Evolució del mercat de lloguer

La irrupció de la pandèmia ha acabat posant fre a la trajectòria alcista dels preus dels lloguers a Barcelona, després de tot un quinquenni d’evolució ascendent entre 2014 i 2019. El retrocés en el nombre de contractes signats que es va registrar en el 2019 en un context que ja era de desacceleració econòmica s’ha accentuat durant la primera meitat de 2020, com a conseqüència de la paralització de l’activitat immobiliària derivada del confinament.

El 2019 ja va suposar un punt d’inflexió al mercat del lloguer residencial a Barcelona, amb la incipient contracció de l’activitat que va seguir al trienni 2015-2018, en que les operacions van anar notablement a l’alça. La xifra rècord de més de 53.500 nous contractes signats en el 2018 va donar pas l’any següent a una reducció de les operacions del 4,2%. L’augment acumulat dels preus, per la forta pressió d’una demanda diversificada sobre una oferta limitada, en un context de desacceleració del creixement econòmic, explica aquest canvi de tendència al segment del lloguer a la ciutat. Però les mesures restrictives decretades a mitjans de març per frenar l’expansió de la pandèmia del coronavirus han accelerat la contracció de l’activitat al llarg de la primera meitat de 2020, dificultant la dinàmica del mercat amb la paralització de la signatura de molts contractes nous. La xifra de 17.236 contractes formalitzats de gener a juny és la més reduïda dels darrers onze anys, per la contundent davallada del segon trimestre, que no té precedents a la sèrie històrica que arrenca vint anys enrere. Les 5.801 operacions registrades d’abril a juny, en ple estat d’alarma, suposen una caiguda de més de la meitat respecte a un any enrere. Ens hauríem de remuntar al 2007 per trobar un volum d’operacions inferior a aquest. Una contracció de l’activitat de magnitud similar a la que presenten l’entorn metropolità i el conjunt de  Catalunya en el segon trimestre, de prop del 50% respecte al mateix període de 2019 en ambdós casos.

Les restriccions a la mobilitat i les greus perspectives econòmiques estan capgirant el mercat, augmentant l’oferta d’habitatges de lloguer alhora que la demanda es redueix. L’aturada de l’activitat i l’empitjorament del mercat laboral fa que molts llogaters afectats per l’allau d’ERTO i la pèrdua de l’ocupació no puguin continuar fent front al pagament del lloguer. Per altra banda, l’impuls del teletreball durant el confinament així com el transvasament d’habitatges d’ús turístic al lloguer convencional estan incrementant l’oferta de lloguer especialment al centre. La confluència d’aquests factors derivats de la irrupció de la pandèmia ha acabat frenant la trajectòria alcista dels preus dels lloguers a Barcelona, després de tot un quinquenni d’evolució ascendent fins el 2019. Els preus per metre quadrat van retrocedint lentament des dels màxims del 3r. trimestre de 2019 i es situen en el segon trimestre en els 13,83 €/m2/mes de mitjana, un nivell similar al d’un any enrere. A la vegada, la disminució de la superfície mitjana dels habitatges (72,1 m2) explica la lleu variació interanual a la baixa en les rendes mensuals per primera vegada en els darrers sis anys. Després de superar la barrera psicològica dels 1.000 euros en el tercer trimestre de l’any passat, la incipient senda descendent deixa el lloguer mitjà del segon trimestre d’enguany en els 950 euros, amb una reducció del 2% interanual, més intensa a districtes com Ciutat Vella, on la trajectòria inflacionista dels anys anteriors ha estat més accentuada.

Pel conjunt del primer semestre, la renda mensual mitjana registra un augment interanual de l’1,4%, el més contingut des de 2014. Però malgrat aquests primers senyals de desacceleració i fins i tot de lleugera baixada de preus, els nivells es situen encara més del 40% per sobre dels existents sis anys enrere, deixant a moltes llars fora del mercat ja que els salaris no han crescut ni molt menys al mateix ritme, especialment en el cas dels joves, i ocasionant greus problemes de sobrecàrrega financera a les famílies, tant a la ciutat com a l’entorn metropolità. En aquest àmbit, el procés inflacionista també ha estat molt intens, impulsat per la creixent demanda de barcelonins a la recerca de rendes més econòmiques per habitatges més amplis. En el segon trimestre de 2020 els preus s’han situat  en els 830 euros de mitjana, amb un increment respecte als valors de sis anys enrere de més del 40%, de forma similar a Barcelona.

En plena segona onada de la pandèmia, les noves restriccions a l’activitat estan empitjorant encara més la situació econòmica, agreujant les dificultats de moltes llars immerses en una situació d’emergència habitacional. El fet que bona part dels prop de 9.600 establiments que a final de 2019 estaven dedicats a l’ús turístic hagin retornat al lloguer tradicional davant de la manca de visitants suposa una important injecció d’oferta a la ciutat que hauria d’afavorir la reducció dels  preus. Un ajust que previsiblement s’intensificarà en l’escenari actual de caiguda del PIB i d’increment de l’atur i que si fins al moment només s’ha materialitzat de forma continguda obeeix possiblement a l’efecte d’hivernació derivat de tot un seguit de mesures socials extraordinàries, com ara l’ajornament temporal del pagament del lloguer per a persones i famílies que es troben en situació de vulnerabilitat econòmica per la Covid-19.