Joves

Empecemos con los conceptos específicos a tener claros en lo que respecta a la compra de viviendas:

- Cuando compramos una vivienda, adquirimos su propiedad, somos titulares de dicha vivienda, a cambio de una suma convenida de dinero que denominamos precio.

- Quien compra la vivienda se denomina parte compradora y quien vende, la parte vendedora.

- El acuerdo entre las partes se materializa a través de un contrato de compraventa. Este tipo de contrato se encuentra regulado en Cataluña en el Libro sexto del Código civil de Cataluña, relativo a las obligaciones y contratos.

- Al firmar el contrato, ambas partes se obligan recíprocramente hacia el otro, teniendo, cada una, deberes y obligaciones.

• La parte vendedora se obliga a entregar la vivienda a la parte compradora, a garantizar que la vivienda vendida sea conforme a lo pactado en el contrato, y a trasladar la titularidad y la posesión de la vivienda.
• La parte compradora se obliga a pagar el precio pactado por la vivienda y a recibir la vivienda con todos sus accesorios y documentos.

Ventajas y desventajas de la compra de una vivienda

Ser titular de una vivienda tiene sus ventajas e inconvenientes. Nos daremos cuenta de ello rápidamente si hasta entonces hemos estado de alquiler o hemos estado viviendo en casa de los padres…

Antes de decidirte a comprar es importante que analices todos los aspectos, positivos y negativos, de la operación. ¿Cuáles son?

Las desventajas de la compra son:

• Conlleva un acceso a la vivienda poco flexible: con la compra serás titular de una vivienda para siempre, o hasta que decidas venderla, cosa que no es sencilla, ni inmediata. En este sentido, no es tan flexible como el modelo de alquiler de vivienda, donde puedes pactar la duración e irte de acuerdo con los pactos establecidos en el contrato de alquiler. Piensa pues cuál es tu situación. La compra es ideal si tienes la idea de establecerte en un sitio fijo.
• Pagarás impuestos por tener una propiedad: tener una vivienda en propiedad supone pagar anualmente el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), un impuesto municipal que se paga según el valor catastral de la vivienda.
• Pagarás gastos comunitarios: si la vivienda que compras se encuentra dentro de un edificio, pagarás unas cuotas de comunidad, por el mantenimiento de las zonas comunes del edificio y los gastos por obras de mejoras y rehabilitación que se pacten (las denominadas derramas), en función de un porcentaje de participación que tiene asignada cada vivienda de la comunidad.
• La contratación de la hipoteca: cuando compras una vivienda, generalmente necesitas financiación bancaria a través de la contratación de una hipoteca, que requiere cumplir los criterios de solvencia que te pide la entidad bancaria y una cantidad inicial de dinero (normalmente las hipotecas cubren el 80% del valor de tasación o de mercado, según cuál sea menor, por lo que deberás disponer del 20% restante).
• Los gastos de la operación de compra: cuando compras una vivienda, debes contar con que, además del precio, pagarás entre un 7 y un 13% del valor de la vivienda en concepto de gastos de la operación (impuestos, notario, registro y gestoría).

Por el contrario, las ventajas de la compra son:

• Conlleva un acceso a la vivienda estable: como tienes la vivienda en propiedad, puedes disponer de la misma (vivir, alquilarla o compartir gastos alquilando una habitación) sin dar explicaciones a nadie y sin límite de tiempo.
• No estarás sometido a subidas de precios ni a situaciones abusivas: para comprar, seguramente pedirás dinero a una entidad bancaria, que irás devolviendo cada mes. Según cómo negocies con el banco, la cuota hipotecaria te resultará más estable que un alquiler y, además, la pagarás con menos esfuerzo.
• Aumentarás tu patrimonio: la adquisición de una propiedad comporta un aumento de tu patrimonio y una forma de invertir dinero que, siempre de forma controlada, puede convertirse en una fuente de ahorro futura.

Quiero comprar una vivienda, ¿por dónde empiezo?

Una vez hemos decidido que queremos comprar una vivienda, deberemos empezar a investigar el estado del mercado y los precios de compraventa, pero, antes, tendremos que pensar en las características y la ubicación de la vivienda, así como en si queremos que sea para entrar a vivir directamente o para rehabilitar.

Una buena herramienta para orientarte en precios de compra son los datos estadísticos sobre el mercado de compra que ofrece el Departamento de Vivienda de la Generalitat de Catalunya. Estos datos te permiten ver la evolución de precios de todas las compraventas realizadas, en Cataluña y, en concreto, en Barcelona. Tienes que tener en cuenta que esta estadística ofrece información de los precios de compra que se acaban firmando en la notaría y que, normalmente, resultan más bajos que los precios ofertados inicialmente.

Una vez visualizado el tipo de vivienda que quieres, y más o menos su precio, tendrás que pensar cómo vas a pagarla:

• ¿Tienes dinero ahorrado?
• ¿Cuánto dinero necesitas pedir al banco?
• ¿Cuál será la cuota hipotecaria mensual que finalmente tendrás que pagar?
• ¿Cuáles son los gastos que tendrás que pagar por la operación de compra venta?
• En este momento, será importante buscar productos hipotecarios haciendo búsqueda web y preguntar a entidades bancarias, para ver que te ofrecen. Una herramienta útil en este paso, es el comparador de hipotecas Colibid.

A partir de ahí, puedes utilizar el simulador de hipotecas de la Asociación Hipotecaria Española para analizar, con diferentes condiciones, cuál sería la cuota final aproximada.

¡Cuidado! Tienes que tener en cuenta que:

• La entidad bancaria valorará tu solvencia: estabilidad laboral, nóminas, cargas, deudas y capacidad de ahorro.
• La entidad bancaria no te dará más del 80% del valor de tasación o compra, según sea el menor de ellos.
• El gasto de la operación supone entre un 7 y un 13% del valor de la vivienda.
• La cuota hipotecaria no puede suponer más del 35% de los ingresos mensuales.

Las ofertas de vivienda de compra

Hoy en día puedes buscar vivienda de compra en numerosos portales web inmobiliarios. No dejes, tampoco, de echar un vistazo a la oferta que tienen las inmobilarias de la zona donde buscas y hablar con los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API), profesionales que se dedican a intermediar entre compradores y vendedores.

Tanto si buscas ofertas de compra a través de la red o si vas directamente a preguntar a las inmobiliarias, debes tener en cuenta que el artículo 60.2 de la Ley de Vivienda establece la información mínima que debe contener la oferta:

• La identificación del agente que interviene en la transacción.
• La identificación de la vivienda, con la expresión de la superficie útil de ésta y la de los anexos.
• La referencia de la inscripción registral.
• El precio total de la transmisión, con indicación de los impuestos que la gravan y que legalmente corresponden al comprador, y de los demás gastos inherentes al contrato que le son imputables.
• Los plazos de inicio de las obras y de entrega de la vivienda, si se trata de una oferta de transmisión de viviendas en proyecto o construcción.
• La indicación del régimen de protección y el plan de vivienda al que se encuentra acogido, si se trata de una oferta de vivienda con protección oficial.
• Si, además, te obligan a pagar a cuenta una cantidad superior al 1% del precio, el contenido de la oferta requerirá más información complementaria como los datos registrales, cargas, gastos de comunidad y derramas, la antigüedad de la vivienda, características esenciales de la vivienda, condiciones de pago, información sobre la licencia de obras (si compramos una vivienda en construcción) e información detallada sobre el régimen de VPO (si compramos una vivienda protegida).

Ten en cuenta que si encuentras una oferta con información incompleta, tienes todo el derecho a pedir que, de acuerdo con la ley, te den más detalles sobre tu vivienda.

La verificación del estado de la vivienda

Una vez has escogido la vivienda que quieres comprar, si ésta es usada deberás preguntar por:

1. La Cédula de habitabilidad y el Certificado de eficiencia energética

• Será importante pedir al vendedor los siguientes documentos que, salvo circunstancias excepcionales, serán necesarios a la hora de que el notario firme la escritura de compraventa.
• La Cédula de habitabilidad es un documento emitido por la Agencia de la Vivienda de Cataluña que certifica que el inmueble que compras es apto para ser habitable. Si la cédula se encuentra caducada, es obligación de la persona vendedora renovarla antes de la fecha de su firma. En este enlace tienes acceso al buscador de cédulas de la Agencia de la Vivienda de Catalunya.
• El Certificado de eficiencia energética es un documento que, como su nombre indica, nos dice cuál es la eficiencia energética de la vivienda. A mayor eficiencia, más sostenible será y menos recursos consumirá, lo que se traducirá en ahorro energético. Para saber si la vivienda tiene Certificado de eficiencia energética, puedes consultarlo en este enlace.

2. La titularidad y las cargas de la vivienda

• Será importante conocer la identidad de las personas propietarias, que son las que están autorizadas a vender su vivienda. También es fundamental saber si la vivienda tiene o no cargas (deudas de la persona que vende la vivienda y de las que responde con la vivienda. La persona vendedora deberá liquidarlas antes de vender la vivienda).
• La forma de conocer la titularidad y las cargas de la vivienda es a través de la llamada Nota simple, un documento emitido por el Registro de la propiedad donde está inscrito la vivienda. Normalmente, nos lo debe facilitar la persona vendedora, aunque también podemos conseguirlo a través de la web Registradoras.

3. El estado del pago de los impuestos y de cuotas y derramas de la comunidad

• El Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) es un impuesto municipal asociado a la propiedad. Toda persona propietaria debe pagarlo. Será importante, antes de comprar, asegurarnos de que la persona vendedora lo ha pagado, solicitando el último recibo pagado de IBI.
• Lo mismo ocurre con los gastos de la Comunidad de Propietarios (cuota mensual y derramas), necesarios para mantener y conservar el edificio donde se encuentra la vivienda. La persona que vende debe estar al corriente de los pagos por estos conceptos. Necesitas un certificado del presidente de la Comunidad que acredite que la vivienda se encuentra al corriente de pago de cuotas y derramas de la comunidad. También será conveniente poder examinar las tres últimas actas de la comunidad para ver si existen derramas pendientes de cobro.

4. El informe de Inspección técnica del edificio

• En relación con el edificio donde se encuentra la vivienda, según el año de construcción, será necesario que pidas este informe para comprobar su estado de conservación y saber si hay alguna rehabilitación pendiente.

5. El estado urbanístico del edificio

• Es fundamental que examines si la vivienda tiene alguna afectación urbanística que pueda reducir su valor o significar que en un futuro se nos pueda expropiar. Si compras una vivienda en la ciudad de Barcelona, ​​puedes revisar la situación urbanística de un determinado inmueble consultando el Portal de Información Urbanística de Barcelona.

El proceso de compraventa

1. La reserva de la vivienda

Se conoce como reserva de la vivienda el dar al API o persona intermediaria una cantidad a cuenta del precio de la vivienda que detendrá la venta y que queda condicionada a que la persona vendedora acepte la oferta. Si no la acepta, se devuelve el dinero donado; y, si finalmente acepta la oferta, este dinero quedará a cuenta del precio.

Cuando hacemos la reserva, debemos ir con mucha cautela, ya que, en muchas ocasiones, no se prevé nada en caso de que seamos los compradores los que no queremos seguir adelante. Si sucede esto y no hemos previsto nada cuando hemos firmado la reserva, perderemos el dinero donado. El mejor consejo es que, no sólo la cantidad dada en reserva quede condicionada a la aceptación de la oferta por parte del vendedor, sino que quede condicionada a que posteriormente se firme un Contrato de arras o se formalice la compraventa. De tal modo que, si la parte compradora decide no seguir adelante con la compra de la vivienda, se le devuelva el dinero sin problema.

En este punto, será muy importante que la reserva dada, quede fijada en el llamado Contrato de reserva, que será firmado por el comprador y el profesional API que intervenga en la operación.

2. El contrato de arras

En esta fase del proceso, la parte vendedora ya ha aceptado nuestra oferta, y en previsión de que tardaremos todavía un tiempo hasta conseguir la hipoteca, a ambas partes nos interesará firmar una promesa de compraventa, dando una cantidad a cuenta del precio que denominaremos arras (a la que se añadirá la cantidad dada en concepto de reserva).

Estas arras, generalmente, serán calificadas como arras penitenciales y, aparte de ser una cantidad dada a cuenta del precio de la vivienda, tendrán efectos indemnizatorios, si una de las partes desiste.

Así, si como compradores desistimos de la compraventa y no vamos al notario el día de la firma, perderemos la cantidad que hemos dado. Y, si es el vendedor quien desiste y no acude a la firma, debe devolverlas al comprador dobladas.

Este efecto de las arras, propio de las arras penitenciales, debe figurar expresamente en el contrato. Es decir, en el contrato de arras debe reflejarse, por parte de la persona vendedora, la obligación de vender la vivienda libre de cargos y al corriente de impuestos y cuotas de la comunidad, y de otros gastos comunitarios.

El contrato de arras debe incluir:

• Identificación de las partes (parte compradora y API)
• Identificación del inmueble
• Precio final ofertado
• Cantidad de dinero dada en arras (se añadirá si hemos facilitado la reserva)
• Efectos de las arras penitenciales
• Fecha límite para formalizar ante el notario
• Pacto por el que la persona vendedora asume la obligación de vender la vivienda libre de cargas y al corriente de impuestos y cuotas de la comunidad y otros gastos comunitarios.
• Pacto de desistimiento justificado en caso de no concesión de financiación necesaria para la compra: con este pacto se acuerda que el hecho de no conseguir la hipoteca por causas no imputables a la compradora, se entenderá como un desistimiento justificado. La parte vendedora devolverá a la parte compradora la cantidad dada en arras y se dará por finalizada la operación.

3. La formalización del contrato de compraventa ante notario

El día señalado, la parte compradora y la parte vendedora se encontrarán en la notaría designada con un representante de la entidad bancaria. El notario podrá ser elegido por la parte compradora, aunque, si no conoce ninguna, será la entidad bancaria con la que contratemos la hipoteca quien lo designará.

El notario redactará en un documento notarial, también denominado escritura, detallando:

• El contenido del contrato de compraventa con indicación de las partes intervinientes
• El objeto de la compraventa
• El precio
• La forma de pago y obligaciones de cada una de las partes
• Los gastos de la operación
• Este documento será leído y explicado por el notario quien, además, verificará que esté toda la documentación de la vivienda y que ésta sea correcta.

En el mismo acto se firmará la hipoteca (también a través de documento notarial o escritura) con el representante de la entidad bancaria quien, entonces, transferirá el dinero a la parte vendedora y ésta facilitará las llaves de la vivienda y la posesión del mismo.

4. La inscripción en el Registro de la Propiedad

• Una vez firmadas las escrituras, la gestoría liquidará los impuestos correspondientes ante la Agencia Tributaria de Cataluña y accederán al Registro de la Propiedad donde esté inscrita la vivienda para inscribir al nuevo titular de la vivienda y la hipoteca formalizada.

5. Los gastos de la compraventa

La compra venta de una vivienda implica una serie de gastos:

- Impuestos

Dependerán del tipo de vivienda que se adquiera:

• Si compras una vivienda de obra nueva o de primera entrega, pagarás un IVA del 10% del precio de la vivienda. Además del IVA, estas compraventas conllevan el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) que supondrá un 1,5% del valor de la vivienda.
• Si la vivienda que quieres comprar es de segunda mano, pagarás el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Éste suele ser de un 10% del valor de la vivienda, pero cuenta con una reducción por la compra de la vivienda habitual para personas de hasta 32 años y si en la última declaración de renta no se superan los 36.000 € de base imponible, descontados los mínimos personales y familiares. Si se cumplen estos requisitos, puedes conseguir una reducción del 50% del impuesto, pagando por este concepto un 5% del valor de la vivienda.
• El único impuesto que pagará el vendedor de la vivienda es el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, más conocido como plusvalía municipal.

- Notaría y Registro de la propiedad

• En la compraventa intervienen dos profesionales: el notario y el registrador. El primero se encarga de redactar y firmar la escritura de compraventa y, el segundo, de registrarla en el Registro de la Propiedad. Estos gastos también corren a cargo de la persona compradora.
• El notario supondrá un gasto de entre un 0,2 y un 0,5% del precio de la vivienda más el coste de las copias de la escritura. Por su parte, el registrador cobrará entre un 0,1 y un 0,25% del precio de la vivienda.

- Otras gestiones

Son los gastos de los servicios de gestoría que liquidan los impuestos y llevan las escrituras al registrador y los recogen una vez están redactados y registrados.

- Tasación

Como la necesitaremos para solicitar el préstamo hipotecario, siempre correrá a cargo de la parte compradora.

¿Existen ayudas a la compra?

Actualmente, no se da ninguna ayuda a la compra en Catalunya, pero, recientemente, el Govern ha aprobado la línea de avales ICO, que ayudará a la financiación del 20% de la compra de la primera vivienda que no se financia con la hipoteca.

Una vez desarrollada la medida, los avales ICO:

• Serán otorgados a través del Instituto de Crédito Oficial y podrán solicitarse en las mismas entidades bancarias hasta el 31 de diciembre de 2025 (aunque se prevé una prórroga de dos años, dependiendo de la demanda).
• Estarán disponibles para jóvenes de hasta 35 años que no superen los 37.800 € anuales.
• Consulta más información en la web ico.es.