Joves

06/10/2020 - 12:42

Habitatge. Ja tenim una nova norma que regula i limita els preus del lloguer als contractes d'habitatge habitual. T'expliquem com calcular la renda màxima que la persona propietària pot imposar-te i quins són els teus drets com a llogater/a.

El passat 21 de setembre de 2020, es va publicar al Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya, la Llei 11/2020, de 18 de setembre de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d’arrendaments d’habitatge i de modificació de la llei 18/2007, de la Llei 24/2015 i de la Llei 4/2016, relatives a la protecció del dret a l’habitatge.

Aquesta nova norma regula uns preus màxims (topalls) en relació als contractes d’arrendament d’habitatge habitual. Així, la nova Llei pretén frenar la forta pujada en les rendes i afavorir l’accés a un habitatge digne.

Com es calcula el preu de renda màxima d’un contracte de lloguer?

El  preu màxim d’un contracte de lloguer es calcularà a través de l’Índex de Referència de preus de lloguer d’habitatge. Aquest índex ens dona dades dels preus de lloguer d’habitatges segons zones, dimensions i característiques. En realitat, és una mitjana del preu de tots els contractes d’arrendament registrats i de fiances dipositades.

L’Índex de Referència de preus de lloguer permetrà calcular la renda màxima que l’arrendador pot demanar respecte d’un determinat habitatge. Una vegada calculat l’índex, aquest ens llançarà tres resultats: un preu baix, un mitjà i un alt. El preu mitjà és el que la persona propietària ha d’utilitzar per calcular la renda màxima.

Un cop la persona propietària de l’habitatge sap quin és l’índex de referència, haurà de respectar les següents regles:

• En cas que l’habitatge no hi hagi estat llogat en els darrers 5 anys, l’arrendador/a ha d’adequar el preu del lloguer al fixat com a preu mitjà en l’Índex de referència de preus de lloguer d’habitatge.

• En cas que l’habitatge hagi estat llogat en els darrers 5 anys, la persona propietària de l’habitatge estarà condicionada per la renda fixada en l’últim contracte de lloguer que hagi formalitzat:1. Quan la renda de l’anterior contracte està per sota del que marca l’Índex de referència, la renda del nou contracte se li aplicarà la mateixa renda que constava en l’anterior contracte actualitzada segons l’Índex de Garantia de Competitivitat dels últims 5 anys. Com que des del 2015 aquest índex és negatiu, a la pràctica, la renda del nou lloguer serà la mateixa que la de l’anterior, no s’actualitza.

  2. Quan la renda del contracte d’arrendament anterior es troba per sobre del que estableix l’Índex de referència del preu de lloguer, el preu de la renda del nou contracte ha de baixar, com a mínim, fins al valor d’aquest índex.

Les despeses generals de l’habitatge

A més de la renda, la LAU permet a la persona propietària repercutir a la llogatera certes despeses necessàries per al manteniment de l’habitatge: l’IBI, la taxa d’escombraries o les despeses de comunitat.

• Heu de saber també que, amb la nova normativa, en cas que l’habitatge hagi estat arrendat en els darrer 5 anys, a banda de la renda, us poden obligar a pagar les despeses generals (IBI i Comunitat) només si a l’anterior llogater/a les havia de pagar. És a dir, si a l’anterior contracte de lloguer no figuraven aquestes despeses addicionals, la persona propietària no les podrà afegir a la renda del nou contracte.

On podem comprovar l’Índex de referència de l’habitatge?

Per saber quin és l’índex de referència del nostre habitatge i comprovar que la persona propietària aplica correctament aquestes regles, haurem de consultat l’Índex de Referència de preus de lloguer. És un índex públic. Només haureu d’indicar l’adreça, els m2 de l’habitatge i l’any de construcció.

• Per saber els m2 i l’any de construcció,  per esbrinar aquestes dades,haurem de posar la referència cadastral de l’habitatge al cercador de la seu electrònica del castratre ( la referència catastral ens l’hauria de proporcionar l’arrendador o arrendadora de l’habitatge).  Si no dispodem d’aquesta da, haurem de cercar-la prèviament indicant al cercador del Cadastre l’adreça de l’habitatge.
• És important que quan cerqueu aquestes dades, us fixeu que els m2 siguin només els de l’habitatge (que no incloguin els corresponents als elements comuns).

L’arrendador o arrendadora té l’obligació d’informar-nos del valor de l’índex?

La persona que ens lloga  l’habitatge ens ha d’informar al contracte del valor de l’Índex de referència de preus de lloguer: haurà d’incloure’l al contracte i annexar-hi el full informatiu d’aquest.

A més, en el cas que l’habitatge ja hagi estat llogat durant els 5 anys anteriors, té l’obligació d’indicar el preu de l’anterior contracte a l’anunci on ofereix el pis.

• Si no compleix aquestes obligacions, la persona arrendadora pot ser sancionada administrativament.

Si l’arrendador o arrendadora de l’habitatge no informa del preu del contracte anterior, hi ha alguna manera de saber-ho?

Si no sabem si l’habitatge ja ha estat arrendat i quan es pagava de renda abans, podrem anar amb el contracte al Registre i ens informaran de la renda que pagava l’anterior llogater/a.

• Si ens adonem que estem pagant una renda per sobre de la que marca la normativa, podem reclamar? Sí,  la norma estableix la possibilitat al llogater/a de reclamar les rendes pagades de més, en cas que la persona propietària no respecti els límits de preu.

El sistema de limitació de rendes afecta a tots els contractes de lloguer?

No, només als contractes d’habitatge l’objecte del qual sigui l’habitatge permanent de l’arrendatari o arrendatària i que es trobin en una àrea de mercant tens.

Transitòriament, pel termini d’1 any, la norma declara com a àrees de mercat tens  60 municipis  en els quals, durant aquest primer any de vigència de la llei, es podrà aplicar el sistema de limitació de rendes.

En finalitzar aquest primer any, els municipis hauran d’haver sol·licitat la declaració del municipi com a área de mercat tens d’habitatge, en cas contrari deixarà d’aplicar-se la limitació de rendes.

Algunes coses més que hauríeu de saber

• En cas que les persones propietàries de l’habitatge demostrin tenir ingressos baixos o si han arrendat anteriorment per sota de l’Índex de referència, no estan obligades a respectar el preu de l’anterior contracte, però si que l’hauran de adequar a l’índex de referència.
• Als habitatges de nova construcció o fruit d’una gran rehabilitació en els últims 5 anys no se li aplicarà el sistema de limitació de rendes fins al setembre de 2023.
• Es podrà pactar un increment o una minora d’un 5% de l’índex de referència de preus de lloguer en funció de l’estat i característiques de l’habitatge.
• En cas que en l’últim any s’hagin fet obres de millora el preu del lloguer es pot incrementar en una quantitat equivalent al 6% sobre el capital invertit menys les subvencions rebudes. L’augment no podrà ser mai superior a un 20% de la renda.

Si teniu algun dubte en relació amb la renda del vostre contracte o d’altres relacionats amb l’habitatge, demaneu cita prèvia amb l’Assessoria d’Habitatge compartit per a joves a través de qualsevol Punt infoJOVE de la ciutat.