Explicació de l'impost de plusvàlua

Qui ha de pagar l'impost

A partir de la transmissió de la propietat d'un immoble o de la constitució o transmissió de drets reals sobre immobles (per exemple un usdefruit), s'ha de pagar l'impost sobre l'increment del valor dels terrenys de naturalesa urbana, també conegut com plusvàlua.

En el cas de la venda d'una propietat (pis, plaça d'aparcament, traster, botiga, casa, etc.) ha de pagar l'impost la persona, empresa o entitat que ven, per l'increment del valor que ha experimentat el terreny mentre n'ha estat propietària. Si el transmissor o venedor és una persona física no resident a Espanya, l'obligat al pagament serà l'adquirent.

En el cas d'herència o donació, és el nou propietari qui ha de pagar l'impost.

Terminis

El pagament s'ha de fer en el termini de 30 dies hàbils a partir de la data de transmissió.

Si es tracta d'herències, el termini és de sis mesos a partir de la data de defunció, prorrogables a un any si es demana per escrit dins dels sis primers mesos. La pròrroga s'entén concedida si transcorregut un mes des de la petició no hi ha una resolució que la denegui. Abans d’esgotar el termini  de la pròrroga, el contribuent ha de practicar l’autoliquidació.

Quan es tracti d’actes mortis causa i es promogui la divisió judicial de l’herència s’interromprà el termini indicat en el paràgraf  anterior per autoliquidar  el tribut, però les persones que es considerin amb dret a l’herència han de presentar una declaració comunicant el procediment judicial.  El termini començarà a comptar de nou des del dia següent a la fermesa de la resolució que posi fi al procediment judicial.

Les transmissions anteriors a 1 de gener de 2016 es regiran per l’ordenança vigent en la data de la defunció.

Data de transmissió o constitució de drets

És la data en la qual l'immoble canvia de propietari. Quan la transmissió és per defunció (herències o llegats) la data de transmissió és la data de la defunció. En la resta de casos la data és la del document públic que reflecteix la transmissió (escriptura, data de la subhasta, data de l'acte d'ocupació en els casos d'expropiació...).

La data d'un document privat no compta sinó la data del dia en que el document ha estat incorporat o inscrit en un registre públic; d'acord amb el dia de la mort de qualsevol de les parts que l'han signat, o d'acord amb el dia en què s'ha lliurat a un funcionari públic per raó del seu ofici.

Quota

La quota a pagar està en funció del valor del terreny en el moment de la transmissió i dels anys que el transmissor n'ha estat propietari (es calcula vint anys com a màxim). Per determinar-ne l'import, cal multiplicar el valor del terreny pel nombre d'anys de propietat i pel percentatge anual que tot seguit s'indica, i al resultat cal aplicar-hi el tipus impositiu, que és del 30%. Quan el període és inferior a un any, s’aplica el percentatge del 4% anual en funció dels mesos complets, amb excepció de les herències en les quals només es considera els anys complets.

Percentatges aplicables quan el període impositiu sigui superior a l’any:

Quotes a pagar
Període Percentatge anual a aplicar
Període de fins a 5 anys 3,7%
Període de fins a 10 anys 3,5%
Període de fins a 15 anys 3,1%
Període de fins a 20 anys 2,8%

Percentatges aplicables en funció dels mesos complets en les transmissions oneroses, entre vius, en les que el període impositiu sigui inferior a 1 any:

Quotes a pagar
Període Percentatge mensual a aplicar
1 mes 0,33%
2 mesos 0,66%
3 mesos 1%
4 mesos 1,33%
5 mesos 1,66%
6 mesos 2%
7 mesos 2,33%
8 mesos 2,66%
9 mesos 3%
10 mesos 3,33%
11 mesos 3,66%
12 mesos (1 any) 4%

Quan la persona transmitent ha adquirit el terreny en quotes o porcions en diferents dates, es considera tantes bases imposables com dates d’adquisició. S'aplica de la següent forma:

  • El valor de terreny es calcula en proporció a la quota o fracció adquirida en cada data.
  • A cadascuna de les parts s’aplica el percentatge d’increment que correspon a cada període.

El valor del terreny consta en el rebut de l'impost sobre béns immobles. Més detalls del càlcul de la quota a les ordenances fiscals.

No han de pagar

Hi ha alguns casos en què, encara que es produeixi una transmissió, no s'ha de fer autoliquidació de plusvàlua:

  • Les aportacions de béns i drets fetes pels cònjuges a la societat conjugal, les adjudicacions que es verifiquen a favor seu i en el seu pagament i les transmissions que es facin els cònjuges com a pagament del seus havers comuns.
  • Les transmissions de béns immobles entre cònjuges o a favor dels fills a conseqüència del compliment de sentències en els casos de nul·litat o divorci matrimonial.
  • En la posterior transmissió dels terrenys que descriuen els apartats anteriors, es considera que no s'ha interromput el còmput dels anys, pel que fa al càlcul de la plusvàlua. Per exemple, uns cònjuges compren un habitatge l'any 1990 i es divorcien l'any 1995, i l'habitatge queda per un dels cònjuges segons sentència judicial. Posteriorment (any 2000), aquest habitatge es ven, i la plusvàlua que s'ha de pagar és la referida al període de 1990 al 2000: no es té en compte la transmissió del 1995.
  • Estan exempts d'aquest impost els increments de valor que es manifesten a conseqüència de:
    1. La constitució i la transmissió de qualsevol dret de servitud.
    2. Les transmissions de béns que es trobin dins el perímetre delimitat com a conjunt historicoartístic, o que hagin estat declarats individualment d'interès cultural segons allò que s'estableix en la Llei 16/1985, de 25 de juny, del patrimoni històric espanyol, o en la Llei 9/1993, de 30 de setembre, del patrimoni cultural català, quan els seus propietaris o els titulars de drets reals acreditin que han fet al seu càrrec obres de conservació, millora o rehabilitació en els immobles esmentats, sempre que es compleixin les condicions següents:

      A la sol·licitud d'exempció, s'hi ha d'adjuntar la prova documental acreditativa del compliment de les condicions assenyalades i, si no n'hi ha o si aquesta prova és insuficient, la que es consideri adequada en substitució o com a complement d'aquesta.

      • Primera: Que les obres s'hagin fet en els anys en el transcurs dels quals s'hagi posat de manifest l'increment de valor, després de l'obtenció de la corresponent llicència municipal i de conformitat amb les normes reguladores del règim de protecció d'aquesta classe de béns.
      • Segona: Que l'import total de les obres, d'acord amb el pressupost o els pressupostos presentats a l'efecte de l'atorgament de la llicència, cobreixin com a mínim l'increment de valor.
      • Tercera: Que les rendes brutes de l'immoble per tots els conceptes i sense excepció no excedeixin del percentatge, amb relació al valor cadastral, igual a l'interès legal del diner més un punt en el moment de l'acreditació.
    3. Les transmissions fetes en concepte de dació en pagament de l'habitatge habitual del deutor hipotecari o el seu garant, per la cancel•lació de deutes garantits amb hipoteca que recaigui sobre la mateixa, contreta amb entitats de crèdit o qualsevol altra entitat que, de manera professional, faci l'activitat de concessió de préstecs o crèdits hipotecaris.

      També estan exemptes, les transmissions de l'habitatge en les quals es presentin els requisits anteriors, en concepte d’execucions hipotecàries judicials o notarials.

      No resultarà d'aplicació aquesta exempció quan el transmitent deutor o garant o qualsevol altre membre de la unitat familiar disposi d'altres béns o drets en quantia suficient per satisfer la totalitat del deute hipotecari i evitar l'alienació de l'habitatge.

      A aquests efectes, es considera habitatge habitual quan el contribuent ha estat empadronat de manera ininterrompuda durant, almenys, els dos anys anteriors a la transmissió o des del moment de l'adquisició si l'esmentat termini fos inferior als dos anys.

      Respecte al concepte d'unitat familiar, s'atén al que disposa la Llei 35/2006, de 28 de novembre, de l'impost sobre la renda de les persones físiques i de modificació parcial de les lleis dels impostos sobre societats, sobre la renda de no residents i sobre el patrimoni. A aquests efectes, s'equipara el matrimoni amb la parella de fet legalment inscrita.

      A la sol·licitud d'exempció s'hi ha d'adjuntar la documentació següent:

      • Escriptura de la dació en pagament o de l'execució hipotecària judicial o notarial
      • Fotocòpia DNI / NIE de la persona que transmet el bé
      • Acreditació dels ingressos de la unitat familiar de les persones que transmeten el bé:
        • Les dues darreres nòmines
        • Justificant de percepció de l'atur, subsidi, pensió, etc.
        • Darrera declaració de la renda (IRPF) o certificat de rendes emès per l'Agència Tributària
        • Qualsevol altre document que pugui ser rellevant: acreditació de discapacitat, família nombrosa, llibre de família, família monoparental, etc.

També estan exempts d'aquest impost els increments de valor corresponents quan la condició de subjecte passiu recau sobre les persones o les entitats següents:

  1. L'Estat i els seus organismes autònoms.
  2. Les comunitats autònomes i les seves entitats de dret públic d'anàleg caràcter als organismes autònoms de l'Estat.
  3. El municipi de Barcelona i les entitats locals que hi estan integrades o en les quals s'integri, com també les seves respectives entitats de dret públic d'anàleg caràcter als organismes autònoms de l'Estat.
  4. Les entitats sense finalitats lucratives que compleixin els requisits establerts en la Llei 49/2002, de 23 de desembre, de règim fiscal de les entitats sense finalitats lucratives i dels incentius fiscals al mecenatge.
  5. Les institucions que tenen la qualificació de benèfiques o de benefic docents.
  6. Les entitats gestores de la Seguretat Social i les mutualitats de previsió social regulades pel text refós de la Llei d'ordenació i supervisió de les assegurances privades, Reial decret legislatiu 6/2004, de 29 d'octubre.
  7. Les persones o entitats a favor de les quals s'ha reconegut l'exempció en tractats o convenis internacionals.
  8. Els titulars de concessions administratives reversibles respecte als terrenys afectes a aquestes concessions.
  9. La Creu Roja Espanyola.

Bonificacions

  • En el cas d'herències, quan es tracta de l'habitatge habitual del difunt, es considera com a tal l’habitatge, un traster i fins a dues places d’aparcament sempre i quan es trobin situats al mateix edifici, i l'adquirent és el cònjuge o els descendents o ascendents per naturalesa o adopció, poden sol·licitar una bonificació. L'import de la bonificació és del 95%. En cas que no hi hagi relació de parentiu, la bonificació afecta també als que rebin de l'ordenament jurídic un tracte similar per a la continuació en l'ús de l'habitatge per raó de convivència amb el causant durant els dos anys anteriors a la seva mort.

Es manté la consideració d'habitatge habitual encara que el causant hagi residit en un altre lloc, del qual no era titular, fins deu anys abans de la defunció o hagi estat cedit a tercers mitjançant el pagament d’un lloguer social mitjançant la Borsa d’habitatge de lloguer de Barcelona i sempre que no s'hagi cedit a tercers mitjançant contraprestació en el període esmentat.

Perquè aquesta bonificació sigui definitiva l'adquirent ha de mantenir el bé, en el seu patrimoni, durant els tres anys següents a la mort del causant, només hi ha una excepció i és que l'adquirent mori dins d'aquest termini (en aquest cas la bonificació és definitiva encara que només hagi passat per exemple dos anys).

  • Pel que fa a les transmissions de locals afectes a activitats empresarials o professionals, exercides a títol individual, es pot bonificar el 95% el cònjuge, descendents o ascendents per naturalesa o adopció.

No es consideraran local afectes a activitat els béns immobles objecte de les activitats de lloguer o venda d’immobles.

Perquè aquesta bonificació sigui definitiva l'adquirent ha de mantenir el bé, en el seu patrimoni i l'exercici d'una activitat durant els cinc anys següents a la mort del causant, només hi ha una excepció i és que l'adquirent mori dins d'aquest termini (en aquest cas la bonificació és definitiva encara que només hagi passat per exemple dos anys).

L’obligat tributari en el termini de sis mesos prorrogables per altres sis, comptats des de la data de la defunció del causant, ha de sol·licitar la bonificació i practicar l’autoliquidació amb aplicació provisional de la bonificació o, si escau, presentar declaració.

Les sol·licituds que es presentin fora de termini, quan s’hagi notificat l’inici d’actuacions inspectores per no haver-se practicat l’autoliquidació, o si escau, presentat la corresponent declaració, es consideraran extemporànies, i per tant no admissibles.

Si s'incompleix els requisits, tant en el cas de l'habitatge habitual com en el de local afecte a activitat, l'obligat tributari ha de fer l'autoliquidació en el termini d'un més des de la data de venda de l'habitatge o del local, de la quantitat que en el seu dia es va bonificar, i per tant va deixar d'ingressar, més els interessos de demora.

Més informació a les ordenances fiscals.

Pagament

Per al pagament de la plusvàlua, l'Ajuntament de Barcelona utilitza el sistema d'autoliquidació.

L'Ajuntament de Barcelona ha signat un conveni amb el Col·legi de notaris de Catalunya per facilitar les gestions relacionades amb el canvi de titularitat d'una propietat en el moment de signar l'escriptura. En aquest tràmit, el notari pot lliurar el full d'autoliquidació per efectuar el pagament. Si no us el dóna, podeu demanar-lo mitjançant Internet, a qualsevol de les oficines d'atenció ciutadana dels districtes, o trucant al telèfon gratuït 010* (931 537 010 si truqueu des de fora de l'àmbit metropolità de Barcelona), en els terminis assenyalats anteriorment.

El pagament es pot fer a qualsevol de les entitats col·laboradores relacionades al dors de l'imprès d'autoliquidació, adjuntant fotocòpia del DNI de la persona signant de la declaració, o mitjançant Internet, accedint al tràmit "Pagament amb targeta de crèdit o càrrec al compte corrent", del web de l'Institut Municipal d'Hisenda.

Una vegada efectuat el pagament, s'ha d'enviar per correu a l'Institut Municipal d'Hisenda la còpia simple de l'escriptura objecte de la transmissió o fotocòpia confrontada, amb l'exemplar per a l'Ajuntament, o bé lliurar-ho a l'Institut Municipal d'Hisenda o a qualsevol oficina d'atenció ciutadana de cada districte. Adreça d'enviament: Institut Municipal d'Hisenda, Av. Litoral 30, 08005 Barcelona.

Inscripció al Registre de la Propietat

És requisit previ a la inscripció en el Registre de la Propietat, la presentació de la corresponent autoliquidació o declaració.

Subvencions

Poden sol·licitar la subvenció les persones més grans de 65 anys, en el cas de la venda del seu habitatge habitual a una caixa o entitat bancària, a canvi d'una renda vitalícia.

L'import de la subvenció és l'equivalent a la quota de l'impost.

La persona interessada l'ha de demanar i fer constar les següents dades a la sol·licitud:

  1. Nom i cognoms de la persona sol·licitant, número d'identificació fiscal, i dades de l'habitatge que es transmet.
  2. Petició concreta de la subvenció.
  3. Escriptura notarial de la transmissió a canvi d'una renda vitalícia.
  4. Data i signatura de la persona sol·licitant.

Més informació

(*) Consulteu les condicions del servei d’atenció telefònica

Data d'actualització: 25/03/2019