Impressió

Compravendes i preus dels habitatges de segona mà

Al mercat residencial de Barcelona, la compravenda d’habitatges és majoritàriament de segona mà. Un segment que en els darrers anys acapara més del noranta per cent de les transaccions a la capital. Durant el 2020, la paràlisi de l’activitat per fer front a la pandèmia del coronavirus ha accelerat el ritme de caiguda de les compravendes, mentre la correcció a la baixa dels preus apunta a un canvi de cicle.

Amb una oferta molt més àmplia i diversificada que la dels habitatges nous i uns preus mitjans per unitat de superfície situats per sota dels màxims registrats tretze anys enrere, aquest segment del mercat va atreure l’interès d’inversors i residents tan bon punt la recuperació de l’economia i del mercat laboral es van començar a consolidar. La pressió compradora, sumada a uns tipus d’interès excepcionalment baixos, va propiciar tot un sexenni de trajectòria alcista dels preus a partir de 2013. Però l’alentiment del creixement econòmic va originar ja en el 2018 un replegament de la demanda que es va mantenir al llarg de 2019, tot i que de forma menys accentuada gràcies a les xifres positives dels compradors estrangers.

Amb la irrupció de l’emergència sanitària i el tancament de fronteres, la davallada de les operacions per part dels compradors estrangers s’afegeix a la caiguda de la inversió empresarial, que arrossega una trajectòria a la baixa des de finals de 2017. A la vegada, la paràlisi de l’activitat no essencial i l’empitjorament del mercat laboral han intensificat la caiguda de les operacions per part de les llars. L’impacte de l’afebliment de la demanda apunta a l’inici d’un canvi de tendència en els preus, que havien pujat molt per sobre dels salaris en els darrers anys. Després dels increments del bienni 2018-2019, relativament continguts si es comparen amb les alces de dos dígits de 2017, els valors de segona mà al conjunt de la ciutat han iniciat una moderada senda descendent, a diferència de l’evolució a l’alça en el segment de nova planta.

Com és habitual, Sant-Martí encapçala l’oferta en el segment de segona mà, mentre que les Corts es situa a la cua. Però la pandèmia ha generat efectes contractius sobre l’activitat immobiliària residencial a tots els districtes i en el primer semestre de 2020 tots registren descensos, i gairebé tots són de dos dígits. L’escenari de desacceleració del creixement econòmic d’abans de l’emergència sanitària, on alguns districtes com Ciutat Vella i Sarrià – Sant Gervasi començaven a registrar descensos de preus, està donant pas al que sembla un esgotament de cicle, on cada cop són més els districtes en que es frenen els valors registrals o es registren moderades variacions a la baixa.  A l’espera de l’evolució durant la segona meitat de l’any, només l’Eixample i les Corts presenten valors mitjans en el primer semestre superiors als registrats al conjunt de 2019.  La situació d’incertesa dels compradors davant del deteriorament del mercat laboral i les dificultats econòmiques a les que han de fer front en el futur més immediat les persones més exposades a la crisi generada pel coronavirus són factors que podrien accelerar el procés de correcció dels preus.