[CORRECCIÓ] El mercat d’oficines de Barcelona presenta una situació d’equilibri entre l’oferta i la demanda : Servei de Premsa

[CORRECCIÓ] El mercat d’oficines de Barcelona presenta una situació d’equilibri entre l’oferta i la demanda

15/05/2024



Temps estimat de lectura: 7 minuts

 

El mercat d’oficines a Barcelona es manté dinàmic i competitiu i la ciutat disposa actualment d’uns 757.014 m2 de sostre d’oficines en procés de ser comercialitzat amb espais d’un mínim de mil metres quadrats, que són els que permeten allotjar empreses mitjanes i grans. Aquests espais lliures representen una taxa de disponibilitat del 12,9% si es posen en relació amb els més de 5.850.000 m2 de sòl d’aquest tipus existents (aquest càlcul se centra en espais amb una superfície lliure de mínim 1.000 m2 o a edificis destinats exclusivament a aquest ús). Així es desprèn de l’informe El mercat d’oficines a la ciutat de Barcelona, que ha elaborat Barcelona Regional amb dades de novembre del 2023 i que radiografia una situació d’equilibri entre l’oferta i la demanda d’aquest tipus d’instal·lacions a la ciutat.

Barcelona Regional ha dissenyat una metodologia pròpia per poder fer l’estimació de l’informe. La font utilitzada ha sigut el Cadastre a partir de l’anàlisi del sostre existent amb ús d’oficines. Per poder dimensionar l’oferta disponible, el que s’ha fet és tenir en compte els anuncis de comercialització dels principals portals immobiliaris especialitzats en aquest sector: Savills, CBRE, Cushman & Wakefield, JLL (Jones Lang LaSalle) i Forcadell. L’estudi fa una anàlisi de les dades globals a nivell de ciutat i posa el focus, també, en la realitat específica de la zona del 22@.

L’informe recull que al conjunt de la ciutat hi ha 1.675 edificis dedicats a oficines i que, si es comptabilitzen també els metres quadrats dedicats a aquest ús en edificis no dedicats únicament a oficines, la xifra total de metres que poden acollir oficines creix fins als 7.347.268 m2.

En la comercialització d’espais per oficines a la ciutat s’identifiquen tres zones principals:

 

 

  1. L’eix passeig de Gràcia-Diagonal, que inclou l’eix que va del centre de la ciutat fins a la Diagonal fins Zona Universitària (denominat als portals especialitzats com CBD Prime). Aquest espai és el que actualment concentra més sostre d’oficines de tota la ciutat: 1.610.397 m2 (el 28% del total) i també la xifra més alta d’edificis d’oficines (360, el 21% del total). Si es posa el focus en els espais lliures i de més de mil metres quadrats,  en aquesta zona hi ha 186.439m2 de sostre disponible, el 25% del total, i ofereix, de mitjana, espais més reduïts que el 22@: la superfície mitjana en oferta a l’àmbit 22@ és de 4.854 m2 i a la CBD Prime, 3.804 m2.
  2. L’àmbit del 22@ és el segon sector amb major concentració de sostre d’oficines: 1.375.482 m2 (el 24% del total) i 243 edificis dedicats a aquest ús (el 15% del total) i és el que té un volum més gran de sostre disponible destinat a oficines si s’estableix un llindar mínim de superfície lliure de 1.000 m2. En aquesta zona hi ha 293.331 m2 de sostre d’oficines disponible, que representa el 39% del total i que es concentra especialment al barri del Parc i la Llacuna del Poblenou, seguit de Sant Martí de Provençals. Això s’explica, sobretot, pel procés de desenvolupament en què es troba el 22@Nord després de la Modificació del Pla General Metropolità (MPGM) que es va aprovar el 2022. Aquest àmbit inclou l’espai de la MPGM del 2022 i també la zona del Port Olímpic i el Fòrum-Diagonal Mar.
  3. El tercer eix en importància pel que fa a oficines ja és el de la Marina, parcialment en desenvolupament, que és el que es configura entre la plaça Cerdà, el passeig de la Zona Franca i el nou barri de la Marina. Actualment, compta amb 227.850 m2 de sostre d’oficines (el 4% del total) i 23 edificis dedicats a aquest ús. Si es mira la disponibilitat, compta amb quasi 90.000 m2 lliures, el 12% del total.

 

 

Amb tot, cal destacar que el 45% de tota la superfície destinada a oficines a la ciutat no s’engloba dins de cap d’aquests àmbits i que n’hi ha concentracions també importants en zones com la resta del districte de l’Eixample, el barri de les Corts, el de Sant Gervasi-Galvany o el Paral·lel i la Via Laietana.

 

Taxa de disponibilitat

Al conjunt de la ciutat la superfície de sostre d’oficines disponibles representa el 12,9% de l’existent si es miren només espais de més de 1.000 m2. A la zona centre (CBD Prime), aquesta taxa se situa en l’11,6%. Al 22@ i entorns, se situa en el 21,3%.

 

 

 

El sostre d’oficines al 22@

D’acord amb les dades del Cadastre, a finals del 2023 al 22@ i entorns es comptabilitzaven un total d’1.531.596 m2 de sostre d’oficines, situats en 446 finques. Aquesta superfície inclou tant la de les edificacions destinades majoritàriament a oficines com la de les oficines inserides en edificis d’altres usos com habitatge o comercial de qualsevol superfície superior als 50m2. El càlcul s’ha fet a partir de dades del Cadastre però introduint algunes correccions per tal d’ajustar al màxim la base cartogràfica a la realitat existent. La principal correcció ha estat incloure casos en què el Cadastre per error atribueix ús de magatzem o industrial a espais amb ús d’oficina.

La distribució territorial al conjunt de l’àmbit del 22@ presenta algunes zones amb concentracions importants de sostre d’oficines, sobretot en finques grans: la zona de Glòries- Diagonal que s’estén en dos eixos pel barri del Parc i la Llacuna del Poblenou o el barri de Provençals de Poblenou (per sobre del Parc Central de Poblenou i fins a l’eix del carrer Perú). També hi ha concentracions més puntuals en zones com la Vila Olímpica (destaca la Torre Mapfre i l’edifici Vela adjacent), Diagonal Mar (a l’eix Pujades-Selva de Mar i al principi del carrer Josep Pla) o el final de l’avinguda Diagonal ja al barri del Besòs i el Maresme.

El sostre de mida més reduïda està més distribuït per tot l’àmbit, tot i que es concentra més en  el que havia estat el teixit industrial a l’actual barri del Parc i la Llacuna, el vessant occidental del Poblenou i l’eix de Gran Via-Perú, a Provençals de Poblenou.

 

 

Si es diferencien els dos àmbits de la MPGM del 2022, el 22@Sud és el que concentra més finques destinades a oficina (217) i també més m2 per a aquest ús (942.621), el 62% de tot el sostre d’oficines de la zona. Pel que fa al 22@Nord, compta amb 237.134 m2 de sostre d’oficines, el 15% del total, distribuïts en 84 finques. A la resta de l’àmbit, hi ha molta presència de finques (145), però un pes molt menor en superfície (351.841 m2, el 23%).

 

L’oferta al 22@  i entorns

En la consulta realitzada a finals del 2023 als portals especialitzats, s’han identificat un total de 95 immobles que sumen una superfície de 306.686 m2 en oferta disponible (inclosa la de menys de 1.000 m2) a l’àmbit del 22@.  El volum més gran d’aquesta oferta es concentra en els límits inclosos a la MPGM del 2022 (el 82%). Al 22@Nord hi ha oferta en 16 finques (71.661m2) i al 22@Sud, en 54 finques (178.943 m2). A  la resta de l’àmbit, s’ha trobat oferta d’oficines en 25 finques (56.082 m2).

El 36,7% de la superfície disponible és en finques d’entre 4.000 i 4.999 m2 i menys d’un 15% en finques de menys de 2.000 m2.

 

Disponibilitat al 22@ i entorns

Els 306.686 m2 de sostre d’oficines disponibles actualment al 22@ representen el 20% del total del sostre destinat a oficines a la zona. La taxa de disponibilitat és més elevada al 22@Nord, on arriba al 30,2%, que no pas al 22@Sud, on se situa en el 19%, un percentatge més proper al de la mitjana de la ciutat. A la resta de l’àmbit, on hi ha només el 18% de l’oferta, la taxa de disponibilitat es troba en el 15,9%.

 

Context econòmic del mercat d’oficines

Per valorar la relació entre l’oferta i la demanda d’espais per a oficines, cal tenir en compte que en la dinàmica del mercat immobiliari s’hi conjuguen dues dimensions: la construcció d’immobles d’oficina com a inversió i la comercialització finalista d’espais per a oficines. Les últimes dades disponibles apunten que actualment el volum de demanda és més alt que els dels darrers anys, però el fet que les negociacions s’allarguin fa que hi hagi un desajustament entre els espais oferts i la seva ocupació final. Aquest desajustament s’explica, en part, per l’alentiment del ritme de comercialització finalista dels espais respecte al major ritme productiu dels últims anys.

Un altre factor que pot explicar l’alentiment de les operacions des del punt de vista dels grans inversors és de caràcter financer: la dinàmica a l’alça dels tipus d’interès del crèdit fa que el cost del preu del diner s’aproximi massa a l’expectativa de benefici. Això fa que les operacions puguin resultar menys atractives.

Les consultores consideren, però, que la demanda no s’ha reduït. Fa anys que la demanda té cada cop més en compte la qualitat dels edificis i el mercat a Barcelona ja fa temps que té en compte aquest aspecte i adapta els seus edificis a les noves exigències.

Pel que fa als canvis en la demanda vinculats a l’extensió del teletreball per la pandèmia, a Barcelona, a diferència d’altres ciutats europees, sembla que el teletreball ja ha tornat a la normalitat i fins i tot dona signes de reducció. Per això, la localització recupera la importància en el mercat d’oficines i impulsa les rehabilitacions al centre de la ciutat.





Paraules clau
Oficines/