Accessibilitat a l'habitatge en propietat per districtes

Les darreres dades disponibles d’accessibilitat a l’habitatge en propietat per districtes i barris corresponents al 2018 posen de manifest que les diferències a nivell territorial seguien sent més notòries al segment de nova planta que a l’àmpliament predominant, de segona mà. A Ciutat Vella, el grau d’esforç per accedir a un habitatge era el més elevat de la ciutat i en el cas de l’habitatge usat més que duplicava el que havien de fer els compradors residents a Nou Barris.

Els valors mitjans dels índexs que es presenten són una mesura de l’esforç teòric que assumeixen els residents a cadascun dels districtes de Barcelona per accedir a un habitatge en propietat, sota la hipòtesi de que la major part dels potencials compradors procura mantenir-se en el seu barri o districte, tal com reflecteixen els resultats de diferents estudis de demanda i enquestes. Els gràfics adjunts plasmen la diversitat del mercat residencial de la ciutat i posen de manifest en quins districtes els seus residents tenen més facilitat per accedir a un habitatge en propietat, suposant una família tipus amb ingressos mitjans.

Al segment d’habitatge nou, la manca d’una oferta abundant condiciona molt els preus i és on s’observen les diferències entre districtes més pronunciades pel que fa a l’accessibilitat a l’habitatge en propietat. L’esforç teòric d’accés es va situar en el 2018 en els 7,2 anys de mitjana a Barcelona i en el 30% dels ingressos, lleugerament per sota dels valors de l’any anterior. Per sobre de la mitjana es van situar Sant Martí, les Corts i especialment Ciutat Vella, on l’esforç d’accés quedava fora de l’abast de la població resident, ja que es va enfilar als 16,4 anys i al 68,7% de la renda de les llars. En aquest districte, els preus de l’habitatge nou en el 2018 encara es trobaven en ple procés inflacionista, superant en més del 50% la mitjana de ciutat, només per darrera de Sarrià-Sant Gervasi i marcant rècords al Gòtic, on els habitatges en promoció -els més cars de la ciutat- superaven de mitjana el milió d’euros. A l’extrem oposat, els valors dels índexs d’accessibilitat més reduïts corresponien a Horta-Guinardó, on el grau d’esforç dels compradors residents suposava menys de la quarta part del que havien de fer els de Ciutat Vella.

Al segment d’habitatge usat, que a Barcelona concentra més del 90% de les compravendes, l’esforç d’accés en el 2018 es va situar en els 6,3 anys de mitjana a la ciutat, de forma similar a l’any anterior. Lleugerament per sobre d’aquest valor hi havia els districtes de Gràcia i les Corts i els més allunyats a la banda alta eren els de Sarrià-Sant Gervasi, l’Eixample i sobre tot Ciutat Vella, on l’esforç d’accés es va enfilar als 8 anys. A diferència dels districtes caracteritzats pels nivells de preus de la segona mà més elevats de la ciutat, en el cas de Ciutat Vella els resultats s’expliquen pel fet que la renda mitjana dels residents és la més reduïda de Barcelona, per sota  de Nou Barris, que amb preus mitjans més assequibles es situa a l’extrem inferior en termes d’esforç d’accés (3,8 anys). Si bé l’accessibilitat a l’habitatge de segona mà podria haver millorat a Ciutat Vella en el 2019 gràcies al descens dels preus, aquest ha estat molt contingut en l’any de la pandèmia (-0,4%) i és probable que la major caiguda de la renda hagi fet empitjorar l’esforç d’accés a la compra.

Si ens centrem en l’índex que mesura l’esforç d’amortització en relació amb la renda –donat que la major part de les transaccions es materialitzen mitjançant préstec hipotecari- la mitjana de Barcelona en el cas de l’habitatge usat es va situar en el 26,6% i la jerarquització dels districtes va ser la mateixa, amb Ciutat Vella al capdamunt. Els residents d’aquest districte eren els que havien de fer més esforç relatiu, amb una quota hipotecària equivalent al 33,6% de la seva renda. En canvi, els compradors d’habitatge usat residents als districtes de Sant Martí, Sant Andreu, Sants-Montjuïc, Horta-Guinardó i sobretot a Nou Barris eren els que, teòricament, havien de fer menys esforç. Els valors dels índexs d’accessibilitat a Ciutat Vella multiplicaven per més de dues vegades els registrats a Nou Barris. Una diferència que tendia a reduir-se en relació amb l’any anterior, pel fet que els preus a Ciutat Vella ja anaven a la baixa, mentre els ingressos familiars creixien en el 2018 més que a cap altre districte. Però el nivell de renda seguia sent el més baix de la ciutat i els preus dels habitatges de segona mà -per la seva centralitat i per la transformació d’alguns dels seus barris de la mà del turisme i dels nous residents- sense superar la mitjana de Barcelona gairebé duplicaven els de Nou Barris.