Evolució del nombre de contractes d'accés a l'habitatge

Els contractes d’accés a l’habitatge formalitzats en el darrer trimestre de 2020 seguien recuperant-se de la davallada sense precedents del segon trimestre de l’any, però les xifres continuaven sent molt negatives en termes interanuals, especialment al segment de compravenda de Barcelona.

L’anàlisi agregat de les fiances de lloguer dipositades a l'INCASÒL i de les compravendes d'habitatge registrades ens ofereix una visió de conjunt de l’activitat al mercat immobiliari residencial de la ciutat. De forma similar a la resta de l’economia, des de mitjans de març de 2020 i fins a l’arribada de l’estiu passat el mercat es va paralitzar per fer front a l’emergència sanitària. Durant la segona meitat de l’any la situació va millorar, però sense recuperar els nivells de l’any anterior, previs a la pandèmia. En el quart trimestre les xifres van augmentar respecte al trimestre anterior en ambdós segments, especialment al de lloguer, on ja es van superar els registres dels primers tres mesos de 2020. Però en termes interanuals els contractes d’accés a l’habitatge van continuar davallant a Barcelona per vuitè trimestre consecutiu, de forma bastant més intensa al mercat de compravenda. En el cas del conjunt de Catalunya en canvi, on el ritme de descens està sent en tot moment més contingut que a la capital, l’evolució en termes interanuals era molt homogènia en ambdós segments.

Si les xifres de contractes d’accés a l’habitatge en el 2019 ja eren negatives, l’impacte de la pandèmia ha accentuat la trajectòria a la baixa en el 2020, enfonsant la signatura d’operacions tant de lloguer com de compravenda, amb una caiguda que a la ciutat ha estat en ambdós segments superior al 20% pel conjunt de l’any. Els prop de 50.300 contractes formalitzats al llarg de l’any suposen la xifra més reduïda dels darrers vuit anys, amb un descens del 22,3% en relació amb els nivells de 2019, abans de la covid.  Si en el període més dur del confinament els contractes van caure a la meitat respecte a un any enrere, amb un descens més intens dels de lloguer, en el segon semestre de l’any aquest segment s’ha anat recuperant en major mesura que les compravendes, que han continuat davallant en relació amb el primer semestre. En termes interanuals, la caiguda de les compravendes a Barcelona en la segona meitat de l’any ha estat del 25% , gairebé tan intensa com la dels primers sis mesos de 2020. 

Tot i assolir màxims en el 2018 –amb més de 67.300 contractes d’accés a l’habitatge signats a la capital– completant un trienni d’evolució alcista, l’activitat al segment residencial ja començava a perdre dinamisme, amb una contracció de les operacions de compravenda a Barcelona. En el 2019, al manteniment de la tendència a la baixa de les compravendes es va afegir el descens de l’activitat al segment del lloguer. L’augment acumulat dels preus en ambdós mercats en un context de desacceleració del ritme de creixement econòmic expliquen una contenció de l’activitat que s’ha accelerat en el 2020, en el nou escenari de crisi pandèmica.

Al conjunt de Catalunya els descensos en el 2020 també han estat de dos dígits en ambdós segments de mercat, però la magnitud de la davallada ha estat menys intensa que a la capital. Les diferències entre els dos àmbits, presents en la primera meitat de l’any, s’han accentuat en el segon semestre de 2020. El biaix ha estat més gran en el cas de les compravendes, sobretot en el darrer trimestre de l’any. Aquesta evolució ha fet que el pes relatiu de Barcelona respecte al conjunt del país hagi tendit a reduir-se en els darrers anys. Tot i així, la capital retenia en el 2020 la quarta part dels contractes d’accés a l’habitatge de Catalunya –tres punts percentuals menys que tres anys enrere- amb una participació del lloguer de gairebé el 30%, que pràcticament dobla el pes del segment de compravendes. És una evolució que té molt a veure amb les tendències urbanes que s’estan consolidant arran de la pandèmia, lligades a factors com l’impuls del teletreball, que fan que una part de la demanda  dels barcelonins es dirigeixi cap a l’entorn metropolità, on resulta més fàcil trobar habitatges més amplis i econòmics.

Tant a la capital com a l’Àrea Metropolitana, en els darrers anys s’ha anat accentuant la separació entre la renda de les llars i els preus de l’habitatge, que han crescut a un ritme molt més intens, dificultant l’accés. Durant la darrera dècada, aproximadament  quatre de cada cinc operacions a l’immobiliari residencial de la ciutat han estat en règim de lloguer, una participació superior a la dels anys previs a l’esclat de la bombolla immobiliària, quan les compravendes representaven prop de la meitat dels contractes d’accés a l’habitatge.  A Catalunya les operacions de compravenda tenen un major pes relatiu que a Barcelona, si bé la participació dels arrendaments sobre els contractes d’accés registrats és igualment majoritària, amb uns dos terços del total. Factors com la precarietat salarial, que afecta especialment als joves, juntament amb altres problemes estructurals del mercat laboral com les elevades taxes de temporalitat, fan que per bona part de la població el lloguer esdevingui l’única opció per accedir a un habitatge. Sovint aquestes llars han de destinar un percentatge més elevat dels seus ingressos a l’habitatge, en haver de fer front al lloguer amb uns salaris inferiors als de les llars que viuen en propietat. Unes dificultats que la crisi econòmica i social derivada de la pandèmia no fa més que agreujar.