Impressió

Mercat de lloguer per barris

Array
Array
Array
Array
Array
Array
Array
Array
Array
Array

La davallada del nombre de contractes de lloguer formalitzats en el 2020 s’ha estès a gairebé tots els barris de la ciutat, amb descensos superiors al 20% en més de la meitat dels casos. Menys generalitzat ha estat el trasllat als preus de la caiguda de l’activitat com a resultat de la crisi pandèmica, ja que la tendència alcista de les rendes mensuals mitjanes s’ha mantingut en el conjunt de l’any a 31 dels 73 barris de Barcelona.

La irrupció de la pandèmia del coronavirus ha accelerat el canvi de cicle al mercat residencial de Barcelona, intensificant la tendència a la baixa que es va començar a posar de manifest en el segment del lloguer cap a finals de l’any 2018 i que es va consolidar en el 2019, quan l’atonia de la demanda ja va generar el descens del nombre de contractes registrats a la major part de barris de la ciutat. El confinament i la paralització de l’activitat en un any tan atípic com el 2020 ha fet que la xifra de contractes de lloguer signats hagi caigut a 69 dels 73 barris de la ciutat. El nombre d’operacions s’ha desplomat més del 15% en més del 80% dels barris. La magnitud de davallada ha estat relativament homogènia i, com la mitjana de Barcelona, ha superat el 20% a 41 barris. Només en comptades excepcions s’ha registrat una estabilització o augment dels contractes, en barris dels afores de la ciutat com Canyelles o el Bon Pastor i en d’altres com Baró de Viver o Torre Baró on l’activitat és testimonial.

El nucli central de l’oferta de lloguer està format, com és habitual, per un petit grup de vuit barris que concentra prop d’un terç dels contractes registrats. La Vila de Gràcia és, un any més, el barri amb el percentatge més elevat, amb un 5,1% dels contractes de lloguer de la ciutat. A l’Eixample, quatre dels sis barris tenen una participació a l’entorn del 4% del total. Al Raval i a Sant Gervasi –Galvany els contractes representen al voltant del 3,5% i a Sants arriben al 3% del total. A l’altre extrem, la quantitat de contractes és simbòlica a barris com Can Peguera, la Clota o Vallbona, ja sigui perquè el mercat lliure és escàs i poc representatiu o per tenir una forta presència del parc públic i/o protegit, com el que s’està impulsant actualment a la Marina del Prat Vermell.

L’anàlisi de les rendes mensuals mitjanes dels barris ofereix una visió més detallada dels trets característics que presenten els districtes. En línies generals, s’observa que les rendes mensuals mitjanes a la major part dels 73 barris (en més de 50) són inferiors als 965 €/mes que registra el conjunt de la ciutat. La meitat dels barris es troba dins d’una franja de preus mitjans compresa entre els 660 €/mes de Verdun i els 890 €/mes de la Vall d’Hebron o el Baix Guinardó. Tanmateix, el valor mitjà de la ciutat es veu empès a l’alça pels 16 barris en que les rendes mensuals es situen per sobre dels 1.000 €/mes de mitjana, fins i tot després dels descensos de preus que durant el 2020 s’han registrat també a la major part d’aquestes zones poc assequibles.

A la banda alta, Pedralbes segueix sent el barri més exclusiu de la ciutat, registrant un any més el lloguer mitjà més elevat, amb més de 1.700 €/mes, seguit de les Tres Torres, on la mitjana va a l’alça i frega també els 1.700 €/mes. A una certa distància –per sota dels 1.400 €/mes- i amb un lleuger augment de les rendes mensuals en el 2020 es situa la Vila Olímpica del Poblenou que, juntament amb la Barceloneta, encapçala el rànquing de preus en termes d’unitat de superfície, amb més de 17 €/m2/mes.

 

Es tracta de barris que per la seva ubicació davant del mar i per la limitada oferta residencial estan sotmesos a fortes pressions inflacionistes. Amb una oferta més àmplia però superant també els 1.300 €/mes de mitjana es troben Sarrià i els barris de Sant Gervasi. A l’altre extrem, les rendes mensuals mitjanes més assequibles s’han registrat a barris com Ciutat Meridiana (539 €/mes).

Pel que fa a les variacions dels preus, la pandèmia ha acabat invertint la situació de 2019 de manteniment de trajectòria a l’alça a la majoria de barris. En el 2020, la tònica dominant han estat les variacions de signe negatiu que presenten les rendes mensuals de 41 dels 73 barris. A banda d’aquells on les variacions relatives –positives o negatives- són menys representatives degut a la manca d’una quantitat d’oferta significativa –com ara Baró de Viver, Can Peguera, la Clota o Torre Baró- entre els barris on l’impacte de la pandèmia ha fet retrocedir notablement les rendes mensuals destaca el de Diagonal Mar i el Front Marítim del Poblenou (-14,6%). En aquest barri sembla que l’oferta s’ha ajustat a la realitat i el nombre de contractes pràcticament s’ha estabilitzat amb uns preus que es mantenen propers als 1.200 €/mes. També la reducció de preus ha estat notable a Pedralbes (-7,6%) si bé en aquest cas la caiguda dels contractes ha estat superior al 20%. En barris com aquest d’alt nivell de renda s’estaria produint una major sortida de residents cap a municipis amb poca població.  Altres barris amb descensos de preus bastants superiors a la mitjana són el Gòtic (-5,6%) i Sant Pere, Santa Caterina i la Ribera (-4,2%), ambdós a Ciutat Vella, on la manca de turisme ha generat un augment de l’oferta de pisos reconvertits al lloguer tradicional.

Però el canvi de tendència a la baixa que es comença a observar a bona part del territori no ha estat generalitzat, amb lloguers mitjans que han continuat a l’alça en el 2020 a més de 30 barris. Entre els més inflacionistes en el conjunt de l’any 2020 destaquen els de Trinitat Vella i el Bon Pastor, a Sant Andreu, amb augments de les rendes mensuals de l’ordre del 6%, així com la Salut (+5,3%) i la Font d’en Fargues (+3,7%), aquest últim amb una baixa densitat poblacional. Les variacions a l’alça o la baixa dels preus han tingut diferents intensitat segons els barris, però en general s’observa una relativa concentració a l’entorn de la mitjana de ciutat (-1,4%) amb un rang que en la major part dels casos s’ha mogut entre els 4pp positius i negatius.
 

NECESARIO PARA IMPRIMIR FIELDCOLECTIONS EN TABLA HTML