Hipoteques d'habitatges

Les darreres dades de concessió d’hipoteques posen de manifest una incipient recuperació al mercat hipotecari en el primer trimestre de 2021 amb una revifada respecte als trimestres anteriors, tot i tractar-se de xifres inferiors a les d’un any enrere, a l’inici de l’emergència sanitària, especialment a la ciutat de Barcelona.

L’esclat de l’emergència sanitària va fer necessari l’establiment de mesures de restricció de l’activitat -algunes de les quals encara es mantenen més d’un any després- que s’han traduït en una forta crisi en sectors claus de la nostra economia, també al mercat immobiliari. Tanmateix, l’administració de les vacunes a la població estaria començant a tenir efectes positius en la  reactivació de l’economia i la dinamització del mercat hipotecari.

La dinàmica del nombre d’operacions formalitzades havia mostrat des de 2015 un procés d’expansió continuada fins al 2019 en que ja presentava signes de canvi de tendència, tancant l’any amb variacions negatives en el cas de Barcelona i per sota dels nivells assolits els anys anteriors al conjunt de Catalunya i Espanya. Una tendència a la baixa que s’ha intensificat en el 2020 en el context de la pandèmia i de la intensa crisi econòmica i social que ha portat associada.

De l’anàlisi de les dades de 2017 a 2019 es pot concloure que tant els factors polítics com les sentències judicials sobre despeses hipotecàries i modificacions en la legislació al llarg de 2019 van incidir en el mercat hipotecari, si bé l’impacte va ser a nivell de desplaçar la formalització de les operacions cap a dates posteriors, més que afectar als imports concedits. A Barcelona, l’evolució del nombre d’operacions hipotecaries ja era menys expansiva que a la resta d’àmbits territorials en el 2018, registrant una caiguda en el 2019 que responia a factors com la limitació de l’oferta d’habitatge, que juntament amb el fort atractiu com a destí residencial, tradicionalment han pressionat els preus a l’alça, desplaçant demanda d’habitatge cap a l’entorn metropolità. En aquest sentit, el diferencial en termes d’import mitjà del crèdit sempre ha estat molt significatiu entre Barcelona i la província, Catalunya i Espanya. Tanmateix, la forta crisi sobrevinguda a partir de març de 2020 està capgirant moltes dinàmiques i caldrà esperar a que la situació es normalitzi per valorar l’abast del seu impacte a la capital.  

Les operacions formalitzades van tancar el 2020 amb xifres a la baixa per segon any consecutiu a Barcelona. La magnitud del descens va ser similar a tots els àmbits analitzats, com a conseqüència de l’impacte de la crisi sanitària i l’aturada de l’activitat econòmica, amb una forta reducció en el segon trimestre de l’any, sense que les restriccions per frenar els successius rebrots de contagis poguessin permetre la recuperació en el segon semestre.

Tanmateix, les xifres del primer trimestre de 2021 semblen apuntar a un canvi de tendència, amb una remuntada en relació amb els trimestres anteriors molt significativa tenint en compte la situació del moment, en plena tercera onada de la pandèmia. Una evolució més positiva que caldrà anar confirmant en els trimestres següents i que no ha impedit que en termes interanuals les variacions mantinguin el signe negatiu, especialment a Barcelona. El nombre d’operacions formalitzades a la ciutat, inferior a les 2.700, és la xifra més reduïda en un primer trimestre dels darrers cinc anys, amb una davallada superior al 20% respecte al mateix període de 2020, que ja estava parcialment afectat per l’estat d’alarma. El descens interanual més contingut tant al conjunt de Catalunya (-4%) com d’Espanya (-7,8%) sembla indicar que ens trobem davant de noves tendències urbanes que la pandèmia ha impulsat, on una part de la població de les grans urbs com Barcelona mostraria la seva preferència per anar a viure a municipis més petits del seu entorn.

Pel que fa a l’import mitjà del crèdit, després d’una primera meitat de 2020 marcada per l’impacte de la pandèmia, els valors es van anar recuperant a la ciutat en el segon semestre de l’any passat, en línia amb la resistència que han estat mostrant els preus de l’habitatge, de manera que en el primer trimestre de 2021 s’han assolit nivells similars als del conjunt de 2019, superant els 211.000 euros de mitjana. Cal no oblidar que el context segueix essent de tipus d’interès situats en mínims històrics, tot i que la trajectòria a la baixa podria haver tocat fons durant els primers mesos de 2021. En termes interanuals, el repunt de l’import mitjà del capital prestat a la ciutat (+8,6%) contrasta amb l’evolució a la resta d’àmbits, on es corregeix el fort impuls alcista de l’any anterior, especialment a la demarcació de Barcelona i per extensió a Catalunya, que responia a les dades anòmales de 2020 per l’entrada en vigor de la nova llei hipotecària i la constitució de nombroses hipoteques de capital elevat per un nombre reduït de persones jurídiques registrades.