Hipoteques d'habitatges

Els indicadors hipotecaris del primer semestre de l’any, en especial a partir del mes de març, avancen el que amb tota probabilitat serà una crisi particularment intensa i de duració incerta en el mercat hipotecari.

La dinàmica dels principals indicadors hipotecaris, nombre d’operacions formalitzades i imports mitjans contractats, registrada des de 2015 mostra un procés d’expansió continuada que a finals de 2019 ja presenta signes de canvi de tendència cap a una certa estabilitat o lleugera contracció, amb creixement negatius en el nombre d’hipoteques en el cas de Barcelona i l’àmbit de la província, o molt per sota dels assolits els anys anteriors al conjunt de Catalunya i Espanya, i variacions encara positives en els imports contractats, si bé menys intenses que en els anys anteriors. L’any 2020 capgira aquesta tendència per entrar en una dinàmica de forta crisi econòmica, especialment a partir del mes de març.

En els darrers dos anys dos fets han incidit en el mercat hipotecari, per una banda els atemptats a Barcelona del mes d’agost de 2017 i la inestabilitat política a Catalunya de la tardor de 2017, i per altra banda les sentències judicials sobre despeses hipotecàries i modificacions en la legislació entre novembre i juny del 2019. Analitzant les dades acumulades dels darrers anys, tot fa pensar que l’impacte ha estat més a nivell de desplaçar la formalització de les operacions cap a dates posteriors que no pas afectar al volum i imports de les operacions. Si bé alguns processos judicials que afecten a les operacions hipotecàries encara estan oberts, la seva resolució anirà més en la línia de compensacions sobre operacions formalitzades amb anterioritat, i que no afectaran a noves operacions, tota vegada que les entitats financeres ja han descomptat aquest impacte en la política de tipus a aplicar.

L’evolució dels dos indicadors hipotecaris mostren una dinàmica molt diferenciada de Barcelona respecte els altres àmbits territorials. En el cas de Barcelona, una oferta d’habitatge limitada i un fort atractiu com a destí residencial, pressionen fortament els preus a l’alça, desplaçant demanda d’habitatge cap a fora de la ciutat buscant preus més assequibles. Aquest diferencial, significatiu si comparem Barcelona amb els àmbits de la província, i el conjunt de Catalunya i Espanya, es va equilibrant en el cas dels nuclis urbans a l’entorn de Barcelona, que anirien registrant tensions en els seus mercats immobiliaris com a conseqüència del desplaçament de la demanda de Barcelona cap a l’àmbit metropolità. No obstant, la situació de forta crisi a partir de març de 2020 pot alterar en part aquesta dinàmica, i caldrà esperar a que la situació es normalitzi per veure com evoluciona.

Les dades  del nombre d’operacions formalitzades el primer semestre de 2020 en comparació al mateix període de 2019, mostren una forta reducció en tots els àmbits, que van des de gairebé un 9% en el cas de Barcelona, un 5,4% en el de la província de Barcelona, un 5,6% per Catalunya i fins un 7,5% al conjunt d’Espanya conseqüència de la declaració de l’estat d’alarma i confinament de la població per la crisi sanitària associada a la pandèmia, i l’aturada de l’activitat econòmica. Cal diferenciar clarament dos períodes, els mesos de gener i febrer, quan encara no havia esclatat la crisi, i a partir del mes de març quan la crisi es manifesta amb tota la seva intensitat. Si analitzem mes a mes la variació respecte del mateix mes de l’any anterior, en tots els casos s’aprecien reduccions significatives en el nombre d’operacions, i que són particularment intenses el mes de maig, amb reduccions en tots els àmbits territorials entre un 30% i un 40% respecte el mateix mes de l’any anterior. L’evolució dels sis primers mesos de l’any 2020 mostra una forta reducció el mes de març respecte febrer, en tots els àmbits territorials i amb valors a l’entorn del 25%, i que coincideix amb l’inici de les mesures de confinament i l’aturada econòmica i una reducció menys intensa els mesos següents, degut a la relaxació de les mesures de confinament i la recuperació de l’activitat en les oficines bancàries i despatxos notarials.

Pel que fa a l’import mitjà del crèdit, les dades del primer semestre pel període de gener a maig, les variacions del 2020 respecte al 2019 són de -5% per Barcelona, increment del 40,1% i 34,4% a la província de Barcelona i el conjunt de Catalunya, i un 9,5% pel conjunt d’Espanya. Aquests resultats, aparentment sorprenents, s’expliquen, tal com ho manifesta l’INE en el moment de fer la difusió de les dades, per les dades anòmales del mes de febrer de 2020, degudes a l’entrada en vigor de la nova llei hipotecària i per la constitució de nombroses hipoteques de capital elevat sobre habitatges per un nombre reduït de persones jurídiques. Aquestes anomalies no s’observen en el cas de Barcelona, ni en els mesos següents, amb variacions de molta menys intensitat, tant respecte el mateix mes de l’any anterior, com si s’analitza l’evolució mes a mes de l’any 2020.

Pel que fa a l’evolució de la resta de l’any 2020 i més enllà, tot dependrà de si es produeix una intensificació de la crisi econòmica o si comença un procés de recuperació de l’activitat econòmica, però a hores d’ara amb un alt grau d’incertesa tant per la seva intensitat com per l’horitzó temporal en què es produeixi. Val a dir també que el mercat hipotecari, i per extensió l’immobiliari, reaccionen ràpidament a una situació adversa, i la recuperació es produeix més lentament, per els terminis més dilatats, tant de la producció d’habitatges, com dels processos de decisió, cerca i formalització de la compra.