Impressió

Compravendes i preus dels habitatges de segona mà

Al mercat residencial de Barcelona, la compravenda d’habitatges de segona mà concentra més del noranta per cent de les transaccions. La crisi derivada de la covid-19 va accelerar en el 2020 la trajectòria a la baixa d’un cicle immobiliari que ja abans de la pandèmia mostrava símptomes d’esgotament. Però la forta caiguda de les compravendes de 2020 ja esta donant pas a una incipient recuperació a l’inici de 2021, mentre els preus dels habitatges continuen en la senda de la desacceleració i en conjunt es mostren tendents a l’estabilització.

Amb una oferta molt més àmplia i diversificada que la dels habitatges nous i uns preus mitjans per unitat de superfície situats per sota dels màxims registrats en 2007, en ple boom immobiliari, aquest segment del mercat va atreure l’interès de residents i d’inversors tan bon punt la recuperació de l’economia i del mercat laboral es van començar a consolidar. La pressió compradora, sumada a uns tipus d’interès excepcionalment baixos, va propiciar la trajectòria alcista dels preus a partir de 2013.

Però amb la desacceleració del ritme de creixement econòmic, la demanda ja donava senyals d’esgotament en el 2018 i el replegament es va mantenir al llarg de 2019, tot i que de forma menys accentuada gràcies a les xifres positives dels compradors estrangers. La irrupció de l’emergència sanitària i el tancament de fronteres van provocar la davallada generalitzada de les operacions per part de tots els perfils d’adquirents, sent especialment accentuada en el cas de la inversió empresarial, que arrossega una trajectòria a la baixa des de finals de 2017. Una tendència descendent que es manté a l’inici del 2021, també entre els adquirents estrangers, però que ja mostra senyals de reactivació entre la demanda majoritària formada pels particulars, gràcies al desplegament de mesures que, en aquest temps de pandèmia, han evitat una major destrucció de l’ocupació i han permès el manteniment de les rendes de les llars. Això ha fet que l’impacte de l’actual crisi econòmica i social sobre els preus dels habitatges hagi estat limitat. Uns preus que havien pujat molt per sobre dels salaris, amb alces de fins a dos dígits en 2017 i que posteriorment s’han anat desaccelerant, mostrant en els darrers trimestres una major tendència a l’estabilitat.

La pandèmia ha ocasionat una forta sotragada de l’activitat immobiliària residencial amb forts descensos de doble dígit a tots els districtes, que tanmateix començaven a revertir-se a bona part del territori en el primer trimestre de 2021, amb l’Eixample al capdavant de la reactivació. La resistència a la baixa dels valors mitjans al conjunt de la ciutat és resultat de dinàmiques bastant contraposades, on els repunts inflacionistes de districtes com Sarrià-Sant Gervasi i Sant Andreu conviuen amb l’acceleració de la correcció a la baixa a d’altres com Ciutat Vella, on possiblement estaria aflorant per a la venda una part de l’oferta abans destinada al lloguer turístic. El futur més immediat segueix condicionat per les perspectives laborals de les llars. Les mesures destinades a mitigar l’impacte de la pandèmia sobre l’economia haurien evitat al menys de moment una major necessitat de vendes forçoses que haurien tingut translació als preus.