Comencem amb els conceptes específics que cal tenir ben clars pel que respecta a la compra d’habitatges:
- Quan comprem un habitatge, adquirim la seva propietat, en som titulars, a canvi d'una suma convinguda de diners que denominem preu.
- Qui compra l’habitatge es denomina part compradora i qui ven, la part venedora.
- L’acord entre les parts es materializa a través d’un contracte de compravenda. Aquest tipus de contracte es troba regulat a Catalunya al Llibre sisè del Codi civil de Catalunya, relatiu a les obligacions i els contractes.
- En signar el contracte, ambdues parts s’obliguen recíprocrament en vers l’altre, tenint, cadascuna, uns deures i unes obligacions.
- La part venedora s’obliga a entregar l’habitatge a la part compradora, a garantir que l’habitatge venut és conforme amb allò que s’ha pactat al contracte. i a traslladar la titularitat i la possessió de l’habitatge.
- La part compradora s’obliga a pagar el preu pactat per l’habitatge i a rebre l’habitatge amb tots els seus accessoris i documents.
Avantatges i desavantatges de la compra d’un habitatge
Ser titular d’un habitatge té la seves avantatges i els seus inconvenients. Ens adonarem ben ràpid si fins a llavors hem estat de lloguer o hem estat vivint a casa dels pares…
Abans de decidir-te a comprar és important que analitzis tots els aspectes, positius i negatius, de l’operació. Quins són?
Les desavantatges de la compra són:
- Comporta un accés a l’habitatge poc flexible: amb la compra seràs titular d’un habitatge per sempre, o fins que decideixis vendre’l, cosa que no és senzilla, ni immediata. En aquest sentit, no és tan flexible com el model de lloguer d’habitatge, on pots pactar la durada i marxar d’acord amb els pactes establerts al contracte de lloguer. Pensa, doncs, quina és la teva situació. La compra és ideal si tens la idea d’establir-te en un lloc fixe.
- Pagaràs impostos per tenir una propietat: tenir un habitatge en propietat suposar pagar anualment l’IBI (Impost sobre Bens Immobles), un impost municipal que es paga segons el valor cadastral de l’habitatge.
- Pagaràs despeses comunitàries: si l’habitatge que compres es troba dins d’un edifici, pagaràs unes quotes de comunitat, pel manteniment de les zones comunes de l’edifici i les despeses per obres de millores i rehabilitació que es pactin (les denominades derrames), en funció d’un percentatge de participació que té assignat cada habitatge en la comunitat.
- La contractació de la hipoteca: quan compres un habitatge, generalment necessites finançament bancari a través de la contractació d’una hipoteca, la qual requereix complir els criteris de solvència que et demana l’entitat bancària i una quantitat inicial de diners (normalment les hipoteques cobreixen el 80% del valor de taxació o de mercat, segons qui sigui menor; per tant, hauràs de disposar del 20% restant).
- La despeses de l’operació de compra: quan compres un habitatge, has de comptar que, a més del preu, pagaràs entre un 7 i un 13% del valor de l’habitatge en concepte de despeses de l’operació (impostos, notari, registre i gestoria).
Per contra, les avantatges de la compra són:
- Comporta un accés a l’habitatge estable: com tens l’habitatge en propietat, pots disposar lliurement del mateix (viure, llogar-lo o compartir despeses llogant una habitació) sense donar explicacions a ningú i sense límit de temps.
- No estaràs sotmès a pujades de preus ni a situacions abusives: per comprar, segurament demanaràs diners a una entitat bancària, que aniràs retornant cada mes. Segons com negociïs amb el banc, la quota hipotecaria et resultarà més estable que un lloguer i, a més, la pagaràs amb menys esforç.
- Augmentaràs el teu patrimoni: l’adquisició d’una propietat comporta un augment del teu patrimoni i una manera d’invertir diners que, sempre de manera controlada, pot esdevenir una font d’estalvi futura.
Vull comprar un habitatge, per on començo?
Un cop hem decidit que volem comprar un habitatge, haurem de començar a investigar l’estat del mercat i els preus de compravenda, però, abans, caldrà que pensem en les característiques i la ubicació de l’habitatge, així com si volem que sigui per entrar a viure directament o per rehabilitar.
Una bona eina per orientar-te en preus de compra són les dades estadístiques sobre el mercat de compra que ofereix el Departament d’Habitatge de la Generalitat de Catalunya. Aquestes dades et permeten veure l’evolució de preus de totes les compravendes realitzades, a Catalunya i, en concret, a Barcelona. Has de tenir en compte que aquesta estadística ofereix informació dels preus de compra que s’acaben signant a la notaria i que, normalment, resulten més baixos que el preus ofertats inicialment.
Un cop visualitzat el tipus d’habitatge que vols, i més o menys el seu preu, hauràs de pensar com pagaràs l’habitatge:
- Tens diners estalviats?
- Quants diners necessites demanar al banc?
- Quina serà la quota hipotecària mensual que finalment hauràs de pagar?
- Quines són les despeses que hauràs de pagar per l’operació de compra venda?
En aquest moment serà important buscar productes hipotecaris fent recerca web i preguntar a entitats bancàries, per veure que t’ofereixen. Una eina útil en aquest pas, és el comparador d’hipoteques Colibid.
A partir d’aquí, pots utilitzar el simulador d’hipoteques de l’Associació Hipotecària Espanyola per analitzar, amb diferents condicions, quina seria la quota final aproximada.
Alerta! Has de tenir en compte que:
- L’entitat bancària valorarà la teva solvència: estabilitat laboral, nòmines, càrregues, deutes i capacitat d’estalvi.
- L’entitat bancària no et donarà més del 80% del valor de taxació o compra, segons sigui el més baix.
- La despesa de l’operació representa entre un 7 i un 13% del valor de l’habitatge.
- La quota hipotecaria no pot representar més del 35% dels ingressos mensuals.
Les ofertes d’habitatge de compra
Avui dia pots buscar habitatge de compra a nombrosos portals web immobiliaris. No deixis, tampoc, de fer un ullada a l’oferta que tenen les immobilàries de la zona on busques i parlar amb els Agents de la Propietat Immobiliària (API), professionals que es dediquen a intermediar entre compradors i venedors.
Tant si cerques ofertes de compra a través de la xarxa o si vas directament a preguntar a les immobiliàries, has de tenir en compte que l’article 60.2 de la Llei d’Habitatge estableix la informació mínima que ha de contenir l’oferta:
- La identificació de l'agent que intervé en la transacció.
- La identificació de l'habitatge, amb l'expressió de la superfície útil d'aquest i la dels annexos.
- La referència de la inscripció registral.
- El preu total de la transmissió, amb la indicació dels impostos que la graven i que legalment corresponen al comprador, i de les altres despeses inherents al contracte que li són imputables.
- Els terminis d'inici de les obres i de lliurament de l'habitatge, si es tracta d'una oferta de transmissió d'habitatges en projecte o construcció.
- La indicació del règim de protecció i el pla d'habitatge al qual es troba acollit, si es tracta d'una oferta d'Habitatge amb Protecció Oficial.
- Si, a més, t’obliguen a pagar a compte una quantitat superior a l’1% del preu, el contingut de l’oferta requerirà més informació complementària com les dades registrals, les càrregues, les despeses de comunitat i derrames, l’antiguitat de l’habitatge, característiques essencials de l’habitatge, condicions de pagament, informació sobre la llicència d’obres (si comprem un habitatge en construcció) i informació detallada sobre el règim d’HPO (si comprem un habitatge protegit).
Tingues en compte que si trobes una oferta amb informació incompleta, tens tot el dret a demanar que, d’acord amb la llei, et donin més detalls sobre l’habitatge.
La verificació de l’estat de l’habitatge
Una vegada has escollit l’habitatge que vols comprar, si aquest és usat hauràs de preguntar per:
1. La Cèdula d'habitabilitat i el Certificat d’eficiència energètica
- Serà important demanar al venedor els següents dos documents que, excepte circumstàncies excepcionals, seran necessaris a l’hora que el notari signi l’escriptura de compravenda.
- La Cèdula d’habitabilitat és un document emès per l’Agència de l’Habitatge de Catalunya que certifica que l’immoble que compres és apte per ser habitable. Si la cèdula es troba caducada, és obligació de la persona venedora renovar-la abans de la data de la signatura. En aquest enllaç tens accés al cercador de cèdules de l’Agència de l’Habitatge de Catalunya.
- El Certificat d'eficiència energètica és un document que, com el seu nom indica, ens diu quina és l’eficiència energètica de l’habitatge. A més eficiència, més sostenible serà i menys recursos consumirà, la qual cosa es traduirà en estalvi energètic. Per saber si l’habitatge té Certificat d’eficiència energètica pots consultar-ho en aquest enllaç.
2. La titularitat i les càrregues de l’habitatge
- Serà important conèixer la identitat de les persones propietàries, que són les que estan autoritzades a vendre l’habitatge. També és fonamental saber si l’habitatge té o no càrregues (deutes de la persona que ven l’habitatge i de les quals respon amb l’habitatge. La persona venedora les haurà de liquidar abans de vendre l’habitatge).
- La manera de conèixer la titularitat i les càrregues de l’habitatge és a través de l’anomenada Nota simple, un document emès pel Registre de la propietat on està inscrit l’habitatge. Normalment, ens l’ha de facilitar la persona venedora, encara que també el podem aconseguir a través del web Registradores.
3. L’estat del pagament dels impostos i de quotes i derrames de la comunitat
- L’Impost de Béns Immobles (IBI) és un impost municipal associat a la propietat. Tota persona propietària ha de pagar-lo. Serà important, abans de comprar, assegurar-nos que la persona venedora els ha pagat, sol·licitant l’últim rebut pagat d’IBI.
- El mateix passa amb les despeses de la Comunitat de Propietaris (quota mensual i derrames), necessàries per mantenir i conservar l’edifici on es troba l’habitatge. La persona que ven ha d’estar al corrent dels pagaments per aquests conceptes. Necessites un certificat del president de la Comunitat que acrediti que l’habitatge es troba al corrent de pagament de quotes i derrames de la comunitat. També serà convenient poder examinar les tres darreres actes de la comunitat per veure si hi ha derrames pendents de cobrament.
4. L’informe d’Inspecció tècnica de l’edifici
- En relació amb l’edifici on es troba l’habitatge, segons l’any de construcció, caldrà que demanis aquest informe per comprovar-ne l’estat de conservació i saber si hi ha alguna rehabilitació pendent.
5. L’estat urbanístic de l’edifici
- És fonamental que examinis si l’habitatge té alguna afectació urbanística que pugui reduir el seu valor o significar que en un futur se’ns pugui expropiar. Si compres un habitatge a la ciutat de Barcelona, pots revisar la situació urbanística d’un determinat immoble consultant el Portal d’Informació Urbanística de Barcelona.
El procés de compravenda
1. La reserva de l’habitatge
Es coneix com a reserva de l’habitatge el fet de donar a l’API o persona intermediària una quantitat a compte del preu de l’habitatge que aturarà la venda i que queda condicionada a que la persona venedora accepti l’oferta. Si no l’accepta, es retornen els diners donats; i, si finalment accepta l’oferta, aquests quedaran a compte del preu.
Quan fem les reserves, hem d’anar amb molta cautela, ja que, en moltes ocasions, no es preveu res en cas de que siguem els compradors els que no volem continuar endavant. Si succeeix això i no hem previst res quan hem signat la reserva, perderem els diners donats. El millor consell és que, no només la quantitat donada en reserva quedi a condicionada a l’acceptació de l’oferta per part del venedor, sino que quedi condicionada a que posteriorment se signi un Contracte d’arres o es formalitzi la compravenda. De tal manera que, si la part compradora decideix no continuar endavant amb la compra de l’habitatge, se li retornin els diners sense problema.
En aquest punt, serà molt important que la reserva donada, quedi fixada en l’anomenat Contracte de reserva, el qual serà signat pel comprador i el professional API que intervingui en l’operació.
2. El contracte d’arres
En aquesta fase del procés, la part venedora ja ha acceptat la nostra oferta, i en previsió de que trigarem encara un temps fins aconseguir la hipoteca, a les dues parts ens interessarà signar una promesa de compravenda, donant una quantitat a compte del preu que denominarem arres (a la que s’afegirà la quantitat donada en concepte de reserva).
Aquestes arres, generalment, seran qualificades com arres penitencials i, a part de ser una quantitat donada a compte del preu de l’habitatge, tindran efectes indemnitzatoris, si una de les parts desisteix.
Així, si com a compradors desistim de la compraventa i no anem al notari el dia de la signatura, perdrem la quantitat que hem donat. I, si és el venedor qui desisteix i no acudeix a la signatura, les ha de retornar al comprador doblades.
Aquest efecte de les arres, propi de les arres penitencials, ha de figurar expressament al contracte. És a dir, al contracte d’arres s’ha de reflectir, per part de la persona venedora, l’obligació de vendre l’habitatge lliure de càrrecs i al corrent d’impostos i quotes de la comunitat i altres despeses comunitàries.
El contracte d'arres ha d’incloure:
- Identificació de les parts (part compradora i API)
- Identificació de l’immoble
- Preu final ofertat
- Quantitat de diners donada en arres (s’afegirà si hem facilitat la reserva)
- Efectes de les arres penitencials
- Data límit per formalitzar davant el notari
- Pacte pel qual la persona venedora assumeix l’obligació de vendre l’habitatge lliure de càrregues i al corrent d’impostos i quotes de la comunitat i altres despeses comunitàries.
- Pacte de desistiment justificat en cas de no concessió de finançament necessari per la compra: amb aquest pacte s’acorda que el fet de no aconseguir la hipoteca per causes no imputables a la compradora, s’entendrà com un desistiment justificat. La part venedora tornarà a la part compradora la quantitat donada en arres i es donarà per finalitzada l’operació.
3. La formalització del contracte de compravenda davant notari
El dia assenyalat, la part compradora i la part venedora es trobaran a la notaria designada amb un representant de l’entitat bancària. El notari podrà ser escollit per la part compradora, encara que, si no coneix cap, serà l’entitat bancària amb qui contractem la hipoteca qui el designarà
El notari redactarà en un document notarial, també denominat escriptura, detallant:
- El contingut del contracte de compravenda amb indicació de les parts intervinents
- L’objecte de la compravenda
- El preu
- La forma de pagament i obligacions de cadascuna de les parts
- Les despeses de l’operació
Aquest document serà llegit i explicat pel notari qui, a més, verificarà que estigui tota la documentació de l’habitatge i que aquesta sigui correcta.
En el mateix acte se signarà la hipoteca (també a través de document notarial o escriptura) amb el representat de l’entitat bancària qui, llavors, transferirà els diners a la part venedora i aquesta facilitarà les claus de l’habitatge i la possessió del mateix.
4. La inscripció al Registre de la Propietat
Un cop signades les escriptures, la gestoria liquidarà els impostos corresponents davant l’Agència Tributària de Catalunya i accediran al Registre de la Propietat on estigui inscrit l’habitatge per inscriure al nou titular de l’habitatge i la hipoteca formalitzada.
5. Les despeses de la compravenda
La compra venda d’un habitatge implica una sèrie de despeses:
- Impostos
Dependran del tipus d’habitatge que s’adquireixi:
- Si compres un habitatge d’obra nova o de primera entrega, pagaràs un IVA del 10% del preu de l’habitatge. A més de l’IVA, aquestes compravendes comporten l’Impost d’Actes Jurídics documentats (AJD) que suposarà un 1,5% de valor de l’habitatge.
- Si el que vols comprar és un habitatge de segona mà, pagaràs l’ITP (Impost de Transmissions Patrimonials). Aquest, que sol ser d’un 10% del valor de l’habitatge, compta amb una reducció per la compra de l’habitatge habitual per a persones de fins a 32 anys i si a la darrera declaració de renda no se superen els 36.000 € de base imposable, un cop descomptats els mínims personals i familiars. Si es compleixen aquests requisits, pots aconseguir una reducció del 50% de l’impost, pagant per aquest concepte un 5% del valor de l’habitatge.
- L’únic impost que pagarà el venedor de l’habitatge és l’Impost sobre l’increment del valor dels terrenys de naturalesa urbana, més conegut com a plusvàlua municipal.
- Notaria i Registre de la propietat
- A la compravenda intervenen dos professionals: el notari i el registrador. El primer s’encarrega de redactar i signar l’escriptura de compravenda i, el segon, de registrar-la al Registre de la Propietat. Aquestes despeses també van a càrrec de la persona compradora.
- El notari suposarà una despesa d’entre un 0,2 i un 0,5% del preu de l’habitatge més el cost de les còpies de l’escriptura. Per la seva banda, el registrador cobrarà entre un 0,1 i un 0,25% del preu de l’habitatge.
- Altres gestions
Són les despeses dels serveis de gestoria que liquiden els impostos i porten les escriptures al registrador, i les recullen un cop estan redactades i registrades.
- Taxació
Com la necessitarem per demanar el préstec hipotecari, sempre serà a càrrec de la part compradora.
Existeixen ajuts a la compra?
Actualment, no es dona cap ajut a la compra a Catalunya, però, recentment, el Govern ha aprovat la línia d'avals ICO, que ajudarà al finançament del 20% de la compra del primer habitatge que no es financia amb la hipoteca.
Un cop estigui desenvolupada la mesura, els avals ICO:
- Seran atorgats a través de l'Institut de Crèdit Oficial i es podran demanar a les mateixes entitats bancàries fins al 31 de desembre de 2025 (encara que es preveu una prórroga de dos anys, depenent de la demanda).
- Estaran disponibles per a joves de fins a 35 anys que no superen els 37.800 € anuals.
- Consulta’n més informació al web ico.es.
