Evolució del nombre de contractes d'accés a l'habitatge

L’augment acumulat dels preus dels habitatges, tant al segment de lloguer com al de compravenda, expliquen la pèrdua de dinamisme de la demanda al llarg de 2018, especialment durant el segon semestre de l’any. A l’inici de 2019 l’atonia es manté, amb el signe negatiu de la variació interanual del nombre de contractes signats, malgrat la lleu recuperació de les compravendes d’habitatges.

Amb l’objectiu de complementar l’anàlisi de l’activitat immobiliària a la ciutat, aportant una visió de conjunt del mercat i contrastant l’evolució que segueixen els segments de lloguer i compravenda, en aquest apartat s’analitzen per primer cop de forma agregada les dades de dues fonts d’informació que la Generalitat de Catalunya difon amb periodicitat trimestral: les fiances de lloguer dipositades a l'INCASÒL i el nombre de  compravendes d'habitatge registrades (Colegio de Registradores de la Propiedad, Bienes Muebles y Mercantiles de España). El recompte de contractes inscrits a ambdues fonts de referència prové del Departament d’Estadística de l’Ajuntament, que el publica des de 2019 també trimestralment.

Després del fort repunt del nombre de contractes registrats l’any 2017 a Barcelona, encara en plena fase de recuperació del mercat immobiliari a la ciutat, durant el 2018 les xifres mostren una pèrdua de dinamisme que obeeix a la moderació en el ritme de creixement dels arrendaments i a la vegada, a la notable contracció de les operacions de compravenda d’habitatges. L’augment acumulat dels preus dels habitatges, tant al segment de lloguer com al de compravenda, expliquen la moderació de la demanda al llarg de 2018, amb un total de 67.315 contractes d’accés a l’habitatge signats a la capital i un increment inferior al 3% respecte a l’any anterior. Aquesta pèrdua d’impuls, especialment durant la segona meitat de l’any, es manté a l’inici de 2019, amb un lleuger retrocés dels contractes d’accés que respon a la disminució de les operacions de lloguer, malgrat la moderada alça de les compravendes registrades, que guanyen atractiu entre els particulars estrangers. En relació amb el conjunt de Catalunya, on l’evolució és similar i les xifres lleugerament més positives, l’activitat de la capital representa poc més de la quarta part del total d’operacions, si bé dins el segment de lloguer Barcelona concentra fins a tres de cada deu contractes signats.

La capacitat adquisitiva de la població, lligada estretament a les condicions existents al mercat laboral i als nivells salarials, juntament amb els nivells de preus al mercat immobiliari i l’accessibilitat al finançament creditici són algunes de les variables que determinen el grau d’esforç que han de fer les llars per accedir a un bé bàsic com és l’habitatge. A Barcelona, on la pressió que exerceix la demanda empeny els preus a l’alça, les famílies hi han de destinar un percentatge relativament més elevat dels seus ingressos a pagar el lloguer o la hipoteca, en relació amb les llars d’altres poblacions.

En els darrers anys de recuperació de l’activitat, bàsicament a partir de 2013, la millora de les condicions de finançament al mercat creditici, amb els baixos tipus d’interès, ha facilitat l’accés a l’habitatge en propietat tant per part de famílies com d’inversors, fins que la senda alcista dels preus de compra ha donat pas a un renovat impuls dels contractes de lloguer formalitzats, que durant el bienni 2017-2018 lideren el ritme de creixement de les operacions al mercat immobiliari. Amb una perspectiva més àmplia, les dades mostren una tendència a l’alça del nombre de contractes d’accés a l’habitatge a Barcelona al llarg de la darrera dècada pel creixement dels lloguers registrats, mentre que el volum de les compravendes es situa encara per sota dels màxims del període d’expansió immobiliària. Aquesta evolució ha fet que l’any 2018, quatre de cada cinc operacions a l’immobiliari residencial de la ciutat hagin estat en règim de lloguer, amb un significatiu augment respecte als anys previs a l’esclat de la bombolla, quan les compravendes representaven prop de la meitat dels contractes d’accés.  A Catalunya, on les operacions de compravenda tenen major pes relatiu que a Barcelona, els arrendaments representen aproximadament dos terços del total dels contractes d’accés.

Malgrat la pèrdua d’impuls de la demanda de lloguer durant els primers mesos de 2019  tant a la capital com a la resta de Catalunya, imputable fonamentalment a l’elevat nivell de preus assolit –més de 900 euros mensuals de mitjana a la ciutat-, la tendència a l’alça del nombre de contractes d’arrendament els darrers anys es podria explicar en part per factors lligats a canvis en les preferències de la població més jove, on el lloguer avança en major mesura. Però si bé és cert que en aquests grups d’edat es valora la mobilitat i flexibilitat que proporciona viure de lloguer, són factors com la precarietat salarial, que afecta especialment als joves, juntament amb altres condicions del mercat laboral com les elevades taxes de temporalitat, les que fan que per bona part de la població, el lloguer es presenti com l’única alternativa per accedir a un habitatge.