Evolució del mercat de lloguer

Les dificultats dels llogaters davant de l’increment acumulat de les rendes mitjanes es posen de manifest durant la primera meitat de 2019 amb el retrocés del nombre de nous contractes signats, més accentuat durant el segon trimestre de l’any.

La demanda al mercat del lloguer residencial a Barcelona va començar a donar senyals de pèrdua d’impuls durant la segona meitat de 2018, després de créixer en termes interanuals a un ritme de dos dígits al llarg de sis trimestres consecutius. Els més de 53.500 nous contractes de lloguer registrats a Barcelona el 2018 van suposar assolir un nou màxim en termes absoluts que va permetre tancar l’any amb una alça del 7,1% en relació amb el 2017. Però el mercat va anar perdent dinamisme durant la segona meitat de l’any, registrant un lleuger descens interanual del nombre d’operacions el darrer trimestre de 2018. Una tendència a la baixa que es manté durant el primer semestre de 2019 –amb gairebé 25.300 contractes signats, uns 1.350 menys que el mateix període de 2018- i que ha estat més intensa en el segon trimestre d’enguany, amb una caiguda de gairebé el 9% en relació amb el mateix període de 2018. L’augment acumulat dels preus, per la forta pressió d’una demanda diversificada sobre una oferta limitada, és probablement un dels factors de més pes alhora d’explicar aquest punt d’inflexió al mercat del lloguer, després de tres anys amb xifres de contractes registrats a l’alça.

La pressió de la demanda a la ciutat continua sent elevada, però tot sembla indicar que ens trobem davant de certs desajustos entre els preus d’oferta i la capacitat econòmica dels llogaters. D’acord amb els resultats de l’anàlisi de l’Observatori Metropolità de l’Habitatge, aquests desajustos estarien presents a Barcelona i a altres municipis metropolitans on els preus han crescut més els darrers anys. Així, a la capital, la major part de la demanda es situaria per sota dels 1.000 €/mes, mentre que poc més del 30% de l’oferta estaria en aquest tram de preus. Aquestes dificultats de la demanda davant dels actuals preus d’oferta estaria provocant un descens dels contractes de lloguer especialment entre la gent jove, que es reagrupa i va a viure a pisos compartits o es queda al domicili familiar.

Per altra banda, darrerament han entrat en joc altres factors com ara l’increment de l’oferta d’habitatge nou, que en certa mesura podria estar alleugerint la pressió sobre  la demanda de lloguer, en la mesura en que famílies joves que vivien de lloguer estarien optant per accedir a la compra a la perifèria de la capital, davant de la normalització de l’accés al crèdit i el manteniment dels tipus d’interès en nivells baixos.

El retrocés de la demanda durant el primer semestre de 2019 s’ha donat paral·lelament a l’increment dels preus del lloguer per unitat de superfície, que han crescut a un ritme superior al 4% de mitjana a la ciutat respecte al mateix període de l’any anterior, després d’haver registrat una continguda taxa de variació en el 2018. Per altra banda, l’increment de la superfície mitjana dels habitatges llogats –situada a l’entorn dels 73 m2- ha enfilat la renda mitjana mensual del segon trimestre de l’any fins als prop de 970 euros, un nou màxim històric que probablement mantindrà la ciutat de Barcelona al capdamunt del rànking de preus dels municipis espanyols de més de 100.000 habitants, després de créixer a un ritme del 5,7%, similar al registrat pel conjunt del 2018, però més moderat que el dels anys 2016 o 2017.

Els darrers canvis normatius –amb l’allargament de la durada dels contractes fins a set anys mínim si el propietari és una empresa- podrien en certa mesura haver frenat l’oferta de lloguer, com possiblement tampoc la va afavorir l’escenari de certa inseguretat jurídica que va envoltar al sector a propòsit del decret de regulació dels lloguers que finalment va ser retirat. Per altra banda, l’entrada al mercat de grans fons inversors dedicats a la compra de finques senceres amb llogaters podria estar incidint en l’augment de les rendes mensuals fins al punt de fer-les inabastables per a moltes de les famílies afectades.

En definitiva, després d’un procés accelerat de recuperació de preus del lloguer –a l’entorn del 45% a Barcelona durant els darrers cinc anys- la demanda es veu impossibilitada per a fer front a aquestes contínues pujades, en un context en que l’economia s’endinsa en una nova fase de desacceleració del ritme de creixement sense que els salaris hagin pogut recuperar el nivell adquisitiu d’abans de la crisi. La combinació d’uns preus al límit del que la gent pot pagar amb nivells salarials mitjans baixos, especialment en el cas de col•lectius com el dels joves, comporten problemes de sobrecàrrega financera i greus dificultats per a poder-se emancipar, posant de manifest la necessitat d’augmentar l’oferta pública d’habitatge social, per fer més assequible el lloguer. D’acord amb els primers resultats de les Estadístiques metropolitanes sobre condicions de vida de 2016-2017 (IERMB), un 15% de la població barcelonina destina més del 40% dels seus ingressos a les depeses de l’habitatge, però en el cas dels que viuen de lloguer, la població afectada per aquesta sobrecàrrega supera el 37%, tant a la capital com a la resta de l’àrea metropolitana.

La dimensió metropolitana d’aquesta problemàtica respon al fet que aquest àmbit territorial no ha escapat de l’onada expansiva del procés inflacionista, que ha situat els preus mitjans del lloguer mensual durant el segon trimestre de 2019 en els 833 euros amb un increment respecte als valors de cinc anys enrere que ha estat, de forma similar a Barcelona, superior al 40%.