Accessibilitat a l'habitatge en propietat a Barcelona

Des de la crisi de 2008, la caiguda dels preus de l’immobiliari residencial i la progressiva retallada dels tipus d’interès va compensar el descens de les rendes familiars afavorint, any a any, una millora de les ràtios d’accessibilitat a l’habitatge en propietat, que en termes generals, marcaven els nivells mínims cap a la meitat de la passada dècada. Tanmateix, el repunt dels preus dels habitatges en els anys de la recuperació econòmica va provocar un canvi de tendència amb l’augment de les ràtios d’esforç d’accés, més intens en el cas dels habitatges nous. En aquest segment, l’índex va marcar màxims en el 2020 –prop de nou anys de renda- en un context de preus molt elevats i ingressos de les llars a la baixa per l’impacte de la pandèmia. Pel que fa a les ràtios d’esforç d’amortització en canvi, els valors dels índexs s’han mantingut relativament més allunyats dels màxims de 2008, afavorits per la trajectòria a la baixa dels tipus d’interès.

Les dades més recents segueixen mostrant certes diferències en l’evolució dels índexs d’accessibilitat als habitatges nous i als de segona mà. Al segment de nova planta, condicionat per la manca d’una oferta abundant a la ciutat, els indicadors han millorat clarament en el 2021, amb un descens notable respecte als valors assolits en el 2020 gràcies a la davallada dels preus mitjans, de l’ordre del 13,5%. En el cas de l’esforç teòric d’accés, l’índex ha retrocedit fins a situar-se en els 7,2 anys, el mateix nivell de 2018, ja que els preus de les promocions residencials en oferta en el 2021 van ser relativament més assequibles. Pel que fa a l’esforç d’amortització, l’índex també recula de forma significativa en el 2021 i es situa en el 27,5% en el cas dels habitatges nous, el nivell més baix des de 2015 i per sota del llindar màxim recomanable del 30% dels ingressos per primer cop en els darrers cinc anys, en part també per l’evolució a la baixa del tipus mitjà dels préstecs hipotecaris.

Al segment de segona mà, amb una oferta molt més abundant, els indicadors d’accessibilitat presenten una major estabilitat i les oscil•lacions de les sèries són menys accentuades. L’evolució dels preus en aquest segment respon en major mesura al cicle econòmic i en el 2021, així que anava millorant la situació epidemiològica, l’expansió de l’activitat es va traduir en un repunt dels valors registrats a la ciutat del 4,2% nominal, fins a superar els 360.000 euros de mitjana. Tanmateix, aquest repunt –el més intens des de l’any 2017- no va donar lloc a l’enduriment dels indicadors d’accessibilitat gràcies a una incipient recuperació dels ingressos familiars després de l’impacte de la pandèmia i a l’efecte compensatori de les favorables condicions financeres existents. I és que, a més dels descens dels tipus d’interès hipotecaris fins a mínims històrics (1,5%), el termini mitja de les noves hipoteques s’ha incrementat fins a superar els 25 anys de mitjana a Catalunya, el més elevat des de 2008. Tot plegat ha fet que l’esforç d’amortització dels habitatges de segona mà s’hagi reduït moderadament en el 2021 a Barcelona, situant-se lleugerament per sobre del 26% dels ingressos, mentre que el nombre d’anys necessaris per la compra de l’habitatge s’hagi estabilitzat per sota dels 7 anys, però molt a prop dels nivells màxims de 2007.