¿Cómo se aplicará la limitación del precio en los contratos de alquiler de vivienda?

06/10/2020 - 12:42

Vivienda. Ya tenemos una nueva norma que regula y limita los precios del alquiler a los contratos de vivienda habitual. Te explicamos como calcular la renta máxima que la persona propietaria puede imponerte y cuáles son tus derechos como inquilino/a.

El pasado 21 de septiembre de 2020, se publicó en el Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya, la Ley 11/2020, de 18 de septiembre de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamientos de vivienda y de modificación de la ley 18/2007, de la Ley 24/2015 y de la Ley 4/2016, relativas a la protección del derecho a la vivienda.

Esta nueva norma regula unos precios máximos (topes) en relación a los contratos de arrendamiento de vivienda habitual. Así, la nueva Ley pretende frenar la fuerte subida en las rentas y favorecer el acceso a una vivienda digna.

¿Cómo se calcula el precio de renta máxima de un contrato de alquiler?

El precio máximo de un contrato de alquiler se calculará a través del Índice de Referencia de precios de alquiler de vivienda. Este índice nos da datos de los precios de alquiler de viviendas según zonas, dimensiones y características. En realidad, es una media del precio de todos los contratos de arrendamiento registrados y de fianzas depositadas.

El Índice de Referencia de precios de alquiler permitirá calcular la renta máxima que el arrendador puede pedir respecto a una determinada vivienda. Una vez calculado el índice, éste nos lanzará tres resultados: un precio bajo, uno medio y uno alto. El precio medio es el que la persona propietaria tiene que utilizar para calcular la renta máxima.

Una vez la persona propietaria de la vivienda sabe cuál es el índice de referencia, tendrá que respetar las siguientes reglas:

  • En el caso que la vivienda no haya sido alquilada en los últimos 5 años, el arrendador/a ha de adecuar el precio del alquiler al fijado como precio medio en el Índice de referencia de precios de alquiler de vivienda.
  • En el caso que la vivienda haya sido alquilada en los últimos 5 años, la persona propietaria de la vivienda estará condicionada por la renta fijada en el último contrato de alquiler que haya formalizado:

    1. Cuando la renta del anterior contrato esté por debajo de lo que marca el Índice de referencia, a la renta del nuevo contrato se le aplicará la misma renta que constaba en el anterior contrato actualizada según el Índice de Garantía de Competitividad de los últimos 5 años. Como desde el 2015 este índice es negativo, en la práctica, la renta del nuevo alquiler será la misma que la del anterior. No se actualiza.

    2. Cuando la renta del contrato de arrendamiento anterior se encuentre por encima de lo que establece el Índice de referencia del precio de alquiler, el precio de la renta del nuevo contrato tiene que bajar, como mínimo, hasta el valor de este índice.

Los gastos generales de la vivienda

Además de la renta, la LAU permite a la persona propietaria repercutir a la persona inquilina ciertos gastos necesarios para el mantenimiento de la vivienda: el IBI, la tasa de basuras o los gastos de comunidad.

  • Tenéis que saber también que, con la nueva normativa, en caso de que la vivienda haya sido arrendada en los últimos 5 años, aparte de la renta, os pueden obligar a pagar los gastos generales (IBI y Comunidad) sólo si el anterior inquilino/a las tenía que pagar. Es decir, si en el anterior contrato de alquiler no figuraban estos gastos adicionales, la persona propietaria no los podrá añadir a la renta del nuevo contrato.

¿Dónde podemos comprobar el Índice de referencia de la vivienda?

Para saber cuál es el índice de referencia de nuestra vivienda y comprobar que la persona propietaria aplica correctamente estas reglas, consultaremos el Índice de Referencia de precios de alquiler. Es un índice público. Sólo tendréis que indicar la dirección, los m2 de la vivienda y el año de construcción.

  • Para saber los m2 y el año de construcción, tendremos que  indicar la referencia catastral de la vivienda  en la sede electrónica del catastro (la referencia catastral nos la tendría que proporcionar el arrendador o arrendadora de la vivienda). Si no disponemos de  este dato, tendremos que buscarlo previamente indicando en el buscador del Catastro la dirección de la vivienda.
  • Es importante que, cuando busquéis estos datos, os fijéis que los m2 sean sólo los de la vivienda (que no incluyan los correspondientes a los elementos comunes).

¿El arrendador o arrendadora tiene la obligación de informarnos del valor del índice?

La persona que nos alquila la vivienda nos tiene que informar en el contrato del valor del Índice de referencia de precios de alquiler: tendrá que incluirlo en el contrato y anexar la hoja informativa de éste.

Además, en caso de que la vivienda ya haya sido alquilada durante los 5 años anteriores, tiene la obligación de indicar el precio del anterior contrato en el anuncio donde ofrece el piso.

  • Si no cumple estas obligaciones, la persona arrendadora puede ser sancionada administrativamente.

Si el arrendador o arrendadora de la vivienda no informa del precio del contrato anterior, ¿hay alguna manera de saberlo?

Si no sabemos si la vivienda ya ha sido arrendada ni cuánto se pagaba de renta anteriormente, podremos ir con el contrato al Depósito de Fianzas (INCASOL)  y nos informarán de la renta que pagaba el anterior inquilino/a.

  • Si nos damos cuenta de que estamos pagando una renta por encima de la que marca la normativa, ¿podemos reclamar? Sí, la norma establece la posibilidad al inquilino/a de reclamar las rentas pagadas de más, en caso de que la persona propietaria no respete los límites de precio.

¿El sistema de limitación de rentas afecta a todos los contratos de alquiler?

No, sólo en los contratos de vivienda cuyo objeto sea la vivienda permanente del arrendatario o arrendataria y que se encuentren en una área de mercado tensa.

Transitoriamente, por el plazo de 1 año, la norma declara como áreas de mercado tenso 60 municipios en los cuales, durante este primer año de vigencia de la ley, se podrá aplicar el sistema de limitación de rentas.

Al finalizar este primer año, los municipios tendrán que haber solicitado la declaración del municipio como área de mercado tenso de vivienda. En caso contrario dejará de aplicarse la limitación de rentas.

Algunas cosas más que tendríais que saber

  • En el caso que las personas propietarias de la vivienda demuestren tener ingresos bajos y si han arrendado anteriormente por debajo del Índice de referencia, no están obligadas a respetar el precio del anterior contrato, pero si que lo tendrán que adecuar al índice de referencia.
  • A las viviendas de nueva construcción o fruto de una gran rehabilitación en los últimos 5 años no se les aplicará el sistema de limitación de rentas hasta septiembre de 2023.
  • Se podrá pactar un incremento o una minora de un 5% del índice de referencia de precios de alquiler en función del estado y características de la vivienda.
  • En el caso que en el último año se hayan hecho obras de mejora el precio del alquiler se puede incrementar en una cantidad equivalente al 6% sobre el capital invertido menos las subvenciones recibidas. El aumento no podrá ser nunca superior a un 20% de la renta.

Si tenéis alguna duda en relación con la renta de vuestro contrato o otras preguntas relacionadas con la vivienda, pedid cita previa con la Asesoría de Vivienda compartida para jóvenes a través de cualquier Punto infoJOVE de la ciudad.