Evolució del nombre de contractes d'accés a l'habitatge

Els contractes d’accés a l’habitatge formalitzats durant els mesos d’estiu de 2020 començaven a recuperar-se de la davallada sense precedents del segon trimestre, en ple confinament per frenar la pandèmia del coronavirus. Però les xifres del tercer trimestre seguien sent molt negatives en termes interanuals, pel manteniment en cotes mínimes de les operacions de compravenda. L’evolució al segment del lloguer va ser menys desfavorable, tant a Barcelona com especialment a la resta del país.

L’anàlisi agregat de les fiances de lloguer dipositades a l'INCASÒL i de les compravendes d'habitatge registrades ofereix una visió de conjunt de l’activitat al mercat immobiliari residencial de la ciutat. De forma similar a la resta de l’economia, des de mitjans de març i pràcticament fins l’arribada de l’estiu el mercat es va paralitzar per fer front a l’emergència sanitària i amb la represa  del tercer trimestre la recuperació va ser parcial i incompleta. Després d’unes xifres que en el 2019 ja van ser negatives, en un context de desacceleració econòmica i com a conseqüència de l’augment acumulat dels preus, l’impacte de la pandèmia ha accentuat la trajectòria a la baixa, enfonsant la signatura d’operacions tant de lloguer com de compravenda. Si durant el període més dur del confinament del segon trimestre de 2020 els contractes d’accés a l’habitatge van caure a la meitat respecte a un any enrere, amb un descens especialment intens al segment de lloguer, que registrava el nombre més reduït dels darrers tretze anys, en el tercer trimestre es van invertir en certa manera les tornes. Mentre el segment de compravenda seguia registrant cotes mínimes, amb la represa dels mesos d’estiu els contractes de lloguer es van anar recuperant, assolint a la ciutat xifres similars a les del primer trimestre –al conjunt de Catalunya fins i tot superiors- sense deixar de ser negatives en termes interanuals.  L’acumulat de gener a setembre de 2020, un total de 35.738  contractes formalitzats, registra una caiguda del 26% respecte al mateix període del 2019, amb un retrocés del lloguer (-25,3%), el segment majoritari, lleugerament més contingut que les compravendes (-28,5%).

Malgrat assolir xifres màximes en el 2018 –amb més de 67.300 contractes d’accés a l’habitatge signats a la capital – i completar tot un trienni d’evolució alcista, l’activitat al segment residencial ja començava a perdre dinamisme, amb la contracció de les operacions de compravenda. En el 2019, al manteniment de la tendència a la baixa de les transmissions per compravenda es va afegir el descens de l’activitat al segment del lloguer, donant lloc a una reducció dels contractes d’accés a l’habitatge per primera vegada des de 2015, de gairebé el 4%. L’augment acumulat dels preus en ambdós segments del mercat, en un context de desacceleració del ritme de creixement econòmic és un dels factors que expliquen la contenció de l’activitat, que s’ha accelerat en el 2020 en el nou escenari de crisi pandèmica.

Al conjunt de Catalunya l’evolució va ser bastant similar durant la primera meitat de l’any, però en el tercer trimestre va ser clarament menys desfavorable que a la capital. El descens interanual dels contractes d’accés a l’habitatge va ser més contingut que a Barcelona degut en part a que la magnitud de la caiguda de les compravendes ha estat més moderada, però sobretot pel comportament relativament més favorable al segment de lloguer, amb un nombre d’operacions que pràcticament van igualar les de l’any anterior. Aquesta evolució ha fet que el pes relatiu de l’activitat a la ciutat respecte al conjunt del país hagi tendit a reduir-se en els darrers anys, representant menys de la quarta part del total de contractes d’accés.

L’entorn metropolità és l’àmbit cap a on es dirigeix preferentment la demanda de barcelonins d’habitatges més amplis i econòmics. Però tant a la capital com a l’Àrea Metropolitana, en els darrers anys s’ha anat accentuant la separació entre la renda de les llars i els preus de l’habitatge, que han crescut a un ritme molt més intens, dificultant l’accés. La trajectòria alcista dels preus de compra va orientar part de la demanda al lloguer en el bienni 2017-2018, un període en que els arrendaments van mostrar un comportament més dinàmic al mercat residencial. Però el procés accelerat de recuperació de preus també al segment del lloguer, per la pressió de la demanda sobre una oferta disponible limitada, va generar en el context de desacceleració econòmica de 2019 un descens en els arrendaments superior al de les compravendes.  Retrocessos de l’activitat limitats, si es comparen amb la magnitud de l’impacte causat per l’emergència sanitària.

Actualment, gairebé quatre de cada cinc operacions a l’immobiliari residencial de la ciutat són en règim de lloguer, una participació superior a la dels anys previs a l’esclat de la bombolla, quan les compravendes representaven prop de la meitat dels contractes d’accés.  A Catalunya les operacions de compravenda tenen un major pes relatiu que a Barcelona, si bé la participació dels arrendaments sobre els contractes d’accés registrats és igualment majoritària, amb uns dos terços del total. Factors com la precarietat salarial, que afecta especialment als joves, juntament amb altres condicions del mercat laboral com les elevades taxes de temporalitat, fan que per bona part de la població el lloguer esdevingui l’única opció per accedir a un habitatge. Sovint aquestes llars han de destinar un percentatge més elevat dels seus ingressos a l’habitatge, en haver de fer front al lloguer amb uns ingressos inferiors als de les llars que viuen en propietat. Unes dificultats que en les actuals circumstàncies de crisi econòmica i social derivada de la pandèmia no fan més que agreujar-se encara més.