Nueva ley de regulación de contratos de crédito inmobiliario

El pasado 16 de junio entró en vigor la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de contratos de crédito immobiliario -también conocida como ‘Ley hipotecaria’- con la intención de ofrecer más garantías y reforzar la protección de las personas consumidoras. 

La Ley aplica, según el Artículo 1, a: 

  • Préstamos que estén garantizados mediante una hipoteca u otro derecho real de garantía sobre bienes immuebles de uso residencial
  • Préstamos la finalidad de los cuales sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o immuebles construidos o por construir cuando el prestatario fiador o garante sea el consumidor

A continuación repasamos las novedades y puntos más importantes a tener en cuenta de la nueva ley: 

  • Gastos de hipoteca: los gastos se distribuyen de forma imperativa. La entidad bancaria es la responsable ahora de pagar los gatos de gestoría, notaría y registro; el comprador paga la tasación y, cuando se pidan, las copias de escritura. 
  • Desaparecen las cláusulas suelo: con la nueva ley, desaparecen. Así mismo, es contempla expresamente que el interés remuneratorio no podrá ser negativo. Se cierra así el debate originado sobre la posibilidad que el prestador tuviera que pagar al prestatario a raíz de los valores negativos de los índices de referencia (Euribor).
  • Garantizar la solvencia: una de las mejoras de esta regulación es pedir a las entidades bancarias una responsabilidad mayor a la hora de otorgar créditos e hipotecas. ¿Cómo?
      • Se exige un estudio más estricto para garantizar la solvencia de los clientes basado en la documentación proporcionada por el potencial prestatario, así como por los datos existentes en los ficheros de solvencia patrimonial y consultando el historial crediticio del cliente en el Banco de España. 
      • No sé podrá conceder un crédito a las personas con un resultado de la evaluación negativo. 
      • La Ley también limita los incentivos a los trabajadores para vender más créditos. 
  • Clientes informados: la Ley exige a las entidades bancarias dar una información el máximo de detallada de los productos que ofrecen a las personas consumidoras. 

Para conseguirlo, la Ley pide a las entidades bancarias:

      • Informar al cliente de las condiciones de los préstamos desde el estadio precontractual. La Ley regula la información básica que debe figurar en la publicidad de los préstamos hipotecarios. 
      • Enviar el contrato al cliente 10 días antes de la firma. 
      • Informar a los clientes a lo largo de la vida del préstamo de todas las comisiones, cambios y evoluciones del tipo de interés. 

A su vez, la Ley pide a las notarías

      • Que certifiquen que el banco umple con su deber de informar, aportando toda la información necesaria sobre el préstamo y entregando a plazo toda la documentación al cliente. 
      • Que se aseguren que la persona consumidora entiende las clásulas contractuales. Las notarías deberán redactar una acta gratis, en la cual dejarán constancia. 
  • Ventas vinculadas: la nueva ley no permitirá la venta de productos vinculados, es decir, obligar a los clientes a comprar otros productos de la entidad como punto indispensable para conceder el préstamo pedido. La excepción a esta prohibición es la posibilidad que el prestador exija la suscripción de las pólizas de seguros en garantía del cumplimiento de las obligaciones de pago, así como de un seguro de daños del immueble hipotecado. En este caso, el prestador deberá acceptar pólizas alternativas de otros proveedores que ofrezcan unas condiciones y niveles de prestaciones equivalentes. Además, la cancelación del préstamo comportará la extinción del seguro (a no ser que el prestatario decida mantenerlo). 

Sí estarán permitidos los productos combinados que puedan suponer una mejora para la persona consumidora pero el banco deberá informar del precio de los productos por separado. 

  • Comisiones: la Ley hace diversas limitacions. 
      • Bajan las comisiones por reemborso anticipado.
      • Subrogación: el cliente podrá subrogar sin costes y llevar libremente su hipoteca a otro banco ya que entre las entidades se establecerá un mecanismo de compensación basado en los intereses cobrados y los pendientes de cobro. 
  • Intereses: se substituye el anterior régimen de intereses de demora, que únicamente se establecía un límite máximo para cuantificarlos, por un criterio claro y fijo en su determinación. 
  • Moneda extranjera: la Ley permite la contratación de préstamos en moneda extranjera y reconoce el derecho del prestatario a convertir el préstamo a una moneda alternativa, que podrá ser o bien la moneda en la cual reciba la mayor parte de sus ingresos o bien donde tenga la mayoría de sus activos con los cuales retornará el préstamo o bien la moneda del Estado miembro donde el prestatario era residente en la fecha de suscripción del contrato de préstamo o donde es residente en el momento en que solicita la conversión.  
  • Deshaucios: se endurecen las condiciones para deshauciar un cliente por impago, con el aumento de los meses de impago antes de que se ejecute un crédito. 

Por lo que respecta a su aplicación temporal, es necesario remarcar que la Ley no se aplicará a los contratos de préstamos suscritos con anterioridad a la entrada en vigor, menos cuando concurran determinadas situaciones -ver la disposición transitoria primera-, como es el caso del vencimiento anticipado. 

Si tienes más dudas, puedes dirigirte a la Red de Oficinas de Vivienda de Ayuntamiento de Barcelona