Evolució del nombre de contractes d'accés a l'habitatge

El descens del nombre de contractes d’accés a l’habitatge registrats s’intensifica a la fi del primer trimestre de 2020, tant a Barcelona com a la resta del país, en ple confinament per tal de frenar l’expansió de la pandèmia del coronavirus. Després d’unes xifres que en el 2019 ja havien estat contractives com a conseqüència de l’augment acumulat dels preus en un context de desacceleració econòmica, la paràlisi de l’activitat durant la segona quinzena de març accentua la trajectòria a la baixa, tant al segment de lloguer com al de compravenda.

L’anàlisi de les dades de fiances de lloguer dipositades a l'INCASÒL i del nombre de  compravendes d'habitatge registrades ofereix una visió de conjunt de l’activitat al mercat immobiliari residencial de la ciutat, que a finals de març es va paralitzar per fer front a l’emergència sanitària, tal com ho va fer tota l’economia. La xifra lleugerament inferior als 14.500 contractes d’accés a l’habitatge registrats durant el primer trimestre de 2020 suposa un descens del 12,1% respecte a un any enrere –gairebé 2.000 contractes menys- i ha estat la més reduïda des de finals de 2016, amb un descens tant del segment de lloguer (-10,9%) com de les operacions de compravenda (-16,5%).

Després del fort repunt del nombre d’operacions registrades l’any 2017 a Barcelona, encara en plena fase de recuperació del mercat immobiliari a la ciutat,  les xifres de 2018 van assolir màxims –amb més de 67.300 contractes d’accés a l’habitatge signats- completant un trienni d’evolució a l’alça en el nombre de contractes d’accés signats a la capital. Tanmateix, l’activitat al segment residencial ja havia començat a perdre dinamisme en el mateix any 2018, per la contracció de les operacions de compravenda d’habitatges. Ja en el 2019, al manteniment de la tendència a la baixa de les transmissions per compravenda es va afegir el descens de l’activitat al segment del lloguer, donant lloc a la reducció del nombre de contractes d’accés a l’habitatge per primera vegada en els darrers quatre anys, de gairebé el 4%. L’augment acumulat dels preus en ambdós segments del mercat, en un context de desacceleració del ritme de creixement econòmic és un dels factors que expliquen la contenció de l’activitat, que s’ha intensificat a la fi de primer trimestre de 2020, en el nou context de crisi pandèmica.

Al conjunt de Catalunya l’evolució ha estat similar. Des de 2019, el descens interanual dels contractes d’accés a l’habitatge és lleugerament més moderat que a Barcelona –en termes relatius- degut a que la caiguda de les compravendes ha estat més continguda que a la capital. Aquesta evolució ha fet que el pes relatiu de l’activitat a la ciutat respecte al conjunt del país -més de la quarta part del total de contractes d’accés- hagi tendit a reduir-se en els darrers anys.

A Barcelona i l’entorn metropolità, en els darrers anys s’ha anat accentuant la separació entre la renda de les llars i els preus de l’habitatge, que han crescut a un ritme molt més intens, dificultant l’accés a l’habitatge.  Si a partir de 2013 la millora de les condicions de finançament al mercat creditici i els baixos tipus d’interès van contribuir a facilitar l’accés a l’habitatge en propietat tant per part de famílies com d’inversors, la trajectòria alcista dels preus de compra va dirigir part de la demanda al lloguer en el bienni 2017-2018, un període en que els arrendaments van mostrar un comportament més dinàmic al mercat residencial. Però el procés accelerat de recuperació de preus també al segment del lloguer, per la pressió de la demanda sobre una oferta disponible limitada, va generar en el 2019 un descens en els arrendaments superior al de les compravendes, empenyent a la baixa el total de contractes d’accés. Al retrocés de l’activitat derivat del context de desacceleració econòmica s’ha afegit darrerament l’impacte de la pertorbació causada per la pandèmia del coronavirus.

Amb una perspectiva més àmplia, la tendència a l’alça en el nombre de contractes d’accés fins l’any 2018 va respondre en major mesura a l’intens creixement dels lloguers formalitzats, mentre que el volum de compravendes no ha recuperat en cap moment els màxims assolits en el període expansiu. Actualment, gairebé quatre de cada cinc operacions a l’immobiliari residencial de la ciutat són en règim de lloguer (79% del total), una participació significativament superior a la dels anys previs a l’esclat de la bombolla, quan les compravendes representaven prop de la meitat dels contractes d’accés.  A Catalunya les operacions de compravenda tenen un major pes relatiu que a Barcelona, però la participació dels arrendaments sobre els contractes d’accés registrats és igualment majoritària, representant prop de dos terços del total.
Factors com la precarietat salarial, que afecta especialment als joves, juntament amb altres condicions del mercat laboral com les elevades taxes de temporalitat, fan que per bona part de la població, el lloguer es presenti com l’única alternativa per accedir a un habitatge. Molt sovint, aquestes llars han de destinar un percentatge més elevat dels seus ingressos a les despeses de l’habitatge, en haver de fer front a unes rendes mensuals amb uns ingressos inferiors als de les llars que viuen en propietat.  Aquestes dificultats no faran més que agreujar-se encara més en les circumstàncies actuals de crisi econòmica i social derivada de la pandèmia.