datos registrales de la vivienda. Si el vendedor no facilita estos datos, simplemente con la dirección del inmueble puede irse al Registro de la Propiedad.
  • Recibo de pago de la última anualidad del IBI, donde consta el valor catastral del inmueble, dato fundamental a efectos de enfrentar muchos impuestos.

También es importante pedir la calificación urbanística de la vivienda para verificar la legalidad urbanística de ésta. Se puede pedir tanto al vendedor como a los servicios urbanísticos del Ayuntamiento. 

Documentos para realizar la compraventa de un piso nuevo 

Cuando se adquiere un piso de nueva construcción se tiene que comprobar que la vivienda dispone de:

  • Certificado de final de obra.
  • Cédula de habitabilidad.
  • Licencia de primera ocupación.
  • Garantía obligatoria.
  • Conexión a la red de servicio general de los servicios previstos por red.
  • Cumplimiento de las condiciones impuestas en la licencia de obras.
  • Libro del edificio.

En el caso de comprar sobre plano, es imprescindible verificar que las cantidades entregadas por el comprador están garantizadas mediante aval o póliza de seguros. De esta forma, se garantiza que estas cantidades se invertirán en la construcción de la vivienda y se devolverán al comprador en el caso de incumplimiento o no-finalización de la obra. 

No obstante, antes de entregar cualquier cantidad a cuenta se recomienda verificar los siguientes aspectos:

  • El edificio dispone de la licencia municipal de obras.
  • El contrato prevé el plazo de finalización de las obras y la fecha de entrega de las viviendas.
  • Hay un documento que acredita que el promotor tiene la titularidad del terreno sobre el cual se edificará.
  • El proyecto técnico de la obra está redactado.
  • El régimen jurídico de la edificación proyectada.
  • Condiciones económicas y financieras de la compraventa: calificación de la vivienda, lascargas, las condiciones económicas y financieras, los coeficientes de participación, el proyecto de los estatutos de la comunidad o la consignación que hace falta elaborar.

El contrato de compra de un piso sobre plano tiene que incluir los siguientes puntos:

  • La fecha prevista de entrega de la vivienda, incluyendo una penalización a cargo del vendedor en caso de retraso.
  • Precio total de la vivienda, incluyendo impuestos que lo gravan.
  • Formas de pago. Se debe hacer referencia a la existencia o no de hipotecas, a la subrogación(en el caso de que el comprador asuma la hipoteca, a lo que no está obligado a hacer) y a la cancelación de éstas.
  • Anexados al contrato, tienen que aparecer los documentos siguientes:
    • Memoria de cualidades de la vivienda.
    • Listado de empresas y profesionales que han de intervenir en la obra.
    • Plano de la vivienda.
    • Croquis de las instalaciones de electricidad, gas y agua.

Si el vendedor incumple el contrato, el comprador puede reclamar e incluso pedir la resolución del contrato, con la devolución previa de las cantidades satisfechas. 

En el caso de que no se cumpla el plazo de entrega de la vivienda, el comprador podrá reclamar las cantidades pactadas en concepto de penalización.

Cédula de habitabilidad

Todas las viviendas, tanto las nuevas como las usadas, como las que son fruto de una gran rehabilitación, tienen que tener cédula de habitabilidad, que es el documento que garantiza el cumplimiento de los niveles mínimos de habitabilidad exigibles en las viviendas. Además, en las de nueva construcción la cédula garantiza que el inmueble cumple los controles de calidad obligatorios en la construcción de viviendas. 

Es imprescindible tener esta cédula para poder dar de alta los servicios de agua, electricidad y gas. 

Sólo un técnico especializado (arquitecto, arquitecto técnico o aparejador) puede certificar la habitabilidad de un piso y expedir la cédula. La búsqueda de un profesional que se encargue de esta tarea puede hacerse en línea:

Hay que tener en cuenta que este documento caduca al cabo de 15 años de su expedición; por lo tanto, se debe tramitar nuevamente transcurrido este plazo. 

La tramitación de las cédulas de habitabilidad se puede hacer a la Red de Oficinas de la Vivienda de Barcelona. 

La documentación que se debe aportar para conseguirla varía si se trata de una vivienda nueva o de una de segunda mano: 

Cédula de habitabilidad de primera ocupación 

Cédula de habitabilidad de vivienda de segunda ocupación 

En el caso de una vivienda de compra, tiene que ser el vendedor quien aporte esta cédula, y en el caso de las viviendas de alquiler, tiene que hacerlo el propietario del inmueble. 

Los impresos de solicitud de las cédulas de habitabilidad se pueden obtener en los servicios siguientes:

  • En la página web de Vivienda de la Generalitat de Catalunya

Además, para la tramitación de las cédulas de habitabilidad de vivienda de segunda mano también se puede acudir a los consejos comarcales que tienen convenio para tramitarlas: Alt Ampurdà, Alt Urgell, Anoia, Bages, Baix Ebre, Berguedà, Cerdanya, Conca de Barberà, Garraf, Montsià, Osona, Ripollès yTerra Alta. 

Los precios para conseguir una cédula también varían según el tipo de vivienda.

Opción de compra

Algunas viviendas disponen de una opción de compra. Si el comprador se acoge a esta opción, puede disponer de un margen de tiempo para acabar de decidirse o para buscar otra vivienda en mejores condiciones o prestaciones.

Contrato privado y arras

Cuando comprador y vendedor llegan a un compromiso suelen firmar un contrato privado en el que debe figurar la información siguiente:

  • Objeto que se transmite.
  • Descripción del inmueble.
  • Precio.
  • Forma de pago.
  • Condiciones en caso de desdecirse alguna de las partes, o cuando el comprador está pendiente de un crédito hipotecario que no es concedido.

En el momento de firmar este contrato el comprador tiene que dar las arras; se trata de una cantidad económica que se da, a expensas del precio final del piso, como reserva, durante un corto periodo de tiempo. 

Normalmente, las arras se pactan cuando se decide la compra del piso (pueden llegar a suponer el 10% del precio de la vivienda). Si posteriormente el comprador se desdice de esta decisión, las pierde; mientras que si es el vendedor quien se desdice de la venta debe devolver la cantidad duplicada al comprador. 

No obstante, todas estas condiciones tienen que quedar bien reflejadas en un documento de paga y señal que el vendedor debe entregar al comprador y donde se establece también la cantidad a la que ascienden las arras.

Contrato y escritura pública

Un comprador se convierte legítimamente en propietario de una vivienda en el momento de firmar un contrato privado en que se especifican los derechos y las obligaciones tanto del vendedor como del comprador. 

El contrato de compraventa de una vivienda debe identificar claramente los puntos siguientes:

  • Identificación del vendedor y del comprador, reconocimiento de su capacidad legal para contratar, y el carácter con que actúan.
  • Descripción del inmueble y anexos (garaje, trastero, etc.)
  • Superficie útil.
  • Zonas comunitarias y estatutos de la comunidad de propietarios (si los hay).
  • Situación geográfica.
  • Cargas que puedan gravarlo.
  • Datos registrales.
  • Situación económica del inmueble (recibos de impuestos y certificados de pago).
  • Precio y modalidad de pago.
  • Impuestos aplicables (IVA o ITP -impuesto de transmisiones patrimoniales-).
  • Reparto de los gastos económicos de la compraventa.
  • Momento de entrega de las llaves.
  • Plazo para otorgar la escritura pública.
  • Condiciones de compraventa.
  • Condiciones de subrogación de la hipoteca, en el caso de que haya alguna.
  • Penalizaciones aplicables a ambas partes en caso de incumplimiento del contrato.

Al margen de estos puntos, es recomendable que se pacte la sumisión de ambas partes a unarbitraje de consumo –gratuito- como vía para resolver posibles conflictos. 

No obstante, el comprador no devendrá propietario legal de la vivienda hasta que un notario eleve aescritura pública el contrato firmado previamente con el comprador. En esta escritura, aparte de los datos consignados en el contrato privado, también tienen que quedar reflejados los puntos siguientes:

  • Cargas que pesan sobre la vivienda. El notario tiene la obligación de realizar una última comprobación de la situación registral de la finca. El comprador puede renunciar a esta última comprobación, pero no es aconsejable.
  • Justificante del pago del impuesto sobre bienes inmuebles (IBI). El notario debe anexar a la escritura una fotocopia del último recibo del IBI satisfecho por el vendedor.
  • Sujeción a las disposiciones legales y a las obligaciones fiscales que se derivan de la compraventa.
  • Distribución de los gastos de la operación entre las partes.
  • Liquidación de los gastos notariales, con mención expresa de la base de aplicación de los aranceles, número de arancel aplicado y los honorarios que correspondan.
  • Ante notario, se debe leer íntegramente la escritura en el momento de la firma. Una vez que las partes han firmado la escritura pública se procede a inscribirla en el Registro de la Propiedad, sin embargo, previamente tienen que haberse pagado los impuestos que correspondan, en especial los que gravan la propia transmisión.

Hay que tener en cuenta que el comprador tiene derecho a escoger el notario que tiene que hacer la escritura pública de la compraventa. 

Antes de inscribir la escritura pública en el Registro de la Propiedad se debe liquidar en la administración correspondiente los impuestos que gravan la operación, que en el caso de la vivienda de segunda mano es el impuesto de transmisiones patrimoniales.

Registro de la Propiedad

El registro de la propiedad es voluntario, pero es muy recomendable llevarlo a cabo si se quiere estar protegido de posibles fraudes. Además, hay que tenerlo si posteriormente se quiere realizar una nueva transmisión de la vivienda. 

Con el fin de inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria es indispensable tenerla escritura pública. 

Además, es necesario que se aporte la documentación siguiente para llevar a cabo la mencionada inscripción:

  • Impuesto sobre transmisiones (en el caso de una vivienda antigua) o el IVA (en el caso de una vivienda nueva).