Hipoteques d'habitatges

Els indicadors hipotecaris del primer quadrimestre de l’any, en especial els dels mesos de març i abril, avancen el que amb tota probabilitat serà una crisi particularment intensa i de duració incerta en el mercat hipotecari.

La dinàmica dels principals indicadors hipotecaris, nombre d’operacions formalitzades i imports mitjans contractats, registrada des de 2015 mostra un procés d’expansió continuada que a finals de 2019 ja presenta signes de canvi de tendència cap a una certa estabilitat o lleugera contracció, amb creixement negatius en el nombre d’hipoteques en el cas de Barcelona i l’àmbit de la província, o molt per sota dels assolits els anys anteriors al conjunt de Catalunya i Espanya, i variacions encara positives en els imports contractats, si bé menys intenses que en els anys anteriors.

En els darrers anys dos fets han incidit de manera important en el mercat hipotecari. Per una banda, els atemptats a Barcelona l’agost del 2017 i la inestabilitat política a Catalunya de la tardor del 2017, i per altra banda les sentències judicials i modificacions en la legislació hipotecària entre novembre del 2018 i juny del 2019. Comparant les dades anuals acumulades dels darrers anys, tot fa pensar que l’impacte ha estat més a nivell de desplaçar la formalització de les operacions cap a dates posteriors que no pas d’afectar al volum i imports de les operacions.

L’evolució dels dos indicadors hipotecaris mostren una dinàmica molt diferenciada de Barcelona respecte els altres àmbits territorials. En el cas de Barcelona, una oferta d’habitatge limitada i un fort atractiu com a destí residencial, pressionen fortament els preus a l’alça, desplaçant demanda d’habitatge cap a fora de la ciutat buscant preus més assequibles. Aquest diferencial, significatiu si comparem Barcelona amb els àmbits de la província, i el conjunt de Catalunya i Espanya, es va equilibrant en el cas dels nuclis urbans a l’entorn de Barcelona, que anirien registrant tensions en els seus mercats immobiliaris com a conseqüència del desplaçament de la demanda de Barcelona cap a l’àmbit metropolità.

A l’analitzar les dades del primer quadrimestre de 2020, s’ha de tenir molt present que a mitjans del mes de març, i d’una manera pràcticament sobtada, es declara l’estat d’alarma i el confinament de la població com a conseqüència de la crisi sanitària associada a la pandèmia, i que ha suposat una aturada de l’activitat econòmica. Si pel conjunt del període gener a abril, els valors del 2020 pel que fa a operacions formalitzades es situen entre un increment del 0,9% en el cas de Barcelona, d’un 3,3% per Barcelona província i Catalunya, i una disminució del 1,6% pel conjunt d’Espanya respecte al mateix període del 2019, a l’analitzar les variacions mes a mes, s’aprecien clarament dos períodes molt diferenciats, per una banda els mesos de gener i febrer, quan encara no havia esclatat la crisi sanitària i econòmica, amb uns increments mes a mes que oscil·len entre el 5% i el 20% pels diferents àmbits territorials, i per altra banda els mesos de març i abril, un cop esclatada la crisi i decretades les mesures corresponents, en què el nombre d’operacions contractades presenta variacions negatives en tots els àmbits territorials i en tots els mesos, amb valors que oscil·len entre el 10% i el 27%.

Pel que fa a l’import mitjà del crèdit, pel període de gener a abril les variacions del 2020 respecte al 2019 són de -7,6% per Barcelona, increment del 54,3% i 45,5% a la província de Barcelona i el conjunt de Catalunya, i un 11% pel conjunt d’Espanya. Aquests resultats, aparentment sorprenents, s’expliquen, tal com ho manifesta l’INE en el moment de fer la difusió de les dades, per les dades anòmales del mes de febrer de 2020, degudes a l’entrada en vigor de la nova llei hipotecària i per la constitució de nombroses hipoteques de capital elevat sobre habitatges per un nombre reduït de persones jurídiques. Aquestes anomalies no s’observen en el cas de Barcelona.

Si fem abstracció de les anomalies esmentades del mes de febrer de 2020, i cenyint-nos al mesos de març i abril, el que sí es constata és una caiguda intensa i generalitzada de l’activitat hipotecària, en part per la impossibilitat física de formalitzar les operacions pel tancament de les oficines bancàries i despatxos notarials, i sobretot per la caiguda de l’activitat econòmica, nivell de renda i ocupació, que generen un clima d’incertesa que no afavoreix les decisions d’adquisició d’habitatge i posa fre a l’activitat immobiliària en general.

Pel que fa a la possible evolució de la resta de l’any 2020 i més enllà, s’ha de constatar l’absoluta incertesa sobre l’evolució futura de l’activitat econòmica, tant pel que fa a un empitjorament, potser bastant probable, com a una possible recuperació ràpida. Val a dir que en certa manera, aquesta ha estat una crisi decretada per instàncies governamentals de molts països, el que és particularment cert en els sectors de l’aviació, turisme i automoció, i que també ha generat un nivell de resposta per part de les instàncies internacionals sense precedents, amb una voluntat generalitzada de destinar grans quantitats de recursos a la reactivació econòmica, malgrat que hi puguin haver discrepàncies en la instrumentalització d’aquestes mesures. Qualsevol intent de concreció d’aquesta incertesa o de l’horitzó temporal de la possible recuperació són més el resultat d’exercicis de prospectiva amb dosis més o menys intenses de pessimisme o optimisme, que no pas el resultat de models econòmics contrastats, que s’haurien d’aplicar a un context del que, per altra banda, no hi ha precedents que puguin ajudar a entendre la crisi sanitària, social i econòmica en la que ens mourem a partir d’ara.

En el cas concret del mercat hipotecari, i per extensió l’immobiliari, val a dir que és un mercat que respon ràpidament a una caiguda de l’activitat econòmica i dels nivells de renda i ocupació, però quan es produeix la recuperació econòmica, el mercat immobiliari  reacciona molt més lentament, ja que és un sector que pel cantó de l’oferta opera amb uns terminis de producció molts dilatats, que inclou tant els processos de llicències i autoritzacions com de producció física dels habitatges en el cas d’habitatge nou, i en el cas d’habitatge de segona ma, el temps entre posar a la venda l’habitatge i tancar una venda, i pel cantó de la demanda, el procés de decisió, cerca i formalització de la compra també és molt dilatat, i en tots dos casos, la percepció de millora de la situació econòmica ha d’estar relativament consolidada. Caldrà seguir l’evolució dels indicadors hipotecaris dels propers mesos, tot i que per identificar alguna possible tendència s’haurà d’analitzar un període suficientment llarg.