Hipoteques d'habitatges

Les dades de tancament de 2020 confirmen l’evolució negativa dels indicadors hipotecaris, posant de manifest el que amb tota probabilitat serà una crisi particularment intensa i de duració incerta en el mercat hipotecari.

La dinàmica dels principals indicadors hipotecaris –nombre d’operacions formalitzades i imports mitjans contractats- havia mostrat des de 2015 un procés d’expansió continuada que a partir de la segona meitat de 2019 ja presentava signes de canvi de tendència, tancant l’any amb variacions negatives en el nombre d’hipoteques en el cas de Barcelona i l’àmbit de la província, o molt per sota dels nivells assolits els anys anteriors al conjunt de Catalunya i Espanya. Una tendència a la baixa que s’ha intensificat en el 2020, quan en el context de la pandèmia de la covid-19 ens hem endinsat en una dinàmica de forta crisi econòmica.

En el període 2017 a 2019, tant la inestabilitat política a Catalunya com les sentències judicials sobre despeses hipotecàries i modificacions en la legislació al llarg del 2019 van incidir en el mercat hipotecari. Analitzant les dades acumulades en aquest període tot fa pensar que l’impacte va ser més a nivell de desplaçar la formalització de les operacions cap a dates posteriors que no pas d’afectar al seu volum i imports.

A Barcelona, l’evolució del nombre d’operacions hipotecaries formalitzades ja era menys expansiva que a la resta d’àmbits territorials en el 2018, registrant una caiguda en el 2019 que responia a factors com la limitació de l’oferta d’habitatge, que juntament amb el fort atractiu com a destí residencial, tradicionalment han pressionat els preus a l’alça a la capital, desplaçant demanda d’habitatge cap a fora de la ciutat. En aquest sentit, el diferencial en termes d’import mitjà del crèdit sempre ha estat molt significatiu entre Barcelona i la província, Catalunya i Espanya. Tanmateix, la forta crisi sobrevinguda a partir de març de 2020 està capgirant moltes dinàmiques i caldrà esperar a que la situació es normalitzi per veure com evoluciona tot.

Les dades d’operacions formalitzades en el 2020 mostren que la dinàmica contractiva s’ha estès arreu del territori, amb reduccions d’entre el 8% i el 9% en relació amb el 2019, de forma similar a tots els àmbits analitzats, com a conseqüència de l’impacte de l’estat d’alarma i el confinament de la població per la crisi sanitària i l’aturada de l’activitat econòmica. L’evolució presenta una forta reducció en el segon trimestre de l’any a tots els àmbits i una recuperació en el període juny a setembre, en que la millora dels indicadors sanitaris va portar a relaxar les mesures més restrictives. Tanmateix, aquesta dinàmica es trenca en el darrer trimestre de 2020 com a conseqüència del rebrot de la pandèmia i la segona onada de contagis, amb una davallada de les hipoteques formalitzades més intensa a Barcelona que a la resta d’àmbits territorials.  En els primers mesos de 2021, amb els indicadors sanitaris sense acabar de millorar quan s’intenta controlar la tercera onada de la pandèmia, no es preveu una evolució positiva a curt termini.

Pel que fa a l’import mitjà del crèdit, les dades del conjunt de l’any 2020 mostren un lleu descens en relació amb el 2019 a Barcelona, que contrasta amb el fort repunt alcista de la resta d’àmbits. Uns resultats aparentment sorprenents, que s’expliquen, tal com posa de manifest l’INE, per les dades anòmales de febrer de 2020, degudes a l’entrada en vigor de la nova llei hipotecària i la constitució de nombroses hipoteques de capital elevat sobre habitatges per un nombre reduït de persones jurídiques, que es registren espacialment en l’àmbit de la província de Barcelona. Unes anomalies que no s’observen en el cas de Barcelona, ni tampoc en la segona meitat de l’any en la resta d’àmbits, amb variacions de molta menys intensitat. A la ciutat, la lleugera disminució de l’import mitjà, situat en els més de 209.500 euros en el 2020, s’ha circumscrit a la primera part de l’any i s’ha compensat amb la recuperació de la trajectòria a l’alça durant el segon semestre, amb una augment del 6,7% respecte al mateix període de 2019, més contingut que el registrat pel conjunt de la demarcació i Catalunya.

L’evolució de l’emergència sanitària fa necessari el manteniment de les mesures de restricció de l’activitat, que es tradueixen en una forta crisi en sectors claus de la nostra economia. En aquest context, les perspectives de recuperació a curt i mitjà termini s’allunyen, també al mercat immobiliari, com a mínim fins a ben avançat el 2021, si bé l’administració a la població de les vacunes hi pot jugar un paper important en els propers mesos.