Joves

Una de les formes tradicionals d’accedir a l’habitatge és a través del lloguer, és a dir, arribant a un pacte amb una persona que disposa d’un habitatge (generalment n’és la propietària) que en cedirà l’ús perquè sigui el domicili habitual permanent d’una altra persona.

La cessió d’aquest habitatge serà temporal i a canvi d’un preu, la renda.

En aquest pacte, anomenat contracte d’arrendament d’habitatge o contracte de lloguer, hi intervenen dues parts: la persona que cedeix l’habitatge (arrendador/a) i la persona que el rep (arrendatari/tària o persona llogatera).

L’arrendament d’un habitatge comporta una sèrie de drets i obligacions per a cadascuna de les parts.

Si estàs pensant llogar un habitatge, pren-ne bona nota!

Abans de llogar un habitatge

Abans de signar un contracte de lloguer, és important que tinguis en compte els següents aspectes:

1.- Les característiques, zona i preu han d’ajustar-se a les teves necessitats i possibilitats

• En relació amb el preu, has de saber que el la llei actualment defineix un habitatge com assequible si l’esforç per pagar l’habitatge no supera el 30% dels ingressos de la unitat de convivència (totes les persones que viuran a l’habitatge).
• Actualment, al mercat privat de lloguer s’està demanant que els ingressos nets de totes les persones que llogaran l’habitatge sigui igual o superior a 2,5 vegades o 3 vegades el preu del lloguer. A més, tots els llogaters han de comptar amb contracte indefinit per garantir l’estabilitat suficient a la persona arrendadora.
• Llegeix-ne més

2.- Ens han de proporcionar la documentació de l'habitatge

En aquesta fase inicial del nostre procés de lloguer d’habitatge, el contracte cal que estigui acompanyat de la següent documentació:

• Cèdula d’habitabilitat en vigor: document oficial, emès per l’Agència de l’Habitatge de Catalunya, que ens acredita que l’immoble és apte per ser habitat. Alerta! Comprova que la cèdula no estigui caducada.
• Certificat d’eficiència energètica: document que ens indica el grau de sostenibilitat i estalvi de l’habitatge a nivell energètic.
• Certificat de l’Índex de referència de preus del lloguer: indicador publicat per l’Agència de l’Habitatge de Catalunya que ens informa del preu/m² de l’habitatge, tenint en compte les seves característiques i ubicació, i comparant amb habitatges de categories semblants llogats a la mateixa zona.

3.- Hem de revisar l’estat de l’habitatge

• Importantíssim! Cal revisar l’estat de l’habitatge: llums, endolls, aixetes, lavabo, dutxa, forn i cuina i electromètrics (sobretot la caldera).
• Farem fotos de totes les estances i dels desperfectes que hi trobem.
• Alerta amb els subministraments! Vigileu que tots estiguin donats d’alta.

Un cop revisat l’habitatge, exigirem per escrit la reparació dels desperfectes abans d’entrar a l’habitatge o durant els primer dies.

Si no podem revisar abans de signar, pactarem al mateix contracte un dies perquè puguem revisar l’habitatge i reclamar totes les reparacions que calguin.

4.- Preguntarem pel preu i despeses

Abans de signar el contracte de lloguer t’has d’informar de:

• Quin serà el preu de renda mensual que pagaràs, fixat al contracte i que, depenent del contracte, s’actualitzarà anualment amb l’Índex de Preus al Consum (IPC).
• Si, a més de la renda mensual, pagaràs alguna despesa més com les quotes de comunitat o l’Impost sobre béns immobles (IBI).
• Quines garanties et demanen. A banda de la fiança, ens poden demanar altres garanties addicionals, com un dipòsit de diners, un aval bancari o un aval personal.
• Si et cobren per fer diverses gestions relacionades amb el contracte, com canviar de dels titularitat els subministraments o fer la liquidació de l’ITP (aquests serveis complementaris han d’estar detallats!).
• Alerta amb les despeses d’intermediació i contracte, ja que des de la darrera reforma de LAU, van a càrrec de la persona arrendadora. Els llogaters no han de pagar res per aquest concepte.

A l’hora de signar un contracte de lloguer

Quan signem un contracte de lloguer d’habitatge, ens assegurarem que els acords respectin l’establert al títol II de la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU), on es regulen els drets de les persones llogateres en relació amb l’habitatge de lloguer.

Si els pactes no respecten allò que disposa el títol II de la LAU, es consideren nuls en tant que ens perjudiquen com a llogaters.

Especialment ens haurem de fixar en el següent:

1.- Tipus de contracte que signem

• Al contracte de lloguer que signem ha de constar el títol “Contracte d’arrendament d’habitatge habitual”, les clàusules han d’expressar que el contracte es regula pel títol II de la LAU, i que el destí de l’habitatge pactat ha de ser cobrir la necessitat d’habitatge permanent del llogater. Això és molt important, ja que si signem un altra tipus de contracte, no comptarem amb els drets que regula el títol II de la LAU!

2.- Identificació de les parts

• En aquest apartat s’identificarà a la persona arrendadora i als llogaters amb nom i cognoms, document identificatiu i domicili (Alerta! És recomanable que el domicili sigui el de la persona arrendadora. En molts contractes indiquen, en canvi, el domicili de la immobiliària).

3.- Descripció de l’habitatge

• L’habitatge ha d’aparèixer identificat amb l’adreça exacte, i, com a mínim, la referència cadastral i número de cèdula d’habitabilitat.

4.- Durada del contracte

• La llei estableix un sistema de pròrrogues que garanteix l’arrendament de l’habitatge durant un temps determinat, independentment del temps pactat amb l’arrendadora. Es tracta d’una pròrroga obligatòria de cinc anys en cas que l’arrendador sigui persona física, i de set anys si és persona jurídica.
• Durant aquest temps, sigui quina sigui la durada pactada al contracte, no es podrà fer fora a la persona llogatera. Un cop passada la pròrroga obligatoria si la persona arrendadora no preavisa amb quatre mesos a l’arrendador que ha de marxar, el contracte es pot prorrogar d’any en any fins a un màxim de tres anys més. Durant les pròrrogues del contracte continuaran regint els mateixos pactes.
• A més d'aquestes pròrrogues, la nova llei d’arrendaments urbans, estableix dues pròrrogues més: per raons de vulnerabilitat i per raó de zona de mercat tensionat (veure punt 7 - Renda).

5.- L’excepció a la pròrroga obligatòria

• Un cop ha passat el primer any de contracte, la persona arrendadora podrà, sempre que ho indiqui el contracte, tallar la pròrroga obligatòria si necessita l’habitatge per a si o per a les persones que estableix la llei. Si al contracte no es diu res, no podrà tallar la pròrroga obligatoria.
• Llegeix-ne més

6.- Desistiment

• La persona llogatera té sempre la possibilitat de marxar de l'habitatge un cop transcorreguts 6 mesos del contracte lloguer i avisant amb 30 dies de d’antelació.
• Aquest desistiment pot comportar, sempre que així ho indiqui el contracte, el pagament a la persona arrendadora d’una indemnització d’un mes de renda per cada any de contracte que resti per complir.

7.- Renda

• El Ministeri d’Habitatge i Agenda Urbana ha publicat els detalls del nou índex de referència dels preus de lloguer, que s’aplica de manera homogènia a tot l’Estat des del 16 de març de 2024.
• Aquest índex permet estipular un rang per determinar el preu mínim i el preu màxim per a cada habitatge. 
• El seu compliment és obligatori en tots els habitatges de grans tenidors -propietaris que tinguin cinc pisos o més- que es trobin a les zones de mercat tensionat (com Barcelona ciutat). També afecta els nous habitatges d’aquestes zones tensionades que entrin al mercat de lloguer després d’haver-ne estat fora durant almenys cinc anys.
• La persona arrendadora té l’obligació d’indicar al contracte quin és l’Índex de referència del preu del lloguer de l’habitatge.
• Per a més informació sobre la regulació del preu del lloguer amb el nou índex, consulta les Preguntes freqüents al web habitatge.barcelona.

8.- Actualització de renda

• Serà important que ens fixem si tenim clàusula d’actualització de renda al contracte de lloguer. Si la tenim, la persona arrendadora només ens pot pujar la renda anualment de conformitat amb ella. Si no la tenim, la persona arrendadora no podrà actualitzar la renda, i aquesta serà sempre la mateixa durant tot el contracte i les seves pròrrogues. Normalment, la persona arrendadora ens pujarà la renda amb el percentatge de variació interanual de l’IPC publicat en data d’actualització.
• Hem de tenir en compte que, excepcionalment, les rendes dels contractes de lloguer que s’hagin d’actualitzar durant el 2024 només es poden pujar un 3%.
• Llegeix-ne més.

9.- Despeses generals

• De conformitat amb la LAU, la persona arrendadora pot exigir, a més de la renda, una sèrie de despeses generals necessàries per al manteniment de l’immoble: IBI, quota de comunitat o la taxa d’escombraries.
• Per tal que ens puguin exigir el seu pagament hauran d’estar relacionades i quantificades específicament al contracte de lloguer, i s’han d’indicar per separat al rebut del lloguer.

10.- Fiança i garanties addicionals

• Amb la finalitat de garantir, possibles impagaments i destrosses a l’habitatge, la llei ens obliga, a l’inici de contracte, a pagar una mensualitat de renda en concepte de fiança.
• La llei faculta a l’arrendador que amb la mateixa finalitat pugi demanar més garanties (més diners, avals bancaris, avals personals) que estaran limitades a dos mesos de lloguer.

11.- Obres i reparacions

• Serà important que al contracte de lloguer s’especifiqui bé què passa en cas d’haver de fer obres i reparacions a l’habitatge de lloguer. Assegureu-vos que el que diu el contracte respecta allò que s’estableix a l’article 21 de la LAU!
• De conformitat amb la llei, com a llogaters només pagarem les petites reparacions degudes al desgast d’ús i aquelles derivades d’un mal ús per part nostre. La persona arrendadora haurà de fer totes les reparacions necessàries per conservar l’habitatge en condicions d’habitabilitat.

Quan marxem de l’habitatge llogat

Quan marxem de l’habitatge llogat, ja sigui perquè decidim marxar o perquè finalitza el contracte, serà important que, amb la persona arrendadora, signem el Document de resolució de contracte.

Amb aquest document donem per finalitzat el contracte, entreguem les claus en una data determinada i s’entendrà que, des d’aquesta, no tindrem cap relació envers l’habitatge.

Serà important, que hi consti la següent informació:

• La data d’entrega de claus i de marxa de l'habitatge.
• Els consums dels subministraments per facilitar el càlcul dels consums que realment hem d’assumir, que sempre han de ser anteriors a la data de resolució de contracte i mai posteriors.
• L’obligació de la persona arrendadora de canviar la titularitat dels subministraments que fins ara hem assumit com a llogaters.
• Qualsevol desperfecte que es vegi a l’habitatge. Si no es veu res, és aconsellable posar que no es veuen desperfectes. Si podem, adjuntem fotografies per assegurar-nos que ens retornin tota la fiança.
• L’obligació de las persona arrendadora de retornar la fiança i el número de compte d’ingrés.