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El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana ha hecho públicos los detalles del nuevo índice de referencia de los precios de alquiler, que se aplicará de manera homogénea en todo el Estado desde el 16 de marzo de 2024, después de su publicación en el ‘Boletín Oficial del Estado’ (BOE). El nuevo sistema de referencia es un instrumento básico para desarrollar la ley de vivienda estatal y permite estipular un rango que determina el precio mínimo y el precio máximo para cada vivienda.

El cumplimiento de este índice es obligatorio en todas las viviendas de grandes tenedores -propietarios que tengan cinco pisos o más- que se encuentren en las zonas de mercado tensionado. Además, sirve de referencia para el resto del territorio. También afecta a las nuevas viviendas de estas zonas tensionadas que entren en el mercado de alquiler después de haber estado fuera de él durante al menos cinco años.

Las comunidades autónomas son las que tienen que declarar las zonas de mercado tensionado y, hasta ahora, solo Cataluña ha dado este paso. En este caso, afecta a 140 municipios, entre los que está la ciudad de Barcelona.

¿Qué efectos tiene en Barcelona como zona de mercado tensionado?

Con respecto a la regulación de los alquileres en la ciudad de Barcelona, el nuevo índice beneficia a unos 200.000 hogares y se prevé que aporte estabilidad a largo plazo y seguridad jurídica y económica tanto para inquilinos como para propietarios.

Los precios máximos fijados varían según el barrio en el que se encuentra la sección censal. Así, el alquiler máximo más barato es de 478 euros por término medio en una sección censal del barrio de Torre Baró y el más caro es de 3.020 euros por término medio en una sección censal del barrio de Pedralbes. El mapa de secciones censales puede consultarse en este enlace.

Una vez se declara la zona de mercado tensionado, es obligatorio que el propietario prorrogue el contrato de alquiler con las mismas condiciones originales. El inquilino tendrá que solicitar la prórroga, que podrá ser anual hasta un máximo de tres años.

Los contratos firmados antes de la entrada en vigor de la nueva ley se siguen rigiendo por lo que establece el régimen jurídico que les era de aplicación. Eso no impide que las dos partes lleguen a un acuerdo para que se aplique la nueva norma.

La metodología del nuevo índice

Para establecer el rango de precios máximos y mínimos, el ministerio tiene en cuenta las siguientes características:

• Datos de la declaración de la renta
• Sección censal
• Localización de la vivienda
• Superficie de la vivienda
• Estado de conservación
• Si tiene ascensor
• Si tiene aparcamiento
• Año de construcción
• Si está amueblado
• Altura de la vivienda
• Certificación energética
• Si dispone de zonas comunitarias
• Si tiene piscina
• Si tiene conserje
• Si tiene vistas especiales

El ministerio ha fijado este rango para que haya la posibilidad de establecer un margen de negociación entre los propietarios y los inquilinos, ya que, si solo hubiera un único indicador, podría aumentar el precio de las viviendas de menos calidad. También ha defendido que el rango está por debajo de las ofertas privadas y de los portales inmobiliarios.

El sistema de referencia de precios de alquiler puede consultarse en el web del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.