Evolució del nombre de contractes d'accés a l'habitatge

L’augment acumulat dels preus dels habitatges, tant al segment de lloguer com al de compravenda, expliquen la contracció de la demanda al llarg de la primera meitat de 2019, especialment durant el segon trimestre, per la reducció del nombre de contractes de lloguer signats i malgrat la lleugera recuperació de les compravendes.

L’anàlisi de forma agregada de les dades de fiances de lloguer dipositades a l'INCASÒL i del nombre de  compravendes d'habitatge registrades (Colegio de Registradores de la Propiedad, Bienes Muebles y Mercantiles de España) que la Generalitat de Catalunya difon trimestralment aporta una visió de conjunt de l’activitat al mercat immobiliari residencial de la ciutat i alhora permet contrastar l’evolució que segueixen els segments de lloguer i compravenda.

Després del fort repunt del nombre d’operacions registrades l’any 2017 a Barcelona, encara en plena fase de recuperació del mercat immobiliari a la ciutat,  les xifres de 2018 van començar a mostrar una pèrdua de dinamisme de la demanda –tant per la moderació del ritme de creixement dels contractes de lloguer com per la notable contracció de les operacions de compravenda d’habitatges- amb un total de 67.315 contractes d’accés a l’habitatge signats a la capital i un increment inferior al 3% respecte a l’any anterior. L’augment acumulat dels preus en ambdós segments del mercat, en un context de desacceleració del ritme de creixement econòmic, explica aquest refredament de la demanda que ha donat pas durant la primera meitat de 2019 a la contracció del nombre de contractes d’accés a l’habitatge. Les poc més de 32.500 operacions d’aquest període representen un descens del 3,5% respecte a les registrades en el primer semestre de 2018, pel retrocés que experimenta el mercat de lloguer, més accentuat durant el segon trimestre, i malgrat la moderada recuperació de les compravendes registrades, que guanyen atractiu entre els particulars estrangers.

Al conjunt de Catalunya l’evolució ha estat similar, amb una contracció de la demanda en el primer semestre de l’any lleugerament més moderada que la de Barcelona, i com a la capital, més intensa en el segon trimestre. Això té a veure sens dubte amb el pes relatiu de l’activitat a la ciutat respecte al conjunt del país -més de la quarta part del total de contractes d’accés formalitzats-, una participació que en el cas del segment de lloguer s’eleva a tres de cada deu operacions.

La capacitat adquisitiva de la població, lligada estretament a les condicions existents al mercat laboral i als nivells salarials, juntament amb els nivells de preus al mercat immobiliari i l’accessibilitat al finançament creditici són algunes de les variables que determinen el grau d’esforç que han de fer les llars per accedir a un bé bàsic com és l’habitatge. A Barcelona i l’entorn metropolità, on la pressió que exerceix la demanda no deixa d’empènyer els preus a l’alça, en els darrers anys de recuperació de l’activitat econòmica s’ha accentuat la separació entre la renda mitjana de les llars –que s’ha incrementat moderadament- i els preus mitjans de l’habitatge, que han crescut a un ritme molt més intens, dificultant l’accés a l’habitatge en general, amb matisos en funció del règim de tinença.

Si bé a partir de 2013 la millora de les condicions de finançament al mercat creditici i els baixos tipus d’interès van contribuir a facilitar l’accés a l’habitatge en propietat tant per part de famílies com d’inversors, la trajectòria alcista dels preus de compra va fer que  durant el bienni 2017-2018 els contractes de lloguer agafessin el relleu, liderant el ritme de creixement de les operacions al mercat immobiliari. Amb una perspectiva més àmplia, les dades al llarg de la darrera dècada mostren una tendència a l’alça en el nombre de contractes d’accés a l’habitatge a Barcelona que obeeix en major mesura al creixement dels lloguers formalitzats –gairebé s’han doblat-, mentre que el volum de compravendes es situa encara per sota dels màxims del període expansiu. Aquesta evolució ha fet que l’any 2018, de cada cinc operacions a l’immobiliari residencial de la ciutat quatre hagin estat en règim de lloguer, amb un significatiu augment respecte als anys previs a l’esclat de la bombolla, quan les compravendes representaven prop de la meitat dels contractes d’accés.  A Catalunya, on les operacions al segment de compravenda tenen un major pes relatiu que a Barcelona, la participació dels arrendaments sobre els contractes d’accés registrats és igualment majoritària, representant aproximadament dos terços del total.

La tendència a l’alça del nombre de contractes d’arrendament els darrers anys es podria explicar en part per factors lligats a canvis en les preferències de la població. Però si bé és possible que alguns grups de llars valorin la mobilitat i flexibilitat que proporciona viure de lloguer, són factors com la precarietat salarial, que afecta especialment als joves, juntament amb altres condicions del mercat laboral com les elevades taxes de temporalitat, les que fan que per bona part de la població, el lloguer es presenti com l’única alternativa per accedir a un habitatge.

Tanmateix, aquestes llars que no tenen més opció que accedir al lloguer són les que, segons les Estadístiques metropolitanes sobre condicions de vida (IERMB), han de destinar un percentatge més elevat dels seus ingressos a les despeses de l’habitatge, en haver de fer front a unes rendes mensuals de contractes relativament recents amb uns ingressos inferiors als de les llars que viuen en propietat. Aquestes dificultats s’han posat de manifest durant la primera meitat de 2019 amb una contracció del nombre de contractes signats davant de la incapacitat de la demanda per a fer front a l’increment acumulat dels preus del lloguer residencial. Altres factors com el sorgiment de nova oferta residencial també podrien estar afavorint en certa mesura el desplaçament de la demanda cap al segment de compravenda, en un moment en que les rendes del lloguer marquen màxims històrics, amb més de 950 euros mensuals de mitjana a la ciutat.