Una de las formas tradicionales de acceder a la vivienda es a través del alquiler, es decir, llegando a un pacto con una persona que dispone de una vivienda (generalmente es su propietaria) que cederá su uso para que sea el domicilio habitual permanente de otra persona.
La cesión de esta vivienda será temporal y a cambio de un precio, la renta.
En este pacto, llamado contrato de arrendamiento de vivienda o contrato de alquiler, intervienen dos partes: la persona que cede la vivienda (arrendador/a) y la persona que la recibe (arrendatario/a o persona inquilina).
El arrendamiento de una vivienda comporta una serie de derechos y obligaciones para cada una de las partes.
Si estás pensando en alquilar una vivienda, ¡toma buena nota!
Antes de alquilar una vivienda
Antes de firmar un contrato de alquiler, es importante que tengas en cuenta los siguientes aspectos:
1.- Las características, zona y precio deben ajustarse a tus necesidades y posibilidades
- En relación con el precio, debes saber que la ley actualmente define una vivienda como asequible si el esfuerzo por pagar la vivienda no supera el 30% de los ingresos de la unidad de convivencia (todas las personas que vivirán en la vivienda).
- Actualmente, en el mercado privado de alquiler se está pidiendo que los ingresos netos de todas las personas que alquilarán la vivienda sea igual o superior a 2,5 veces o 3 veces el precio del alquiler. Además, todos los inquilinos deben contar con contrato indefinido para garantizar la estabilidad suficiente a la persona arrendadora.
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2.- Nos deben proporcionar la documentación de la vivienda
En esta fase inicial de nuestro proceso de alquiler de vivienda, junto con el contrato debemos disponer de la siguiente documentación:
- Cédula de habitabilidad en vigor: documento oficial, emitido por la Agencia de la Vivienda de Cataluña, que nos acredita que el inmueble es apto para ser habitado. ¡Cuidado! Comprueba que la cédula no esté caducada.
- Certificado de eficiencia energética: documento que nos indica el grado de sostenibilidad y ahorro de la vivienda a nivel energético.
- Certificado del Índice de referencia de precios del alquiler: indicador publicado por la Agencia de la Vivienda de Cataluña que nos informa del precio/m2 de la vivienda, teniendo en cuenta sus características y ubicación, y comparando con viviendas de categorías similares alquiladas en la misma zona.
3.- Debemos revisar el estado de la vivienda
- ¡Importantísimo! Es necesario revisar el estado de la vivienda: luces, enchufes, grifos, aseo, ducha, horno y cocina y electrométricos (sobre todo la caldera).
- Haremos fotos de todas las estancias y desperfectos que encontramos.
- ¡Cuidado con los suministros! Vigila que todos estén dados de alta.
Una vez revisada la vivienda, exigiremos por escrito la reparación de los desperfectos antes de entrar en la vivienda o durante los primeros días.
Si no podemos revisar antes de firmar, pactaremos en el mismo contrato unos días para que podamos revisar la vivienda y reclamar cuantas reparaciones sean necesarias.
4.- Preguntaremos por el precio y gastos
Antes de firmar el contrato de alquiler debes informarte de:
- Cuál será el precio de renta mensual que pagarás, fijado en el contrato y que, dependiendo del contrato, se actualizará anualmente con el Índice de Precios al Consumo (IPC).
- Si, además de la renta mensual, pagarás algún gasto más con las cuotas de comunidad o el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
- Qué garantías te piden. Aparte de la fianza, nos pueden pedir otras garantías adicionales, como un depósito de dinero, un aval bancario o un aval personal.
- Si te cobran por realizar diversas gestiones relacionadas con el contrato, como cambiar de de la titularidad los suministros o hacer la liquidación del ITP (¡esos servicios complementarios deben estar detallados!).
- Cuidado con los gastos de intermediación y contrato, ya que desde la última reforma de LAU, van a cargo de la persona arrendadora. Los inquilinos no deben pagar nada por este concepto.
A la hora de firmar un contrato de alquiler
Cuando firmemos un contrato de alquiler de vivienda, nos aseguraremos que los acuerdos respeten lo establecido en el título II de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), donde se regulan los derechos de las personas inquilinas en relación a la vivienda de alquiler.
Si los pactos no respetan lo dispuesto en el título II de la LAU, se consideran nulos pues nos perjudican como inquilinos.
Especialmente deberemos fijarnos en lo siguiente:
1.- Tipo de contrato que firmamos
- En el contrato de alquiler que firmamos debe constar el título “Contrato de arrendamiento de vivienda habitual”, las cláusulas deben expresar que el contrato se regula por el título II de la LAU, y que el destino de la vivienda pactada ha de ser cubrir la necesidad de vivienda permanente del inquilino. Esto es muy importante, ya que si firmamos otro tipo de contrato, ¡no contaremos con los derechos que regula el título II de la LAU!
2.- Identificación de las partes
- En este apartado se identificará a la persona arrendadora y a los inquilinos con nombre y apellidos, documento identificativo y domicilio (¡Alerta! Es recomendable que el domicilio sea el de la persona arrendadora. En muchos contratos indican, en cambio, el domicilio de la inmobiliaria).
3.- Descripción de la vivienda
- La vivienda debe aparecer identificada con la dirección exacta, y, como mínimo, la referencia catastral y número de cédula de habitabilidad.
4.- Duración del contrato
- La ley establece un sistema de prórrogas que garantiza el arrendamiento de la vivienda durante un tiempo determinado, independientemente del tiempo pactado con la arrendadora. Se trata de una prórroga obligatoria de cinco años en caso de que el arrendador sea persona física, y de siete años si es persona jurídica.
- Durante este tiempo, cualquiera que sea la duración pactada en el contrato, no se podrá echar a la persona arrendataria. Pasada la prórroga obligatoria si la persona arrendadora no preavisa con cuatro meses al arrendador que debe marcharse, el contrato puede prorrogarse de año en año hasta un máximo de tres años más. Durante las prórrogas del contrato continuarán rigiendo los mismos pactos.
- Además de estas prórrogas, la nueva ley de arrendamientos urbanos, establece otras dos prórrogas: por razones de vulnerabilidad y por razón de zona de mercado tensionado (ver punto 7 - Renta).
5.- La excepción en la prórroga obligatoria
- Pasado el primer año de contrato, la persona arrendadora podrá, siempre que lo indique el contrato, cortar la prórroga obligatoria si necesita la vivienda para sí o para las personas que establece la ley. Si en el contrato no se dice nada, no podrá cortar la prórroga obligatoria.
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6.- Desistimiento
- La persona inquilina tiene siempre la posibilidad de marcharse de la vivienda una vez transcurridos 6 meses del contrato alquiler y avisando con 30 días de antelación.
- Este desistimiento puede comportar, siempre que así lo indique el contrato, el pago a la persona arrendadora de una indemnización de un mes de renta por cada año de contrato que reste por cumplir.
7.- Renta
- El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana ha publicado los detalles del nuevo índice de referencia de los precios de alquiler, que se aplica de forma homogénea en todo el Estado desde el 16 de marzo de 2024.
- Este índice permite estipular un rango para determinar el precio mínimo y el precio máximo para cada vivienda.
- Su cumplimiento es obligatorio en todas las viviendas de grandes tenedores -propietarios que tengan cinco o más pisos- que se encuentren en las zonas de mercado tensionado (como Barcelona ciudad). También afecta a las nuevas viviendas de estas zonas tensionadas que entren en el mercado de alquiler después de haber estado fuera durante al menos cinco años.
- La persona arrendadora tiene la obligación de indicar en el contrato cuál es el Índice de referencia del precio del alquiler de la vivienda.
- Para más información sobre la regulación del precio del alquiler con el nuevo índice, consulta las Preguntas frecuentes en la web habitatge.barcelona.
8.- Actualización de renta
- Será importante que nos fijemos si tenemos cláusula de actualización de renta en el contrato de alquiler. Si la tenemos, la persona arrendadora sólo puede subirnos la renta anualmente de conformidad con ella. Si no la tenemos, la persona arrendadora no podrá actualizar la renta, siendo ésta siempre la misma durante todo el contrato y sus prórrogas. Normalmente, la persona arrendadora nos subirá la renta con el porcentaje de variación interanual del IPC publicado a fecha de actualización.
- Debemos tener en cuenta que, excepcionalmente, las rentas de los contratos de alquiler que deban actualizarse durante el 2024 sólo se pueden subir un 3%.
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9.- Gastos generales
- De conformidad con la LAU, la persona arrendadora puede exigir, además de la renta, una serie de gastos generales necesarios para el mantenimiento del inmueble: IBI, cuota de comunidad o la tasa de basura.
- Para que nos puedan exigir su pago tendrán que estar relacionadas y cuantificadas específicamente en el contrato de alquiler, y deben indicarse por separado en el recibo del alquiler.
10.- Fianza y garantías adicionales
- Con el fin de garantizar, posibles impagos y destrozos en la vivienda, la ley nos obliga, al inicio de contrato, a pagar una mensualidad de renta en concepto de fianza.
- La ley faculta al arrendador que, con la misma finalidad, pueda pedir más garantías (más dinero, avales bancarios o avales personales) que estarán limitadas a dos meses de alquiler.
11.- Obras y reparaciones
- Será importante que en el contrato de alquiler se especifique bien qué ocurre en caso de tener que hacer obras y reparaciones en la vivienda de alquiler. ¡Asegúrate que lo que dice el contrato respeta lo que se establece en el artículo 21 de la LAU!
- De conformidad con la ley, como inquilinos sólo pagaremos las pequeñas reparaciones debidas al desgaste de uso y aquellas derivadas de un mal uso por nuestra parte. La persona arrendadora deberá realizar todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad.
Cuando marchamos de la vivienda alquilada
Cuando marchamos de la vivienda alquilada, ya sea porque decidimos marchar o porque finaliza el contrato, será importante que, con la persona arrendadora, firmemos el Documento de resolución de contrato.
Con este documento damos por finalizado el contrato, entregamos las claves en una fecha determinada y se entenderá que, desde ésta, no tendremos ninguna relación con la vivienda.
Será importante que conste la siguiente información:
- La fecha de entrega de llaves y de marcha de la vivienda.
- Los consumos de los suministros para facilitar el cálculo de los consumos que realmente debemos asumir, que siempre deben ser anteriores a la fecha de resolución de contrato y nunca posteriores.
- La obligación de la persona arrendadora de cambiar la titularidad de los suministros que hasta ahora hemos asumido como inquilinos.
- Cualquier desperfecto que se vea en la vivienda. Si no se ve nada, es aconsejable poner que no se ven desperfectos. Si podemos, adjuntamos fotografías para asegurarnos de que nos devuelvan toda la fianza.
- La obligación de la persona arrendadora de devolver la fianza y el número de cuenta de ingreso.
