Accessibilitat a l'habitatge en propietat per districtes

Les darreres dades disponibles d’accessibilitat a l’habitatge en propietat per districtes  corresponents al 2019 posen de manifest diferències a nivell territorial més accentuades al segment de nova planta que al de segona mà, que predomina àmpliament a la ciutat. Per accedir a un habitatge nou, els valors dels índexs d’accessibilitat a Les Corts triplicaven els d’Horta-Guinardó, mentre que en els cas de l’habitatge usat els valors més elevats es van registrar a l’Eixample i Ciutat Vella, on l’esforç d’accés gairebé duplicava el dels adquirents del districte de Nou Barris.

Els valors dels índexs que es presenten són una mesura de l’esforç teòric mitjà que han de fer les llars a cadascun dels districtes de Barcelona per accedir a un habitatge en propietat, partint de la hipòtesi de que la major part dels potencials compradors procuren mantenir-se en el seu barri o districte, tal com reflecteixen els resultats de diferents estudis de demanda i enquestes. Els gràfics adjunts plasmen la diversitat del mercat residencial de la ciutat i posen de manifest en quins districtes els seus residents tenen més facilitat per accedir a un habitatge en propietat, suposant una família tipus amb ingressos mitjans.

Al segment d’habitatge nou, la manca d’una oferta abundant condiciona l’evolució dels preus i s’observen significatives diferències entre districtes pel que fa a l’accessibilitat a l’habitatge en propietat. En el 2019, els preus van registrar un fort repunt, superior al 20% de mitjana a la ciutat en termes nominals i l’esforç teòric d’accés va augmentar fins als 8,2 anys i el 34,1% dels ingressos, gairebé quatre punts percentuals més que en el 2018.

L’empitjorament dels índexs d’accessibilitat va ser especialment intens a Les Corts, on es va disparar fins als 14,2 anys de renda –amb uns preus mitjans de l’escassa oferta de nova planta superiors al milió d’euros- així com també a l’Eixample, on el valor de l’índex va superar els 12 anys, de forma similar a Ciutat Vella. L’import de les quotes hipotecaries no va baixar del 50% dels ingressos en aquests districtes, tot i que en el cas de Ciutat Vella es va reduir de forma important en relació amb el 2018, per la correcció a la baixa dels preus de l’habitatge nou. A l’extrem oposat, els índexs d’accessibilitat més reduïts corresponien a Horta-Guinardó, amb uns valors que suposaven una tercera part dels registrats a Les Corts.

L’evolució al segment d’habitatge usat, que en el 2019 concentrava a Barcelona més del 90% de les compravendes, va ser en general més favorable i l’esforç d’accés es va situar en els 6,2 anys de mitjana a la ciutat, millorant lleugerament en relació amb l’any anterior a bona part dels districtes, gràcies a que el ritme de creixement dels preus va ser en molts casos més moderat que el de la renda de les llars. L’Eixample i Ciutat Vella tornaven a estar entre els districtes que presentaven els valors dels índexs més elevats, amb un esforç teòric d’accés de 7 anys o més. Tanmateix, en el cas de Ciutat Vella la situació va millorar en relació amb el 2018, de forma similar al que va passar al segment de nova planta, ja que mentre la renda mitjana de la població va anar a l’alça en el 2019 –com al conjunt de la ciutat- els preus al districte van evolucionar en sentit contrari, amb un descens al segment de segona mà superior al 7%. Cal tenir present que la renda mitjana en aquest districte és la més reduïda de Barcelona, inferior a la de Nou Barris. Però en aquest últim, que no ha estat exposat com Ciutat Vella a les pressions inflacionistes derivades de la centralitat i la transformació d’alguns barris de la mà del turisme, els preus mitjans resulten més assequibles. Per això en termes d’esforç d’accés a l’habitatge de segona mà Nou Barris es situa a l’extrem inferior (3,9 anys).

Si ens centrem en l’índex que mesura l’esforç d’amortització –donat que la major part de les transaccions es materialitzen mitjançant préstec hipotecari- la mitjana de Barcelona per l’habitatge usat també es va reduir moderadament en el 2019, situant-se en el 25,6% dels ingressos i la jerarquització dels districtes va ser la mateixa, amb l’Eixample i Ciutat Vella registrant els índexs més elevats, propers al 30%. En canvi, l’esforç teòric pel pagament de les quotes hipotecàries era inferior a la mitjana a Sant Martí, Sants-Montjuïc, Sant Andreu, Horta-Guinardó i especialment a Nou Barris.

Finalment, cal dir que l’estimació de caiguda dels ingressos familiars entre 2019 i 2020 per l’impacte de l’esclat de la pandèmia, combinada amb la resistència a la baixa que van mostrar els preus dels habitatges a bona part dels districtes, es podria traduir en el 2020 en un enduriment generalitzat de l’accessibilitat a l’habitatge en propietat a tota la ciutat, si bé caldrà veure en quina mesura les favorables condicions existents en aquell moment al mercat financer poden tenir un efecte compensatori a nivell territorial.