Evolució del nombre de contractes d'accés a l'habitatge

L’augment acumulat dels preus dels habitatges, tant al segment de lloguer com al de compravenda, ha estat un dels factors determinants en la contracció del nombre de contractes d’accés registrats durant el 2019, després de tot un trienni a l’alça. Tant a Barcelona com a la resta del país, el retrocés ha estat superior al segment de lloguer, malgrat la més intensa evolució a la baixa de les compravendes en el segon semestre de 2019.

L’anàlisi de forma agregada de les dades de fiances de lloguer dipositades a l'INCASÒL i del nombre de  compravendes d'habitatge registrades (Colegio de Registradores de la Propiedad, Bienes Muebles y Mercantiles de España) que la Generalitat de Catalunya difon trimestralment ofereix una visió de conjunt de l’activitat al mercat immobiliari residencial de la ciutat i alhora permet contrastar l’evolució que segueixen els segments de lloguer i compravenda.

Després del fort repunt del nombre d’operacions registrades l’any 2017 a Barcelona, encara en plena fase de recuperació del mercat immobiliari a la ciutat,  les xifres de 2018 ja van mostrar una pèrdua de dinamisme de l’activitat al segment residencial per la notable contracció de les operacions de compravenda d’habitatges, que tanmateix, no va impedir completar tot un trienni d’evolució a l’alça en el nombre de contractes d’accés signats a la capital. Però al manteniment de la tendència a la baixa de les transmissions per compravenda –concentrada en el segon semestre de 2019- en el passat exercici s’ha afegit el descens de l’activitat al segment del lloguer, donant lloc a una reducció del nombre de contractes d’accés a l’habitatge de gairebé el 4%.  L’augment acumulat dels preus en ambdós segments del mercat, en un context de desacceleració del ritme de creixement econòmic és un dels factors que pot explicar aquesta contenció de l’activitat, especialment al segment de compravenda, mentre que en el cas del lloguer també ha incidit la limitació de l’oferta disponible.

Al conjunt de Catalunya l’evolució ha estat similar, amb una contracció de l’activitat lleugerament més moderada que la de Barcelona, a ambdós segments del mercat. El pes relatiu de l’activitat a la ciutat respecte al conjunt del país -més de la quarta part del total de contractes d’accés formalitzats-, en el cas del segment de lloguer s’eleva a més de tres de cada deu operacions.

A Barcelona i l’entorn metropolità, on la pressió que exerceix la demanda no deixa d’empènyer els preus a l’alça, en els darrers anys de recuperació de l’activitat econòmica s’ha accentuat la separació entre la renda mitjana de les llars –que s’ha incrementat moderadament- i els preus mitjans de l’habitatge, que han crescut a un ritme molt més intens, dificultant l’accés a l’habitatge en general, amb matisos en funció del règim de tinença. Si partir de 2013 la millora de les condicions de finançament al mercat creditici i els baixos tipus d’interès van contribuir a facilitar l’accés a l’habitatge en propietat tant per part de famílies com d’inversors, la trajectòria alcista dels preus de compra va fer que  durant el bienni 2017-2018 els contractes de lloguer agafessin el relleu, liderant el ritme de creixement de les operacions al mercat residencial. Però el procés accelerat de recuperació de preus també al segment del lloguer, per la pressió de la demanda sobre una oferta disponible limitada, ha ocasionat en el 2019 un descens del nombre d’arrendaments superior al de les compravendes, empenyent a la baixa el total de contractes d’accés a l’habitatge registrats per primera vegada en els darrers quatre anys, amb una xifra que ha quedat per sota de les 65.000 operacions, després de marcar màxims en el 2018.

Amb una perspectiva més àmplia, les dades al llarg de la darrera dècada van mostrar una tendència a l’alça en el nombre de contractes d’accés fins l’any 2018, quan van marcar màxims amb 67.300 operacions. Des dels mínims de 2008, el creixement dels lloguers formalitzats ha estat molt més intens –de gairebé el 90%-  mentre que el volum de compravendes es situa encara per sota dels màxims assolits en el període expansiu. Actualment, de cada cinc operacions a l’immobiliari residencial de la ciutat quatre són  en règim de lloguer (79,3% del total), una participació que ha experimentat un significatiu augment respecte als anys previs a l’esclat de la bombolla, quan les compravendes representaven prop de la meitat dels contractes d’accés.  A Catalunya, on les operacions al segment de compravenda tenen un major pes relatiu que a Barcelona, la participació dels arrendaments sobre els contractes d’accés registrats és igualment majoritària, representant dos terços del total.

Si bé hi ha llars que valoren la mobilitat i flexibilitat que proporciona viure de lloguer, són factors com la precarietat salarial, que afecta especialment als joves, juntament amb altres condicions del mercat laboral com les elevades taxes de temporalitat, les que fan que per bona part de la població, el lloguer es presenti com l’única alternativa per accedir a un habitatge. Tanmateix, són aquestes llars que no tenen més opció que accedir al lloguer les que sovint han de destinar un percentatge més elevat dels seus ingressos a les despeses de l’habitatge, en haver de fer front a unes rendes mensuals amb uns ingressos inferiors als de les llars que viuen en propietat.  Unes dificultats que no fan més que agreujar-se encara més en les circumstàncies actuals de crisi econòmica i social derivada de la pandèmia del coronavirus.