Evolució del mercat de lloguer

La pressió de la demanda sobre una oferta limitada ha mantingut a l’alça les rendes mitjanes al segment del lloguer residencial de la ciutat durant els darrers anys. Però el ritme de creixement dels preus ja havia començat a moderar-se quan va irrompre la crisi pandèmica, a finals del primer trimestre de 2020. El llarg període inflacionista va tenir com a contrapartida un retrocés en el nombre de contractes registrats en el 2019 que s’ha accentuat amb la paralització de l’activitat immobiliària derivada del confinament.

Després d’un trienni 2015-2018 amb xifres a l’alça, assolint el rècord de més de 53.500 nous contractes signats a Barcelona en el 2018, el mercat del lloguer residencial es va endinsar en el 2019 en una etapa més continguda, amb prop de 51.300 operacions –unes 140 diàries- i una reducció del 4,2% en relació amb un any enrere. La xifra de nous contractes va començar a donar senyals de pèrdua d’impuls ja durant la segona meitat de 2018, després de créixer en termes interanuals a un ritme de dos dígits al llarg de sis trimestres consecutius. L’augment acumulat dels preus, per la forta pressió d’una demanda diversificada sobre una oferta limitada, en un context de desacceleració del creixement econòmic, és probablement un dels factors de pes alhora d’explicar aquest punt d’inflexió al mercat del lloguer. La tendència a la baixa es va mantenir durant el 2019 i s’ha accelerat en el primer trimestre de 2020, com a conseqüència del confinament des de mitjans de març per frenar l’expansió de la pandèmia del coronavirus, que ha dificultat la dinàmica del mercat de l’habitatge i la signatura de nous contractes. La xifra d’11.435 contractes registrats de gener a març és la més reduïda dels darrers tres anys i suposa un descens del 10,9% respecte al primer trimestre de 2019.  Un intens alentiment de les operacions, que a Barcelona ja acumulen sis trimestres seguits de trajectòria interanual a la baixa i que s’ha produït de forma similar en l’àmbit metropolità i al mercat de lloguer del conjunt de  Catalunya, on el descens ha estat fins i tot superior (-12,7%).

El retrocés del nombre de contractes signats durant els darrers trimestres no ha evitat que els preus del lloguer segueixin creixent en termes interanuals. Les rendes s’han situat en els 14 €/m2/mes a l’inici de 2020, amb un augment del 2,9% respecte a un any enrere, mentre que el lleuger increment de la superfície mitjana dels habitatges llogats fins als 73,5 m2 ha deixat la renda mitjana mensual en els 980 euros, un 3,8% per sobre del preu registrat a l’inici de 2019. L’accelerat procés de recuperació dels preus del lloguer, que en només sis anys han repuntat el 45% a Barcelona, ha anat deixant a moltes llars fora del mercat ja des d’abans de la pandèmia, en un context de desacceleració del ritme de creixement econòmic en que els salaris no han crescut al mateix ritme i ni tan sols han recuperat el nivell adquisitiu d’abans de la crisi financera. La combinació d’uns preus al límit del que la gent pot assumir amb baixos nivells salarials mitjans, especialment en el cas de col·lectius com el dels joves, ha comportat greus problemes de sobrecàrrega financera a les famílies, tant a la ciutat com a l’entorn metropolità. En aquest àmbit, on el procés inflacionista també ha estat molt intens, les rendes mensuals en el primer trimestre de 2020 s’han situat  en els 847 euros de mitjana, amb un increment respecte als valors de sis anys enrere de més del 40%, no gaire inferior al registrat a Barcelona.

En aquest escenari, la irrupció de la profunda crisi econòmica i social derivada de l’emergència sanitària fa preveure, pel costat de la demanda, un agreujament de la situació de vulnerabilitat i d’emergència habitacional per a moltes llars, davant del deteriorament del mercat laboral i la pèrdua d’ocupació que ja estan patint moltes persones. Per altra banda, el transvasament d’habitatges destinats a ús turístic al lloguer convencional podria relaxar l’escassetat d’oferta a ciutats com Barcelona. S’estima que una bona part dels prop de 9.600 establiments que a finals de 2019 estaven dedicats a aquesta finalitat a la ciutat i que actualment estan en desús per la manca de turistes podrien retornar a l’activitat del lloguer tradicional, el que afavoriria la reducció dels  preus.

Ja abans de la crisi pandèmica –a finals de l’any passat- s’havia iniciat una certa correcció en els preus del lloguer a la ciutat,  que havien arribat a superar la barrera dels 1.000 euros mensuals en el tercer trimestre de 2019. El ritme de creixement de les rendes mensuals a l’inici de 2020 ha estat el més moderat des de 2014 i la tendència cap a la contenció previsiblement s’intensificarà, en l’actual situació de caiguda del PIB i d’increment de l’atur. De moment però, les rendes mensuals es resisteixen a caure en termes interanuals, possiblement per l’efecte d’hivernació que provoca la injecció de tot un seguit de mesures socials destinades a les famílies més vulnerables, com la suspensió de desnonaments o els ajornaments dels pagaments del lloguer.